现在属于虹口区的江湾镇可是个千年古镇，以漕运水路交通为依托，历史上非常繁华、人文鼎盛，寺庙学校也一大把，文化和中医领域出过不少历史名人，而且历史意义上的江湾镇比现在的地皮可大几倍，不过那都是故纸堆里的事儿了，近代这里是交通要冲也是兵家必争之处，所以乒乒乓乓一片焦土了好几回，不管是经济，文化还是人口，都断代了几次了。

历史上沪上四大名镇之一的江湾镇跟现在其实没什么太大关系，也就是保留了几处小小的纪念雕塑牌坊之类的，另外就是也还有不少地方上管不了、属于部队资产的地皮。

白首之所以会把这里列为必坑、哦不，“避坑”，是因为站在当下购房的视角上，江湾镇还挺唬人的。

➤ 唬人1，紧贴着中环、挨着五角场城市副中心

从城市大区位来看，江湾镇似乎很不错，环线上好歹也是紧贴着中环的主城区，等级上并不低，而且东面一路之隔就是九大副中心里面排名靠前的五角场，还带着复旦同济上海财大这些顶流高校，是能够受到城市副中心辐射的，毕竟紧贴着而且中间道路是相通的，不存在天堑。

南面跨过中环就是虹口的核心地带，鲁迅公园市级商圈、上海外国语大学，人文气质浓郁、还带点浪漫情调。

➤ 唬人2，3号线2个站外加复兴中学

3号线大柏树站严格来说不算江湾镇板块内，但也就是隔了中环一条路，实际使用上有2个地铁站，加上复兴高级中学可是沪上排名前20的一流学校，所以乍一看起来现代的配套等级也不低。

➤ 唬人3，千年古镇知名度高，听着不荒凉

江湾镇在现代意义上属于下支角，谁都知道，但尤其在北区，知名度是非常可以的，一听就知道人口密度很高、肯定不能算是荒凉，至于破旧，这倒也是真的。

➤ 最唬人的地方：前年开始搞大规模动迁了

江湾镇的光明之处就在于破落到一定境界了，大量的二级以下旧里，所以触发了市级动迁，有力度也有速度，毕竟虹口比普陀靠谱多了。现如今江湾镇的二级以下旧里全动迁了——换句话说，现在还没被动迁的，也没希望了。

虹口区还提出了一个口号：“工作在北外滩，乐居在江湾源”。这句话一听就明白，未来江湾镇会增加大量的新建商品房。

绝大多数朋友一看到这个就来劲儿了，大区位不差，大规模界面更新，可不就是房价上涨的发令枪嘛！

问题就在于角色和可选择的东西。

居民动迁出去之后，进行地皮清理、七通一平，到这里，区级就没什么事儿了，建设不用自己动手，卖给开发商自然会给你建设，这个周期差不多两年，也就是预期2023年开始的几年，江湾镇会有不少的地皮出让，住宅为主，会增配一些商业学校。

对于一手房开发商来说，江湾镇现在动迁确实就是涨价的发令枪，三四年后，出来的一手房价格肯定是10万+的，当然，开发商入手的楼板价应该也不会低于6万。

简单来说，一句话，江湾镇三年之后新出一手房的价格不低于10万。

但是现在大家能够买的，只有二手房——江湾镇目前剩下来的绝大多数都是30年房龄朝上的老公房，坑，就在这里。

房产增值的原理是什么？——买入之后，持续有人抬轿子。

那我们在来看江湾镇：现在去买，只能买个牛车。

后面持续几年会有大量的轿子进来，新的轿子抬高老的轿子。

大量的一手房，能够消耗绝大多数进入板块的购买力，就算买家觉得新一手房太贵，也不至于一脚直接落差到去买个房龄40年的老公房，品质落差过大。

更直白的说，就是一手房的价格可以抬高次新房的价格，两者之间具有购房者的溢出备选、退而求其次关系。

但一手房与次新二手房价格，很难抬起40年房龄、品质落差极大的老公房，因为买不到次新房的客户不可能拿老公房来替代，购买力溢出的红利是不存在的。

不过白首要说明的是，在其他不少板块，一手房抬高次新房价格，次新房再抬高老公房价格这样的逻辑和市场关系是存在的，但一定有一个前提条件：该老公房拥有优质的学区——不可替代的学区就是买家替代选择的动机。

而江湾镇除了全市招生的复兴高级中学遥遥领先挂在上面之外，绝大多数小区对口的小学，初中都很一般，不构成学区房的意义。

如果、是说如果，在江湾镇能找到房龄10年内的二手房，那么现在入手确实是个很好的升值机遇，后面有得是新盘抬轿子，但是绝大多数概率下江湾镇现在只能找到房龄30多年的老公房。

等一手房上市的时候，房龄已经超过40年咯，不具备替代选择的可能性，也就不会被抬高价格，而目前的价格已经包含了大家对动迁之后城市界面和价格预期的透支，水分有点高，基本上只能再等30年动迁了。

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