袋鼠避坑｜品类一定要想清楚的松江佘山板块
发布日期： 2022-04-14
佘山是上海唯一像样的山，至少按照山顶的教堂十字架顶来算，也过100米了，也历来是上海顶级豪宅版图之一，上海法拍房里能遇上佘山的真别墅，白首向来是直接推荐，毫不犹豫的。
不过大家也要注意白首这句话——真别墅。如果是其他品类，假别墅、小高层，那么佘山就是坑。
➤ 大虹桥概念，对佘山来说，可有可无。
很多打着佘山板块旗号的楼盘一定会拉上大虹桥辐射区的概念，因为在5公里一格的地图上来看，似乎并不遥远，当然如果开车的话也确实不算太远，不刮风不下雨也不堵车的话，半个小时之内肯定能到，但是半小时车程早就过了板块之间能量辐射的有效距离了。
确切地说，并不是由于虹桥与佘山的相对位置而带来近距离选择，而是整个上海经济地位吸引了身家数亿的企业主们来到上海，不论他们的企业在外滩、在人民广场、静安寺、淮海路、徐家汇，大虹桥只是其中之一。
整个浦西的亿万身家土豪都是佘山顶级大别墅的客源地，作为拥有极度稀缺景观资源和大尺度独栋别墅的地带，自然成为购置大别墅的首选之一，另一个之一就是百年老洋房，这就更稀缺了。
（图片来源于网络）
➤ 佘山板块很大，顶豪独栋别墅区很小。
我们看一下地图，绿色是整个广义的佘山板块，其实很大很大，也是，为什么很多楼盘明明距离山十几里地也敢说自己“有山”。
（图片来源于网络截图）
不过真正的顶级大别墅，就只有嘉松南路以西、泗陈公路以南、沈砖公路以南、辰山塘以东这小块，楼盘屈指可数，都是十几年前的，没有新盘，早就没有地皮了。
这些大别墅占据上海最稀缺的不可复制资源，而且尺度极大的独栋，容积率极低，不论哪个角度看，都是不可复制的顶级资产，换句话说，不用在意他们的房龄，加上总量极少，不论是法拍房还是二手房，出来就不要犹豫。别管折扣大小，直接抢。上海的经济发展和时间在稀缺资产上会产生乘数效应，能给大家带来丰厚的回报。
（图片来源于网络截图）
➤ 佘山的房地产经历过三个阶段
第一个阶段是“居山”，狭义佘山，顶级大别墅区，就是上面讲的那一小块。土豪爱的就是天高地阔，私家几亩的地盘上，外游泳池、内有城堡，俯仰有山河，这样的超低密度在上海滩别的地方没有，这就是不可复制的价值。
第二阶段是“望山”，大体上就是环绕狭义佘山外围的一小圈，独栋基本上很少了，主体是双拼和联排，但面积还算是比较大的，不论从地段的稀缺性附加还是品类的稀缺性附加都还算不错。
第三个阶段是“心中有山”，上述两圈之外的区域，白首简单的称它为“泛佘山地带”吧，说白了就是拿个望远镜也未必能看到山的，出现了大量高低配的小区，很多楼盘都是少量的高密度小面积联排、叠加，加上大比例的小高层。
➤ 泛佘山地带，多层，小高层，高层不要碰。
在范围极大的泛佘山地带，本身已经没有了所谓山的实际价值，没有占据稀缺资源也没有实际的景观，就连楼盘本身的低密度也不存在，并不能够给小高层和叠加带来多少居住的舒适度和资产的增值，唯一能带来的只是郊区所代表的偏远和资源不足，主要是文教，医疗比较薄弱，商业倒还可以。
在上海外环外，能做出高低配、有叠加小联排的1.4~1.6容积率楼盘比比皆是，就连现在也每年能出来一大把，所以并不具备稀缺性。
狭义的佘山板块一点儿不坑，反而是好地方，半个亿的独栋大别墅一定要抢；泛佘山地带的联排叠加勉强可以入手，但小高层和高层完全不用看，除了郊区偏远没任何好处。
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