在徐汇区，沪闵高架过了万体馆就是一道鲜明的分界线，往西北面是扎扎实实的一线城市，往东南面，过两个地道后的城市界面怎么看都有点三线城市的意思。

一号线的地上轨道、南站自身的火车铁轨、以及沪闵高架3条线并行叠加，形成了立体的阻隔屏障，就跟古代的城墙一样，城、乡就这么分割出来了。

南站和华东理工板块就是深受其害的，当然还有前期写过的梅陇、和后两期要写的长桥、植物园板块。

当然，除了铁路线阻隔这一最大共同弱点之外，各板块素质和前景以及成因也略有不同，所以白首得分开写。

➤ 不止于交通不便，流动人口也过多

首先，铁轨导致与闹市区之间的交通只能依赖仅有的几个地道，都得绕行，开车多走个三五公里还好，步行、骑车多个几公里那可就吃不消了。

交通不便衍生出来的后果就是，居住不方便导致长期房价偏低、对生活品质有要求的家庭不太会去，换句话说就是居民的消费力偏低，自然无法吸引大型中高档商业体进驻，自然就形成了恶性循环。

而循环的起始就是南站的开工建设，至今还是这样。

除了铁轨之外，城际站点本身就是一个严重的掉分项，这里是火车站+汽车站，大量流动人口集散，治安还是需要花大力气的，话说到这份上，大家应该懂，这也加剧了对生活质量有要求的家庭避而远之。

补充一句，虹桥之所以值钱，不是因为有流动人口集散的高铁站，而是因为它是核心CBD，同样是核心CBD的陆家嘴并没有高铁站，却并不妨碍它土地值钱。

➤ 大学过多，而小学过差

这一带除了白首的母校华东理工大学本部，还有体育学院什么的，本科生研究生倒是每年“换血”上万的，一半以上外地学生，但是这批人也就只有周边的租房需求，无法转化成周边的住宅购买力，而且就算是租房，租金承受力也很有限，多半是合租，日常的消费力也很弱，都说莫欺少年穷，但少年时候是真的穷。

板块内的住宅有相当比例是消费力较低的合租大学生，也进一步吓退了大型商业，为恶性循环火上浇油。

这里也要补充一下，有些朋友会想这里租金回报率是不是挺不错？并不算好。

虽然租房需求旺盛，但是频繁提价也不可能，因为都只是临时过渡的，很少会毕业三年还租在这里——都随着工作单位租到其他地方去了。

所以从南站开工至今，这片区域的发展就是一直相对落后，商业也就刚刚满足中低层次的日常需求，住宅普遍是老工房和新工房，社区品质很一般，却也远远还没到动迁更新的时候，顶着徐汇区的帽子，却是一片三线城市的界面，单纯是靠徐汇区的名头和几十年前的建设在吃老本。

如果小学，初中靠谱，那倒也问题不大，能获得刚性学区需求的支撑——可问题就在于这里的小学就没一个区级二梯队以上的。

➤ 15号线通车了，却是一条“贫困线”

对于整个一号线地上段东南侧(也就是沪闵高架东南侧)，15号线大概是近几年唯一的市级重大利好，但是很显然的，从15号现在走向来看，无疑就是一条贫困线，整条线经过的市级CBD或者城市副中心，从头看到尾，唯一就是还未成熟的真如，而且距离还挺远，所以15号线给区域后期带来的价值驱动非常弱，无非就是一个单纯的交通稍微便利而已。而且红利已经反应在目前的房价上，利好早就耗尽了。

南站和华东理工板块，徐汇区+中环线以内+3条地铁线，如果好好包装，听起来档次还挺高的，只是现实体验上生活资源和界面跟三线城市似的。我们也要明白，绕行穿越地道、流动人口、小学初中的教育资源和商业薄弱，这一带的局限性是很难改变的。

目前的房价并不算过分，以目前的价格入手，低总价纯自住倒是挺实在的，但是未来的升值潜力也非常渺茫。

★ 精品推荐 ★

◀ 袋鼠法拍的安全兜底承诺，就是这么有底气！

◀ 48%的法拍房在8.5折及以内成交，在上海法拍房限购后

◀ 8.5折得标的喜悦，却在3小时后，只剩下惊恐，这就是我的亲身经历！！！

◀ 我在上海买了一套法拍房——记我在上海买房的这3个月！！！

◀ 2021年下半年，办理按揭贷款实战指南！

◀ 袋鼠安家的四大优势

袋鼠安家 KANGAROO ESTATE