推荐房源：
中邦风雅颂—联洋花园丁香苑
- 起拍价：1208.4万/法院评估价：1829.1万/二手市场价：1950万
- 目前状态：房屋目前有人占用/截拍日：2021年7月30日
联洋花园15年房龄、150平方多点、2000万的样子，放在全市属于大户型，但放在联洋属于中等，房龄和小区品质也是典型的联洋大建设时期产物，所以房源各方面来看都算是整个联洋板块的中等典型水平，其作为资产向上的方向与速度应该是和板块是一致的。所以我们只要判别出来整个联洋板块的质地和走势，那对这套房源的资产性心里就有数了。通常讲到浦东的豪宅板块，往往我们会将碧云、花木、联洋三个连在一起说，专业人士还会再加上一个东郊，这四个板块。但是对他们之间相互的差别，绝大部分人都只朦朦胧胧地感到都很高端，却没有详细的差异化认知，白首今天就来给大家稍微分析一下。四个板块组成一个田字形，整体是在陆家嘴的东面，这个田字形以内环线为界，划分东西，东北角是碧云，东南角为东郊，西南角是花木、西北角是联洋。东西在内环和中环之间，南北在龙东大道和张家浜之间（张家浜，从黄浦江到东海，流经世纪公园），整个板块是以汤臣高尔夫球场和东郊国宾馆出名的，港资的汤臣集团是浦东第一批开发建设者，拿的都是最好的地皮，也由其带来了不少香港的小土豪进来。而且后面出来的华洲君庭也属于上海十大顶级别墅之一，一栋占地是按亩算的，带私家露天泳池的那种。
所以整个板块的总价和客群层次非常的高，基本上跟上海房地产的波动走势没什么关联，与板块房价有关的只有3件事情，华人富豪榜和美元欧元货币供应量、人民币升值预期。论海派风情，东郊肯定比不过西郊，这是不可能被弥补的短板，但是东郊胜在房子够新、还够大，整体的亿元级别墅尺度也在西郊之上。内中环间，上海第二个也是至今仅有的两个被公认的国际社区之一，特点就是白人洋鬼子多，出口转内销、但持有海外护照的假洋鬼子也多。主要居住群体是大型外企的高管。房子品类的中间段位差不多是在联排，所以总价和客群的层次上远不如东郊，但也远远高于花木和联洋。板块的缺陷就在于是纯居住的社区，没有商务和产业。当然，作为居住和持有资产而言，这并不是什么缺憾。碧云也同样和上海房价整体走势关联度不高，核心的影响因素还是人民币升值预期和外经贸景气度。内环以内，浦东的行政机构集中地，还包含了整个世纪公园和斜对角的会展中心，所以综合性非常好，行政、商务、产业、居住都有，由此升级为上海东南西北四大主城副中心之一，如今位列第三。整体的房产总价和客群层次又较碧云下来一个台阶，真洋鬼子基本上没了，主力是并没有拿到海外护照的海归中国籍人士，和完全国产的小土豪(主要是外地户籍)。购房群体多为“慕名而来”，向往浦东热土和潜力的，花木又是浦东“最完整的城市”，所以房价脉动基本跟浦东利好节奏一致。内环以内，地理上是最靠近陆家嘴的，理论上讲，地段是最好的，但是相对而言，房子总价和客群的层次又下降不少，只能算是一个高档板块，跟国际社区基本上没一毛钱关系了，主力的客群都是国产的，大型企业的中高层管理者和小型企业的老板为主。当然这个板块就已经跟上海整体房价的波动有着明显的关联性，但是由于靠着“碧云、花木、联洋”的名声在外，所以始终能够跑赢上海全市水平不少，尤其是浦东近几年政策非常多，所以这些利好都带动了浦东核心地带、包括联洋花木在内整体房价远远跑赢全市水平。浦东的高档楼盘之一，不算进豪宅序列，社区的品质和舒适度极佳，园林景观是由美国迈阿密建筑设计事务所和香港贝尔高林，两家联合设计的，这两家都是业内有名有号的，尤其是贝尔高林，上海近十几年的豪宅楼盘大概有1/4是他们设计的园林。房源南向三开间，是最经典的三房布局，但也有点小缺点，一是面宽与进深的比例，比近两三年出来的新盘要差点，进深稍微深了一点点，二是北房间相对略小，做次卧室或者儿童房肯定够，但作为150㎡尺度的一套房子，这个房间就显得偏小了。优势是高区景观房，也是9年制进才实验的学区房。
- 26F，162.7㎡，户型2/2/2，房屋有人占用
7.92折：法拍房税费各付，二手房的税是下家全部承担，能省5%~7%的税。世茂滨江这套房子是个2房，中高区可看段江。房子里面有2个老人，其中一个老人行动不太方便。法院不负责清场。袋鼠安家作为专业的法拍机构，可解决清场问题，时间需要3-6个月。且这样的优质资产不需要积分，也不需要摇号。这样的机会只有在法拍市场才会有哦。- 11F，173.81平，户型为四房两厅，袋鼠安家初步调研判断，可安全交房
- 起拍价1452万/法院评估价2074万，截拍日8/5
欧式智能小区，6000平方米欧式现代主义园艺造景，人车分流，有独立会所。曹家渡算是老静安区里面最弱的板块之一。但是好歹是老静安，长期跑赢全市的平均速度总归是没问题的。三鑫花苑算是板块内还算像样的“次新楼盘”，在市中心对次新楼盘的定义和郊区不同，20年房龄还勉强能够算，但是从资产性来说不宜长期持有，十年最多了。好在这套房子从享受资源的角度和品质角度来看，自住的性价比还是相当不错的。在二手实际到手价范围之内拿下还是非常划算的。
- 19F，223.93㎡，户型为四房三厅 电梯复式，袋鼠安家初步调研判断，可安全交房
- 起拍价2310万/法院评估价2887万，截拍日8/2
这是个知名的品质性豪宅，虽然由于在浦东，又不在陆家嘴，没有列入上海老牌的十大豪宅之一，但在浦东也算是有名有号的。从历史纪录来看，始终是能够跑赢全市平均水平的，未来至少十年也是这样。何况这套房源本身有一定的户型上的稀缺性。也是整个社区内跑的最快的，而且总价上和名声的组合，也是资产买家的目标，长期的资产性非常好。
- 138F，158㎡，袋鼠安家初步调研判断，可安全交房
- 起拍价1896万/法院评估价1896万，截拍日7/27
内环内11年房龄，小区人车分流，这套房子是顶楼，视野极佳，而且实际利用率很高，建议现场看房体验。老静安地带，近年基本没有新盘，11年房龄的小区算是“次新”了，至少还有10年的“安全房龄”支持其跑赢整个老静安，当然，整个小区能跑赢梧桐叶满地的老静安那肯定远远跑赢全市平均水平了。另外，作为顶楼，这套房源还有额外的稀缺性，多加了一条跑赢整个小区的保险。
- 10F，93.9㎡，袋鼠安家初步调研判断，可安全交房
- 起拍价511万/法院评估价730万，截拍日8/10
三开间朝南，中间户两房两厅，仁恒经典两房户型（三开间朝南），格局好，也算是主力户型，小区内业主均为中高产家庭，品质上算得上是板块内偏高端的楼盘之一了，当然了，在价格上也是当之无愧比其他楼盘都要贵一些，不过对于现在的资产配置上来讲还真是就算贵也选择买优质的资产，毕竟房票贷票都不易！从户型，位置，楼层都是一套加分房，不管是高品质的自住还是投资都是非常不错的选择，税费各付，虽然不一定达到一手的价差，但是比买入二手那是绝对划算很多呢！。仁恒加虹桥，必然是被抢的，尤其是房龄还很新，就看多少钱拿下了，长期非常看好，唯一的缺陷是面积还是偏小了点，资本配置的客群估计不会参与，但不影响被争夺的激烈度，建议是不要太在乎现在拿下的价格，仁恒，至少在上海的仁恒，从来不会让买家失望。
袋鼠安家 KANGAROO ESTATE
袋鼠安家隶属于拍拍屋（上海）智能科技有限公司，是一家创新型、中立的置业顾问机构，专注上海法拍房置业的全域咨询、全程代理。至今，袋鼠安家已服务了16400+组客户，并为312组客户提供私人订制的置业方案与全程代理服务，成功竞拍到360+套法拍房，总成交额近33亿元。如果您有任何需要，袋鼠安家都愿意为您提供私人订制服务。
