• 现有住宅存量？

• 未来新增供应？

• 新增配套密集地带？

我们先回顾一下地图。

01.

二手房基本都在老张江，早已没有吸纳能力

整个张江科学城最北端的老张江，开发二十几年，高品质商品房楼盘、主力企业和配套的住宅都在这里，汤臣豪庭、中芯花园、城市经典、香楠小区、广兰名苑、玉兰香苑……总体规模并不小。

但是其中至少一半一开始就是超级大厂自己投资的员工低价商品房，而后面进来的企业连这个买工业用地可“超值换购”住宅用地的“福利”都没有，所以随着二十几年的发展，产业人口早已不知道是老张江住宅量的多少倍了。

另外一点昨天也提到，张江科学城或者说整个浦东中部纵横200平方公里最优质的公建配套，医院、学校全都在老张江，曙光医院东院、上海外国语大学附属浦东外国语学校、华东师大张江实验中学、张江集团中学。

所以老张江的这些住宅，虽然房龄都有十几年少数还超过了20年，但是仍然是会受到长期追捧、增值潜力杠杠的，在未来的十年内，持续以高于上海平均水平的速度向上是没问题的。

对了，那一带的房子普遍户型和尺度都非常宽阔舒适——还别说，那里的房子也很“张江”，就是外立面和社区都很简单，没啥花里胡哨、中看不中用的东西，看5分钟也想不明白那是啥建筑风格，但户型格局和尺度，包括栋距，都方方正正、实实在在的。

02.

康桥商品住宅存量也已耗尽

整个张江科学城中，除了老张江，就是被划入范围内的一小块康桥还有成规模的二手房了，总量说少不少，说多也不多，但也同样是饱和的，没有继续吸纳能力的。

当然，科学城以外的康桥（就是16号线西侧）会陆续有新建商品房出来，但这些几百套为单位的楼盘，两年也出不了三个，对于解决新增几十万人的问题，杯水车薪呐。

03.

未来供应以租赁房为绝对主体，几乎没有可购新商品房

这个逻辑上海早已明确，并且已经开始实施，都已经有首批几千套交付了。70平方米一房，90平方米二房和120平方米三房。整个张江科学城范围内，未来新增供应全部都是租赁住宅，总量很大，一出手就是几万套，应该是能够做到保障张江科学城所有新增产业人口的居住。

很多朋友看到这里，心就一凉，未来新增的产业人口数量再大，也都会被租赁房全部吸纳，那商品住宅谁还来买？莫慌莫慌，千万莫慌。

04.

对于商品房持有者，这才是最好的事儿

——先尽量扩大韭菜的种植量，等长高长肥了，再割。

这个思路大家一定要自己想明白，捋清楚。

为了产业和城市化发展，需要尽量把这些具有技术和才华的人才留下来，所以一定要让他们工作下班之后能有地方住啊。

几十万规模的人口，居住空间缺口摆在那里，毕业没多久刚来上海工作也不可能让人家直接掏几百万来买房是吧？大规模租赁住宅是扩大人才导入量必须的手段。

等产业人才们在上海工作了几年有了存款、结了婚有了大宝二宝，自然而然就产生了空间和品质需求。

最关键的是，他们在上海久了被刺激到了。

发现很多手艺和职位不如自己、但是有了一套上海房产的同事过得比自己滋润很多，财务自由原来是靠上海的住宅资产，心就痒了，动力也就有了。这就到了韭菜养肥、主动求着被商品房来收割的时候了。

现在租赁的房子，不过就是市场价的九折，就算是市场价评估低了吧，那也就是市场价的八折，每个月还是有好几千的租金支出。再看看人家买了商品房的，每年升值几十万。两厢一对比，能不冲动地想买一个商品房吗？

所以这动辄几万套的租赁住宅，其实就是个给商品房业主培养韭菜的高产“超级农场”。

05.

高等级配套不会新增

我们再仔细看一下规划图：

写着文教卫体的地方，是指规划新建高等级文化/教育/体育/卫生设施。

发现一个稍微有点头疼的问题，整个张江科学城是没有新增高等级配套的，反倒是川沙有新增，至于什么时候能够落地就不知道了，反正2035年之前应该能够开工的。

很简单，两个原因，一来作为整个张江科学城来算，它的高等级配套其实已经有了，就在老张江，无非就是分布不均匀而已，所以“必要性”这一条就不存在了。

二来，既然康桥地区也有一些中等水平的基础配套，那么就没有太大的必要再花大把大把的钱去新增“高等级”的，能省点就省点呗，老大哥要有长兄如父的姿态嘛，毕竟对于浦东新区来说，还有一个嗷嗷待哺的临港新城要大笔大笔的砸钱呢。

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