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御翠园拥有上海最顶尖的知名属性，是和翠湖天地、汤臣一品等顶级豪宅拥有相类似属性的“王级”代表作；足以代表整个花木的最高水平和上海别墅品类当中的一线水平，无论是板块内的土地资源占有还是整体产品规划，均是天花板式的存在；被列入沪上排名前十的顶级豪宅也是实至名归，御翠园也是很难被时间淘汰的“恒产”型优质资产，拥有相当诱人的稀缺性和圈层附加值，保证了其在资产领域的高价值和流动能力，属于资产配置领域的优选。
4折起拍 | 御翠园（四期）| 389号别墅
浦东新区花木路1883弄389号别墅
浦东联洋｜内环内｜御翠园（四期）| 2005年
占地面积936.29平，花园500平，房屋面积604.83平，地下面积188平（D1户型）
北进门，南花园，花园500平
地上2层（416平），地下1层（188平）
独栋别墅，6房3厅5卫
法院起拍价：5369万（税费各付，省上家5%~7%左右的税）近期同户型成交：1.26亿（税费下家全部承担），御翠园（四期）435号，1.26亿于22年1月成交，占地面积916.36平，房屋面积604.83平，地下面积188平（D1户型）袋鼠分析，预测可能在8500万到9000万有成交点，市价的6.4折~6.8折。
为何被拍卖？御翠园这套别墅
• 此房产权人：郑好，担任7家公司的法人，对外投资12家公司，间接持股企业23家；• 与产权人相关的司法案件92宗，刑事案件1宗，民事64宗，执行案件26宗（御翠园就是其中一宗），保全1宗；• 大量的案件其中在2020&2021年，有52宗，占了一半以上；（疫情的影响还是很大的）• 御翠园这套别墅，目前执行法院是温州市中级人民法院，申请执行人是招商银行股份有限公司温州鹿城支行，产权人与招商银行有两宗案子，一宗金额是3811万，另一宗金额是1251万。为何被拍卖的原因，很清晰了，欠了10.3亿没有还，御翠园这套别墅作为追偿的线索被查封。
为何1.26亿的独栋别墅，才5369万起拍？
这个问题我也想问问温州法院了，这个估价实在是有些离谱！！• 疫情的原因，法院&评估公司并没有来过上海，对上海的房市并不了解；
• 这次拍卖所用的评估报告，是数年前评估的，这次上架只是重新启用，所以评估价才5369万；
• 这套房子的起拍价=评估价=5369万，不了解此房市值的人，会觉得这是一个无价差的房子而错过！
近2年成交统计 | 御翠园（四期）
| D1户型别墅
• 此次拍卖的是389#，占地面积936.29平，花园500平，房屋面积604.83平，地下面积188平（D1户型），起拍价5369万• 与此拍卖房最相似的是435#，占地面积916.36平，花园500平，房屋面积604.83平，地下面积188平（D1户型），成交价1.26亿，于2022年1月成交• 416#，占地面积不太清楚，花园不太清楚，房屋面积604.83平，地下面积 188平（D1户型），成交价1.1亿，于2021年12月成交（此别墅，东面临水）• 427#，占地面积750.4平，花园300平，房屋面积594平，地下面积 184平（D2户型），成交价1.4亿，于2022年8月成交（此别墅，北面花园临水）• 469#， 占地面积762.65平，花园350平，房屋面积604.83平，地下面积 188平（D1户型），成交价1.5亿，于2022年8月成交
据悉 D1（604平——也就是此次拍卖的户型）为热销户型
御翠园，2022年至今成交10套，D户型共5套，热销的D1户型（604平）有4套，成为客户必看房源。
2022豪宅捡漏 | 上海法拍房
凯德茂名公馆，同时期二手市场，刚出来就有几十组客户预约看房，看房不仅需要提前预约，还需要现场验资，且在外面排队2小时左右才能进4个人去看房。一套368平5楼（总高29楼），目前报价1.3亿；一套390平19楼（总高29楼），目前报价1.7亿；此法拍房351平21楼（总高29楼），最终成交价8300万（税费各付），与同小区1.3亿（税费买家全部承担）价差有5600万，差不多是市价的6折！！！
58%的法拍房都是7折左右成交，从2022年11月&12月成交统计来看
从11&12月份上海法拍房成交统计数据来看，58%的法拍房都是7折左右成交的。二手房中，最容易捡漏，最容易实现6~7折买房的，还是法拍房。特别是2022年的上海法拍市场，是非常适合捡漏的市场！！！11月共上架131套，12月共上架190套，近二个月共有321套法拍房上架拍卖。其中37套或撤回或中止，没有再拍卖，不少业主积极的还钱了，最主要是目前法拍房的成交价确实低了些；其中78套流拍，24.3%的法拍房流拍，一般法拍房是7折起拍的，这些房子里有不少可以7折捡漏的哦~~其中206套成交，其中300万~1.5亿成交的是124套，以下统计的就是124套法拍房。11月&12月，300W~1.5亿成交的法拍房共计124套：
房屋情况 | 389号别墅（D1户型）
| 御翠园（四期）
• 浦东联洋｜内环内｜御翠园（四期）| 2005年• 占地面积 936.29平，花园500平，房屋面积604.83平，地下面积188平（D1户型）
（入门大厅1-进门左右各有一间房哈~照片太多，就不一一展示）
（客厅-拍照时间：1月3日上午10:30左右）
(客厅-1楼拍摄)
(客厅-2楼拍摄)
周边配套 | 御翠园
• 距离9号线芳甸路站2公里，距离7号线花木路900米交通非常便捷
(世纪公园)
(链家航拍)
(7号线花木路900米)
上海十大豪宅之：御翠园
御翠园拥有上海最顶尖的知名属性，是和翠湖天地、汤臣一品等顶级豪宅拥有相类似属性的“王级”代表作；足以代表整个花木的最高水平和上海别墅品类当中的一线水平，无论是板块内的土地资源占有还是整体产品规划，均是天花板式的存在；被列入沪上排名前十的顶级豪宅也是实至名归，御翠园也是很难被时间淘汰的“恒产”型优质资产，拥有相当诱人的稀缺性和圈层附加值，保证了其在资产领域的高价值和流动能力，属于资产配置领域的优选。后来是花木从国际住区升级为城市副中心——城市副中心的独栋楼盘更少；如今是中央活动区——好像除了御翠园和隔壁的九间堂应该找不出第三个；
上亿的大独栋，居住啥的就不说了吧，入住后您去探索哈~
几个缺点，法拍房实勘小结：
• 近路，近枊彬路，但枊彬路是一条小路，是御翠园与四季雅苑两个别墅小区中间的一条小道，平时车较少，晚上几乎没有车。（视频是上午10:30拍的，可以到上面听听声音）
• 房屋内8年没有住人了，常年无人居住，无人打理，装修建议你当毛坯。
• 地下室有积水（5公分深），与物业深度沟通了解到，积水的原因有两个：一是地下室有水管破裂；二是车库入口下水口因无人居住，清理不到位，渗水到了地下室，同小区其它别墅并没有这种积水的现像。
• 花园8年无人打理，很是荒芜。
这些点，可能会让一些竞争对手退出，但在肖然看来，这些缺点只是珍珠上的灰尘而已，瑕不掩瑜！！怎么在法拍市场中找蒙尘的珍珠，有9年拍龄的老拍客和你一起找~而且这些点，在竞拍时，会成为实实在在的折扣给到我们，别墅买来，再好的装修都是要清掉重新装修的，荒芜些让颜值派的人退出，岂不美哉！！！
（地下室有积水，大概5公分深）
（近路，小区间的小路，平时车较少）
法拍闲聊：
如果你的预算是8000万~1亿左右，计划在市区内买房自用，那么这套御翠园的别墅，建议你好好了解了解，毕竟御翠园拥有上海最顶尖的知名属性，是和翠湖天地、汤臣一品等顶级豪宅拥有相类似属性的“王级”代表作品。何况此法拍房，运气好的话，可能会低于市价40%，哪怕是低于市价20%~30%，自己又用得上的话，还是很让人心动的。如果你是投资的，而且是准备近一二年出售来赚取价差的话，需要考虑的点就多了，需要预留的空间是需要好好盘算盘算，对于有现金5000万左右在手的朋友（可以1年左右才需要回款的话），这个案子是可以玩玩的，赚个3000~4000万是有可能的，有兴趣的话，我们可以一起来玩玩哈~袋鼠安家｜法拍服务
1月份，这2场法拍房专题活动安排如下：（每周五晚的线上活动）
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