五角场是上海现在的九个副中心中资历最老的，江湾五角场一带的城镇化历史，可以从民国时期国父孙中山的“大上海计划”开始算起，也百年了，如果现代城镇化历史再久一点，像徐家汇这种从清朝末期算起、又是西方主导的，就能够修成佛果、不用做副中心了。

不过眼瞅着，2035年之前，五角场仍然只能是副中心、属于实际水平无限接近却永远不证佛果的地藏王菩萨。

从规划上来看，五角场与中央活动区仅仅一步之遥，按照主城区来看，可是正宗的市中心了，现实也确实，从来没人不把杨浦当做传统市区呀！

这么说吧，在南京还是首都的时候，这里不但已经有复旦大学了(邯郸路本部建于1918年)，还有上海市政府大楼（今上海体育学院大礼堂）、上海博物馆（今长海医院影像楼）、上海图书馆（今杨浦区图书馆）、上海市体育场（今江湾体育场）、上海市立医院（今长海医院）、国立音专等等。

那个时候，别说整个浦东了，就连陆家嘴也还是烂泥渡呢，确切地应该这么说，大半个世纪以后，在五角场成为上海十大商圈的时候，陆家嘴也还是烂泥渡。

众所周知的，上海基础教育实力，徐汇第一、杨浦第二，再加上百年的积淀、紧邻中央活动区的地段，在生活资源上五角场是现在的9大副中心里位列第一的——虹桥虽然在商业配套上能与五角场打平手、甚至等级更优，但在教育上有明显短板。

有大学和有什么level的大学不是一个事儿，上海大大小小的大学城也有好几个，但是一批二本和新一本大学分校集中，也就是一个单纯的普通本科生聚集地，扛不起区域产业。而复旦、同济、上海财大的本部抱团，就意味着顶流的研究生们聚集，科研实力和商务头脑是在一个层面上的吗？

全中国顶流的大学按照985算，也就是40个，放在上海也就那么几家，何况还是以培养研究生为主的本部，所以论实际的科研力量和商务头脑，还真不是张江或者其他任何地方能够比的。

五角场是上海科创中心的核心承载地之一，官方排名应该是第二，在张江之后，但仔细辨别这两者还是有差异的。

五角场是以科创企业商务总部的形象出来的，不带生产制造，所以企业本身所需要的场地并不大，但利润率却很高，对应的就是每平方产出金额高，也就是租金承受力会很强。更重要的是企业高层管理团队，尤其是商务条线和有股权的人都在这里，“大股东”含量有点高。

而张江是以科研和制造为主，尤其是直接把制造放在了现场，因此需要横向的铺大饼造工厂，因此每平方米的产值就相对低一点，而且产业人群的大头是在制造生产条线上的，而不是企业主或者有股份的人，“大股东”比例偏低。

科创领域的门类比较多，但是整体上来说，对外交和货币政策的依赖度远远小于金融和贸易、航运等领域，而且细分门类多也容易转换，技术革新和商务模式创新也会比较快。

所以从宏观角度来说，抗风险能力会比较强，甚至于可以说，不会出现“夕阳”，因为它从来就是一直在进步变化的，不是同一个太阳。

就在前两个月，在五角场的“万物新生” 也在纳斯达克上市了（就是原来腾讯系的“爱回收”app，线上下单回收二手手机电脑的），这种听起来比张江那些动辄从生命科学基础研究开始做起的科研项目要low，一座东方明珠，听起来实在没有什么特别的技术，但是商务模式创新也算是科创，也能成就一批身价几千万上亿的小富豪。

不要以为五角场没有发展空间了，还有，只是没有住宅的地皮了。

在五角场的北部，大体在淞沪路三门路的东北侧，也就是江湾体育场三门路的对面，或者说创智天地三门路以北，还保留了一块不小的待开发区域，只是全部定位于商务办公，没有规划住宅地皮而已。换句话说，商务再次大爆发，非常值得期待，而住宅基本已经没有了新增供应量，这就要说到后一个话题了。

单论江湾五角场已经至少十几年没有成规模的新盘上市了，因此也就少了好多的炒作，板块内保养还不错的那些十几年房龄楼盘都能够算作次新房，15年上下的，购房者不会太介意，而且都是在二手房市场上滚打了十几年的楼盘，价格非常的实在。

近十年来，高档楼盘的购买力都被旁边的新江湾城吸收掉了，虽然并不被社会完全认可，但毕竟也挂着一个国际住区的名号，可满足小土豪们虚荣的心理了，因此在新江湾城最近十年的开发中，多少有点水分在里面。

但是现在新江湾城的开发也差不多了，也几乎没有地皮了，也同样进入了二手房领域，这些房子在二手房市场中也滚打了几年了，前几年涨幅比全市要慢一点，把前期炒作的水分给吸收掉大部分了。如今新江湾城整体房龄比五角场新一点、楼盘档次和整体面积段也都偏高大上。实质上这是两种不同的购买阶层。

• 五角场的价格水分几乎没有，中长期上升速度将远远高于全市平均，购房的户型大小倒是没讲究，但建议房龄15年上下，超过20年也可以买，但不能长期持有，25年房龄是个极限，五角场终究不是老梧桐地带。至于是二手房渠道还是法拍房，都可以，能等待的，可以等法拍房的折扣。

• 五角场主城内副中心旁最大的高端盘供应地新江湾城，目前水分不大了，是个入手资产的机会，户型越大越好，如果是小别墅，那么首要是真别墅（独栋/双拼/联排），第二条是越新越好。新江湾城能够算的上优质资产的，如今在二手房里几乎看不到，都精明着呢，惜售捂着，法拍房市场可以候着，时不时地会有，还能有点小折扣。

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