位于徐汇区的梅陇板块严格来说，不算太大的坑，只是增值潜力不强，颇多尴尬，但现在入手也不亏，算是很小的坑而已。

我们先来看一下地图，房地产意义上的梅陇板块与行政上的徐汇区梅陇镇不是一个概念，梅陇板块要小了很多，差不多是沪闵高架、外环高速和虹梅南路围成的一个三角，外加朱梅路地铁站西面的一小块(可以理解为上海晶城)，覆盖2个最重要的地铁站是1号线的莲花路站和外环路站。(再下一站就是莘庄城市副中心)。

➤ 尴尬之处1：

——大交通很方便，但社区出门并不方便

首先这个板块从大区位上来看，其实交通还算是过得去的，2条地铁、到徐家汇的高架桥和外环线都有。但我们也要发现的是，这个板块可不小，而所有的地铁站全都在板块的边界上，也就是从大多数社区要步行到地铁站，可是费点劲的。

另外，虽然名称还是叫地铁1号线，但是实际上从南站开始，1号线已经出了地面，这段铁轨完全是在地面之上的，形成的巨大的屏障，以至于由地下穿越1号线铁路的莲花南路隧道常年拥堵。

也是由于这两个原因，板块的商业一直不甚繁荣，房价也持续比沪闵高架西侧的古美要便宜不少。问题在于已经没法改变了，没听说1号线的铁路要往地下铺的可能。

➤ 尴尬之处2：

——立波啤酒厂改造也就那样，产业带动性很弱

梅陇板块这一带房子的房龄普遍在20年不到一点，不可能拆迁，而且铺的满满当当，地皮极其有限的情况下，只能抓着工厂和公建地带捣腾一下。

虹梅南路益梅路上的上海立波啤酒厂就是最大的可捣腾地皮，现在搞成了上海力波中心，一个城市综合体，但是作为综合体来说体量并不大，而且最重要的是，一来是没有明确的产业和知名企业的入驻，第二，可能深圳城投不想在上海留下重资产，急于回笼资金吧，这个项目的主体是对外销售的——大家记着不论是办公还是商业，对外销售的基本上没什么太大花样，不可能有顶级企业进驻的。

顶级的财团肯定是自己买块地皮造一栋两百米以上漂漂亮亮的办公大楼，部分楼层多出来向外租赁，参考陆家嘴就知道了。

而散售型的办公楼，你买一次他买一层的，基本上也就是一些中小企业和中小投资客了。

第三点，由于是老厂房改建，所以一开始的定位就是文创产业，听起来很好听，不过但凡有点社会经验的人，一定知道所有的文创产业在老厂房改造园区里面的，就没有一个是大企业， 200个人的企业那已经算是超大规模了，常规的广告公司、传媒公司、艺术设计、建筑设计的，100人能出头那已经是企业鼎盛时期了，这种老厂房改造园区能够吸引人很重要的一点就是便宜又能假装文艺装X。那么大家也就知道了，这个改造项目产业能够带动的力量有多少了。

简单来说就是地皮有焕新，但是产业带动的力度却又不够，概念点和期望用的干干净净了。

➤ 尴尬之处3：

——建设已久、阵仗老大的莲花路地铁站TOD，规模实在太小。

莲花路地铁站上盖改造应该是梅陇板块最受上海市民关注的事，毕竟地铁出入口左换右换搞了好几年，哪个在莲花路地铁站下过车的没晕过几回？

螺蛳壳里做道场，工程建设技术创新意义挺大的，终于这次赶在上个月圣诞节前改造完成、商业开出来了，其实这个商业本身也是挺受周边居民期待的，毕竟号称是和日本三井合作的商业体——上海人民可好这一口了。

现在来看，多多少少有那么点小失望，最主要的原因就是体量太小。整个综合体连皮带骨差不多也就3.6万平方，其中4千平方是地铁站的，真正留给商业和办公的只有3.2万平方不到(当然办公部分很小很小，还是小微企业联合办公那种，产业忽略不计吧)。

3万平方的商业属于小微商业——中等规模的商业是5万起跳，10万方也刚刚过大型商业等门槛。

当然作为地铁站本身有一个这样的商业已经很不错的，只不过由于中间隔了一根沪闵高架，底下又有一根地面上的铁轨，所以虽然加了很多天桥与对面的百联、南方商城、莲花广场等进行了连接，但是这上上下下的颇有几分把上海滩过成了重庆山城的感觉，体验感老差了，而且直接消磨了大部分逛街的心思。

作为项目本身，在这样的地理条件下能做成这样，已经是竭尽全力顶呱呱了，不能苛求。

挂着徐汇区的梅陇，目前的价格不算是过分，还是挺中肯、挺扎实的，本来还有那么一点点的水分，现在随着上海力波中心和莲花路地铁站TOD 的LALA Station的开业，也算是把价格填实了。

整个梅陇板块最大的两个利好想象空间已经全部打开，而且结果并没有特别的亮眼。所以后续的增长潜力完全是依赖于1号线在下一站莘庄城市副中心的带动了——可是地铁就差1站、目前两者之间的价差也基本没有，不存在出于便宜而往这个方向走的动力，也不存在为了更方便更繁华往这里走的可能性，所以想想莘庄也带不起来梅陇。

结论是，自住的群体遇到合适的房龄和户型就买吧，实惠，但是想抱着一点投资想法的人就不要去了，没戏。

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