陆家嘴二线江景，远胜边角新盘——盛大金磐成交点评-上海拍拍屋

陆家嘴二线江景，远胜边角新盘——盛大金磐成交点评

发布日期： 2023-03-14

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前两天成交了一套盛大金磐的法拍房，小陆家嘴倒是真的，豪宅也是真的，只不过名声相对没有那么响而已。但从这折扣不算太大的成交结果，也有些市场要素值得探讨。

先看一下基本盘：浦东新区东泰路200弄1号2302室及车位，302.06㎡，2005年建，空置。市场价：5800万，法拍成交价：5220万。

白首探讨1

房票有限，土豪们当然要配置豪宅，那什么叫豪宅呢？无非两个要素：地段要豪气+尺度要够大，大平层起、独栋也可以。

豪气的地段，传统上支角、小陆家嘴当然是首选。已经成型的明星板块，徐汇滨江、前滩、虹桥CBD之类，是第二选择。

再次是老牌豪宅区，古北、花木，联洋，碧云、佘山（在佘山，要占地按亩算的独栋才算豪宅）。

再之后，接近于成熟，或者说刚跨过成熟门槛、刚把泡沫挤压掉的北外滩、真如、新江湾城、森兰。

然后，差不多就没有然后了，只有这些地皮上的大尺度住宅才能算得上豪宅。剩下的地皮上哪怕是大独栋别墅都撑不起一个“豪”字，唯一的例外或许就是星河湾了。

一看板块数量倒也不少，但仔细想想，放在上海滩也不多。更重要的是，这些板块基本上没有新增地皮可以提供新盘的，同时板块内的豪宅大家也都知道中长期的升值空间和体面感，因此也不会轻易抛售，实际可供购买的二手房数量也很少。

所以热门板块的豪宅就愈发显得稀缺了，这些土豪哪个不知道物以稀为贵、奇货可居的道理啊。

但还有一个因素，也不可忽视。

白首探讨2

二手豪宅的珍贵，源于一手新盘的不争气。

就拿盛大金磐所在的小陆家嘴来说，多少年没有住宅性质新盘了？前些年出过一个商办性质的，好不容易去年出来一个住宅性质的“嘉盈峰”，那可真老伤人心了，各项指标除了价格和物业费之外，没有一个配得上“豪宅”两个字。

最先看的肯定是地段。

我们先看下盛大金磐的位置:西面隔壁是中国第一高楼上海中心大厦。南面隔壁是仁恒滨江、西面隔壁是中粮海景。对了，盛大金磐的江景，还是挺开阔的。

虽然是盛大金磐在小陆家嘴的二线滨江、不是一线，但至少也算是核心范围之内吧？

让我们来看看“嘉盈峰”的位置，要说小陆家嘴，一般没人信，小区南侧的小河，就是从塘桥公园里流出来的。从距离上看，这个楼盘到东方明珠整整3公里多，六里地啊，一个土地公才管五里地，跟小陆家嘴应该是分成两个土地公管辖的吧？

绝大多数人、包括业内人士其实都心知肚明，这应该算是塘桥板块了，因为真的对不起小陆家嘴的名声。

（起点位置就是嘉盈峰）

豪宅与否还要看小区的园林格局，一看这个“容积率2.50、绿化率25%”的指标，一愣一愣的，上海绝大多数小区的绿化率都在35%，因为这是法定标准，至于这个25%是怎么出来的，我也不知道。但至少能够明确：小区的园林也就市政绿化的样子了，绝对做不出豪宅应有的园林格局和气势来。

那能不能看到江呢？但凡能看到江景多少也能加点分。结果一看限高60米，前面还有遮挡，应该只有顶部的几个楼层才能看到一丝丝的江面，位置也不正，看的不是外滩的百年万国建筑群，单纯是黄浦江那黄黄的水而已，而且视野并不开阔。

最重要的是绝大多数的楼层根本看不到江面，所以整个楼盘的公众定性应该是“非江景楼盘”。

那最后再来看看圈层段位呢？居住者的层次来源于户型的大小。

嘉盈峰确实有271.87㎡的2~5房。但当看到户型表时，73.09㎡一房、75.46㎡一房、86.14㎡2房、88.92㎡2房……

至少给我们2个信息点:户型格局绝对不会很正，要不然出现不了那么多又散又杂的面积段。第二，居住者的收入水平、资产水平和段位不会太高，因为总价并不高，而且能够接受这种幺蛾子户型的人也不会是真正的土豪。

陆家嘴十几年来好不容易出现了一个新的住宅楼盘，却是这么的糟心、不争气，那不还得重新回到那些老牌的二手豪宅里去找嘛。

白首小结

市场热、豪宅更热，要找好房子的话，一手的不一定特别好，核心地段早就被占了呀！不如找找热门地带在核心地段上的老牌二手房。

格局好、占的地段更好，这才是长期能够让资产保值增值，并且住得舒适的最重要因素。上海法拍房可以等一等，虽然不是随到随得，但多等等总会有机会的，目前多少还有一定折扣，至少相比二手房有一个明显的红包。

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