袋鼠避坑｜闵行吴泾，这坑可大了
发布日期： 2022-03-17
吴泾的坑一共有三个，是不是一听就晕了？先上地图，白首给大家一一道来。
➤ 最大的坑——上海最大化工基地之一
以横向的申嘉湖高速为界，北侧是以氯碱化工为首的老化工区，界面破破旧旧，就跟东北老工业基地的三线小城市一样，如今一大半的化工厂已经搬出。
而申嘉湖高速南侧，有一个好听的名字叫做紫竹科学园区，还是国家级的，但是搞的依然是化工为主的科技、研发、生产，无非就是界面上看上去是崭新靓丽的厂房和各种挂着知名大企业牌号的研究所，但本质上依然会对土地造成不可逆转的污染。
由于土地廉价和沪上少数的能够被允许做化工和服装制造业土地(服装业需要印染，污染度不亚于造纸厂)，因此这一块区域的招商引资、尤其是在化工和研发领域的外资引入做的非常好。世界上最有名的化工企业之一巴斯夫、艾克森美孚化工都在这里，微软也在这里。但是相信企业的中层以上员工并不会定居在吴泾，除非他们不想拿中国的退休金了。
为了让紫竹听上去好点，弄了一个大规模的生态公园，还挖了一个湖，这种表面滴滴花露水的“生态”多少有点此地无银三百两、欲盖弥彰的意思。
化工之所以可怕，就在于对土地是有长期污染的，几十年的化工生产早就渗透到土壤深处和地下水，不是说厂房搬走、表面上翻掉一点土、重新填一层土、弄点绿化这事儿就能搞定的。白首毕业于华东理工大学，原名就叫华东化工学院，这事儿虽然不能给大家实证，但是大学时候一起玩的同学里有各种各样化工专业出身的，听也听明白了。
吴泾的这个坑其实跟桃浦是一样的，老厂区不可怕，老厂房拆掉、腾出土地做成办公楼、住宅就行了，一点影响也没，就怕历史上做的是化工类，这个底子是怎么洗都洗不干净的。
这两个板块基本上新商品房买进去的都是外地户籍，大家看看人口比例就知道了。上海本地户籍去买新商品房，打死不会选这两个地方，一来是上海人肯定知道这两块地的历史背景，就算年轻一代不知道，中年一代肯定知道，当然会阻止孩子们去定居那里——众所周知上海人是比较保命怕死的。
第二是上海户籍的客群大多数是属于原有一套卖掉的置换型，手头的购买力相对还是比较扎实的，选择余地比较大，同等单价的区域板块多的去了，何必去那里呢？
所以紫竹半岛那里的住宅卖的可是相当艰难、旷日持久，周边的几个楼盘，复地北桥城、绿地新干线、万科花园小城已经在吴泾的边缘了，也卖的相当艰辛。
毕竟少了市场占比最大的上海本地购买力。
➤ 第二个坑——明明已经郊环线，却被“主城区”推高价格
横穿吴泾板块中间的申嘉湖高速，又名郊环线，一眼就知道是外环线再外面、环绕上海郊区的高速公路，也就是说这里原来就是个郊区。
这一带近几年乃至未来几年最大的市级利好已经释放，就是闵行区浦西所有的地方都被划入了2035规划的主城区，当然，前两年二话不说，吴泾的房价往上涨了不少。
群众的眼睛是雪亮的，一个郊区卖出了城区的价格，而且根据规划，那是要到未来十几年后才会成为主城区的，整整两级的透支，大家说水分大不大？后面还能有潜力吗？
➤ 第三个坑——铁路碎片化分割，配套极差
虽然从城市的角度来看，横向有申嘉湖高速、纵向有虹梅南路两条市级主干道贯穿板块，但是这只能意味着作为产业基地是很合适的。
真正对于住在板块内的居民而言，更重要的是步行范围内的交通。那么大家看地图上除了沿着龙吴路的在建23号线、沿着莲花南路才通车没多久的15号线，这个地方还有大量的灰色线，是什么？铁轨。
而且分布异常凌乱，基本上呈碎片化分割，稍微有一点生活经验的人就知道，被铁路分割成这幅样子的，基本上好不了——步行交通不方便，商业配套规模和等级突破不了中档，而且长时间的积贫积弱一定会导致界面比较差、最终影响到房价，本地的置换能力会很弱。
虽然这里有交大、华师大的校区，但那就是在校大学生、研究生，他们毕业了可不会在这里工作安家，就算化工类专业的在这里工作、安家，总数量也是很少的，不能指望靠几个系每年的毕业生来成为一个大板块“力挽狂澜”的购买力。
而且要安家的话，一定会考虑商业、文教和医疗的配套。且不说别的，光是文教资源，整个吴泾就没有像样的公办学校。
闵行的教育资源出了莘庄，没多少像样的了。所谓能够列入闵行区二梯队的小学、中学，那也无非是由于小板块之内实在没有好学校了、但凡考纲教育能够达到上海市平均水平的就算是当地最好的了。
大家可以去翻一下前两个月白首在闵行区学区资产系列里面写的那些学校，看看有哪个是在吴泾的？吴泾唯一一个像样的学校是华师大二附中紫竹双语学校，但是人家是民办的，强调一下，民办的，说白了就是为了紫竹半岛吸引购房者硬凑出来的，实力确实比公办强点，但在全市的民办里面，不算亮眼。
商业上，这两年才勉强有了一个稍微像样的吴泾宝龙广场，一个这么大的板块，就一个中等品质的商业，对于疲弱几十年的板块就是杯水车薪。
化工背景不宜居、郊区卖出了未来主城区的价格、生活资源很弱，就这么一个地方，实在想不出一个去买的理由，如果现在把房子买进去，那以后谁来接盘呢？就算有人有胆子去接盘，价格能高吗？上海人都不去的地方，市场上至少一半的购买力就不存在了。
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