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• 杨浦区江湾城路1299弄62号903室

• 新江湾城｜中外环｜华润新江湾九里

• 2009年，62.59㎡，一房二厅

• 拍卖时间：2023年04月23日10时—2023年04月24日10时

• 法院起拍价：657.2万（税费各付，省上家7%左右的税）

• 法院评估价：938.8万

• 链家挂牌价：938万（业主净到手，税费下家全付）

• 袋鼠研究成交数据，预测可能在860万得标，8.6折

首套：得标价* 65%，利率目前是4.65%

二套：得标价* 30%，利率目前是5.35%

• 能否安全过户？——袋鼠初步评估：能。

• 能否安全交房？——袋鼠初步评估：空置。

以上只是初步评估，不是最终尽调评测。如参拍，袋鼠会在参拍前3~5天，提供更深入更精准的尽调报告，以最终的尽调为准。

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• 华润集团开发，小区人车分流、自带会所、24小时保安巡逻，安全有保障

• 周边配套：小区南边有新江湾城公园 新江湾城滑板公园 生活广场 东侧位新江湾城湿地公园

• 南北通透 1房2厅，可改2房

• 学区介绍：上音九年制学区房（2梯队）

• 交通配置： 地铁10号线国防路748米

多次讲过，华润和仁恒怡庭是新江湾的两大头牌，一来是占据核心资源（公园湿地）、二来是社区密度和建筑品质、其三是上述两点所带来的“必然”——客群的圈层，这既是身份感，也是实实在在的生意资源。

这套房子看起来面积不大，但看它的格局和功能导向，压根就不是给普通家庭居家生活的，明摆着是富二代的“上海行宫”，那么我们也就知道能结识什么样的群体了，非常适合对邻居朋友圈子有渴望的中小企业创始人、或者想融入财富接班人圈子的朋友。

说起来不好听，但不同的房子有不同的用法，实际就是如此。

当然，作为普通的居住家庭来说，空间摆在这里、格局也方正，要改成两房一厅也是可以的，而且是超低总价入手高品质社区、还带优质学区，居住几年家庭需要更大空间了再换也行，毕竟新江湾城标杆的资产增值非常可观。

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