普陀区的桃浦板块，老大了，单纯从宏观区位来看，具有一定的迷惑性，毕竟2/3地皮在中外环间，遇上开发商炒作，还能说一个紧贴真如城市副中心，再加上这两年假模假样地在搞桃浦智创城，“上海转型发展示范区”，俨然一副下一个五角场创智天地的架势，对于外地的朋友来说很容易被忽悠入坑。

➤ 化工基地，老公房为主，界面破落凋敝

桃浦的古代历史就不多说了，反正也算是个镇，属于嘉定县的传统中国小镇，近代上海十里洋场时期没它什么事儿。红旗飘飘之后这里成为上海几个化工区域之一，化工产业规模还挺大——因为远离市区，发生事故不至于“殃及城池”。

桃浦作为化工基地，可是几十年了，以前的厂都是国营的嘛，所以在七八十年代造了大量的老公房安置化工厂职工，当然商业学校街道医院这类基础配套也是有的，但是级别都不高。

2000年之后随着上海对环保更加关注以及重工产业转型，宝山的宝钢、金山的石化、桃浦的化工都开始退场向外地转移，桃浦连支柱产业都没了，变成一个类似于东北煤矿被挖得七零八落的衰退小城，跑到那边你根本不相信这也是上海，居然大多数地皮还算是外环以内。

➤ 大公园、嚷着环保，搞桃浦创智城

东北老工业基地要振兴，上海当然也会想办法让桃浦振兴，当然，绝大多数“振兴”都是个形象工程。

搞了个100公顷的桃浦中央绿地，嚷着环保生态——这个做法跟闵行那边的紫竹化工区一个套路。另外就是扯上科创的大旗，以办公低成本和财政补贴为手段，实质上引入一批中小创业企业，弄个几家中等规模的已经算是旗舰了。

说白了，桃浦大张旗鼓的搞科创文创，到现在也没有一家大家听说过的企业，所以说产业自身的驱动力是不能指望的。

所以大家以后心里要有根弦:一块地方高喊着产业转型升级，如果还脸红脖子粗地吹环保，那十有八九以前不是化工就是高污染，此地无银三百两。

➤ 虹桥、真如两个副中心红利，都被铁轨挡在门外

白首给大家直接上张地图就知道，桃浦东南方向就是真如，理论上还挺近，可这以通往上海西站沪宁铁路为主线的铁路网啊，密密麻麻还带圈儿的，愣是把真如拒之千里之外，不说翻山越岭吧，至少也得铁道游击队——更何况真如自己也如履薄冰的。

真如都借不到势，遥远很多倍的虹桥就更借不到了，虹桥再强大再靠谱，红利也没法到达桃浦的边界，更别说突破铁路天堑了。

普陀区在上海传统市区的鄙视链里面处于底端，比老闸北还低，绝对倒数第一，可就在“又大又破的大普陀”里面，桃浦也处在区内鄙视链的最末端。而且全上海居民从60后到80后全都知道桃浦化工区的底细，绝大多数是不会去桃浦买房，也会阻止孩子们买过去，属于黑名单级别。

➤ 最明显的竞争是江桥，价格虚高很明显

虽然从宏观区位来看，江桥戴着属于郊区帽子的“嘉定”，比戴着传统市区帽子的“普陀”要低一级，但如今，农奴翻身了，江桥有差不多一半地皮属于虹桥主城片区，属于大虹桥概念第一梯队，中长期的红利杠杠的。

此外，还有2点也很重要。

江桥现代化开发差不多是在2007年前后，当时也是以市区动迁安置基地为第一波，超大盘代表是嘉城，白首那个时候大学刚毕业进入房地产行当，去江桥调研的时候嘉城造到一半、江桥万达刚开业，之后是2010年前后，虹桥火车站的启用又带动江桥一波，以绿地江桥城为代表。

所以大家就知道江桥目前的城市界面和生活品质感远远超过桃浦——而问题是价格并不比桃浦贵，甚至于还比桃浦便宜。

物理上来说，质量大的吸引质量小的靠近，只要中间没隔着阻碍物。

房地产上来说，如果没有天堑阻隔或者规划特权保护的话，那么吸纳量最大的板块，决定了周围一圈板块的价格。

很显然，以江桥的住宅体量，这才是“价格之锚”，不是江桥便宜了，而是桃浦贵了，不仅是现在贵了，而且未来中长期的增值潜力也远远不如江桥。

就算撇除资产增益不说，单论自住，总价不低、配套不佳、还有一个化工基底在那边，白首也是不建议的，老上海人都不去桃浦肯定是有道理的，是吧？不能再多说了。

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