➤ 历史上属于宝山区，大量不可动的部队土地

要聊虹口的凉城板块，先对从历史说起。这片土地，以前是属于江湾镇的一部分，在过去一直是属于宝山区的，直到上世纪80年代才随着江湾镇一起从宝山划入了虹口区，并从江湾镇独立出来作为一个市区街道的，而且由于江湾镇整体有大量的部队资产，包括土地，房产，其中也有相当部分是在凉城。

至于并入虹口区，也是有历史渊源的。

➤ 老闸北动迁户安置，35年老公房聚集地

差不多1985年前后，上海火车站要改造扩建，所以老闸北那里出现了大量的动迁，那一带的老居民是以苏北人为主的、二战一片焦土之后才逃难进上海的滚地龙居民，民风不甚淳朴，所占地皮不大，但人数众多，要求却也不低，较难安置。

为了让老百姓心里舒坦，这才把凉城板块硬生生地从宝山划入了虹口，所以凉城的正式名称叫做凉城新村。说起来也是把大家动迁到虹口区，闸北到虹口，也算是升级了。

这个逻辑和当年老静安动迁把居民搬到闵行区之后还必须设立一个相对独立的、具有静安区户口的新静安城是一套逻辑。

在上海，户口算是哪个区的还是挺受重视的，尤其是上支角、下支角的逻辑，百年不败。

从这段历史大家就知道3个事:

第一，凉城主体是80年代中期的老公房，距离现在也就35年左右的房龄，破旧是真的，但远未到大规模市政旧区改造的阶段，掐指一算，再过15年再议。

第二，有不少的部队资产，尤其是土地，众所周知的，地方是管不了部队资产的，这事儿就导致了很多市级规划以及重点工程，必须得绕路走，对于板块获得市级重点规划或者产业基地，是长期的巨大障碍，以至于远到2035年，我们都看不到这里的规划有什么市级的动作。

奉贤南桥那里都搞了个“东方美谷”捣腾化妆品，这里好歹还算虹口，楞就是没轮上个啥产业基地，就知道是真没戏了。

第三，土著居民是苏北动迁户，不论是平均的家庭资产、职业属性、还是人文素养。在上海居民里还是相对偏低的，也就是自身的置换能力和社区的氛围还是略差的。

这三件事合起来，麻烦就大了。

➤ 虹口的发展重心和财政，还顾不到凉城

首先，虹口目前一心一意、集中全力在建设北外滩，若有余力，那也是捣腾四川北路的改造更新，再有余力，捣腾一下曲阳，凉城这块应该不在考虑范围之内，同时从年份上来说也没有旧区改造的刚性压力。

要想市级的重点规划、产业规划，却受限于部队资产，无法成片运作，所以也不会有太大的动作，反正2035之前是看不到了。

➤ 租赁群体比例逐年扩大，形成恶性循环

另外，宝山收来的地，历史上没有居民，文教配套都是80年代中后期给闸北动迁居民指标性配置的，所以文教配套很弱，从幼儿园到高中，没有一个名校。

由于已经产生了居民收入低、配套不给力、导致商业不足、使得房产置换能力低的问题，所以现如今造成了房价低、租金低、逐渐呈现出租赁客群比例逐步上扬的情况，反而加剧了板块的整体购买力断层以及社区氛围的加速下滑。

眼瞅着，唯一能撑得起凉城房价的，只有“虹口区”这三个字。也别说什么未来的地铁规划，在上海地铁不算个事儿，现在顶着虹口区招牌的凉城房价至少已经透支了未来新增两条地铁的价格。

既然没有动迁机会，也没有市级重点规划，那么这个恶性循环的链条暂时不可能被打破，只会越来越加速。

说到这里，大家应该就明白了，凉城目前坑到底有多大？如果二手市场价建议直接规避，如果是法拍房能够折扣入手的，那至少也要八折以下，才不亏。

至于刚性自住的客群，想要贪个便宜，挂一个虹口的名声，那是另说。反正自住也无所谓，不考虑资产增值还是贬值嘛，熬个20年，孩子或许能等到动迁做个“拆二代”呢？——白首已经没法说得更直白了。

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