袋鼠避坑｜老闵行板块，积贫积弱难改善
发布日期： 2022-03-24
处于闵行区最南端边界上的老闵行板块按照历史上来说，属于古代闵行的起源地，要不然怎么会叫老闵行呢？这块土地在近代历史上属于闵行发展较早的，但这块区域如今的落后也同样是这个原因。
先上地图：
➤ 根源在铁路
我们会发现这块地方有大量的灰色铁路线，基本上把整个板块全都包围了，“露天”的铁道和破旧轰鸣的货运火车，再加上烟杂小店和小饭馆，老闵行的界面就直奔小城镇而去了。
正所谓强者恒强，而破罐则破摔，这种状况如果时间持续一长，基本上这个板块就废了，除非有重大的变革。
老闵行板块就是处在这样的一个境地内，虽然现在铁路的界面不算过分寒酸，大家自己看，不过一眼看上去，跟繁荣的国际大都市也没啥关系。而且火车时不时经过的时候，要把路阻断，影响也是确确实实的。而且大家仔细看地图能发现，由于铁路的存在，为了减少对火车通行的影响，很多路到了铁路线这里是直接断头的，真正能通过的路口并不多。
➤ 被闵行忽略的“郊区”，墓地还多
铁路导致板块疲弱，而且本身老闵行就不在传统市区之内，就算是现代意义上闵行，这也是最远离核心地带莘庄镇的，又是在化工区吴泾隔壁，地皮也不值钱，因此在二十几年前闵行区现代化城镇大开发的时候，这里就是一个“弃子”，就跟城镇化没啥关系了，还是当做郊区在用，是郊区必然会设置公墓，就直接放在了最边缘的老闵行板块了（地图的最左侧、板块的西部）。
当然我们都是长在五星红旗下的唯物主义者，就算是拍电影也说好了建国以后禁止成精嘛。更何况，正所谓哪里的黄土不埋人？非要抬杠那也没办法。
但是住在不远的地方，一家人吃好晚饭逛逛街，逛到一片大公园，抬头一看某某墓地，但愿您心情好。
➤ 刚需集中地，房价又涨得慢
在十来年前这里开始开发商品房。大家一看，万科集中地，这很符合十几年前老万科的作风，在鸟不拉屎的地方开发超低价刚需盘，然后自然而然地，买进去的都是外地户籍的小青年——那时候市区的人是不会在郊区买房的，因为等着市区里的房子动迁呐。
沪籍家庭就算买商品房，最远也就是到1号线终点站莘庄步行可达的地方，再远基本上就是被亲戚朋友遗弃了，而且也没有办法去市中心上班。所以买在老闵行万科、保利这种刚需盘的都在当地工作的年轻外地家庭。
这不是运气不好嘛，老闵行包括马桥，受制于铁路，加上本身的文教医疗商业资源积淀又很薄弱，马桥复旦万科实验中学、华东理工大学附属闵行科技高级中学，名称都挺唬人的，但实力实在一般，毕竟生源和家长也太一般嘛，因此在闵行莘庄以北房价翻了差不多20倍的大波段中，明显的，老闵行的房价增速远远落后。
这么一来，本地迭代升级的购买力就直接丧失了，要想靠外围的购买力把价格拖上去，又缺乏资源吸引力。
➤ 资源还比不上五大新城
最简单的原因就是这里看不到任何改善的可能性，最近十年来最大的利好大概就是闵行区浦西部分整体升级为规划意义上的主城区。但是你看看现在那个界面，说他是上海主城区，上海人民可不认。
而且很明显的一条是这个板块已经在申嘉湖高速以外了，申嘉湖高速可是郊环线啊，郊区的环线，硬要说这是主城区，谁信啊？
而最大的问题就在于老闵行自己还没发展起来，地理上到市中心同样距离的松江新城、略远一点的南桥新城却蓬勃发展了，不论是轨道交通、五大新城的规划、区一级的资金投入量以及文教、医疗、商业配套的级别，都远远超过了所谓是主城区内的老闵行。
老闵行价格虽然低，作为刚需安家来说。也勉强算是一个低门槛，但是从中长期考虑。升值的空间过小，远远跑于上海全市房价增速，也就是说再度改善的可能性几乎为0。
当然，如果入手的时候，比如说上海法拍房入手有75折，8折的折扣，那么也是划算的，到手就有20%以上利润，在手上持有两年，然后直接二手房卖出、做个差价的动作也是可以的，但是长期自住作为资产持有那是没必要的。
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