处于杨浦区东北角的中原板块大体的范围是中环线翔殷路以北(翔殷路以南，以及翔殷路靠近西端的这一块都算是五角场)，东和北两面的边界都是黄浦江，西面的边界是闸殷路，过了闸殷路，就算是新江湾城地界。

一听这个地理描述大家会不会有点幻想？一个角是沾着五角场城市副中心的，另外一整条边直接贴着单价10万+的新江湾城国际住区，眼瞅着要资源有资源，要概念大腿也有，价格梯度也明显，保不定就是一个能让房价跳起来的洼地。

洼地肯定是真的，能不能跳起来白首来给大家分析一下。

➤ 没有存在感的杨浦“东北小城”

首先，中原板块基本上也就上海北四区的居民们知道，杨浦，虹口，宝山，新静安，打小生活在这里的肯定知道中原，但是过了苏州河以南、黄浦江以东，知道中原板块的人估计不多，除非是北四区动迁过去的。

看起来是段废话，但是白首是要告诉大家，既然不存在全市知名度，那么市场层面就缺乏填补价格洼地的吸引力，而在官方层面也同样不存在社会舆论的压力。

为什么说到压力呢？因为整个中原板块看起来相当破旧，大多数的房子是80年代初期的老公房，只有极少数楼盘是在2000年前后的。

白首杨浦混大的，那里也熟，整个街区的观感上有点类似电视剧里面东北没落的小城镇，差别应该就在于冬天没有积雪、街面上人多一点。

➤ 享受五角场商业，教育资源很差，价格倒是挺实在

说到这里大家就知道，绝大多数小区和房子本身的品质都非常差，那些少数的2000年前后的小区，品质也挺一般，环境使然，物业保养只能说满足基本的保安保洁，连停车也都是个问题。

从中原板块本身来说，内部资源属于相当差的，小学初中没有一个区级一梯队二梯队的，西边隔壁新江湾城的学校再好，施教区不管怎么划分、怎么轮换，那也没中原板块什么事儿。

商业也没有一个高档的，这倒是无妨，有一个中原欧尚能够满足日常的家庭需求就够了，真要逛逛好的商场，直接电瓶车去隔壁五角场嘛，多的去了。

地铁有一条早已开通多年的八号线，单兵深入，直接在中原变成终点站，规划中好像也没看到这里会新增地铁。

由于最近十年来压根儿就没有上规模的新盘，所以板块也没有被怎么炒作过，目前的价格非常的实打实，可以说没有泡沫。所以白首一开始就说了一句话，自住购房，品质虽然差，但是单价总价低，又可以享受五角场的商业资源，目前的性价比还算是不错的，挺实惠。

中原板块内部基本上都是多层住宅、没有什么产业，要界面更新、升级换代，无论未来要做高品质社区也好、做产业也好，唯一的必经之路就是先大规模地拆迁。

问题就在大规模拆迁这条路是堵掉的。

首先没有新增地铁规划，也就是没有了市级市政动迁资金的借力推动。

第二，80年代前后的小区现在看着已经很破了，但又远远没有达到二级以下旧里、必须拆迁的程度，再硬挺个十几二十年没问题，不倒不塌。也同样轮不到市级财政的照顾，甚至于连舆论压力都没有，民国年间的房子还有很多没拆呢，你个改革开放前后的老公房，叫唤啥呀？

如果要动迁，那只能是杨浦区一级的财力。

问题就在于要等很久，杨浦区一级财力还要优先、集中对付更受关注的东外滩内环线以外部分，那片范围可不小，10年能不能拆干净还不好说。

东外滩的“规格”，好歹也是上海科创中心建设的重要承载地之一，又是沿着黄浦江两岸风貌更新的，作为市级CBD北外滩的小弟，再怎么着也算是市级重点规划区域，只是进程比较慢而已。

东外滩待拆迁部分也在内环与中环之间，论土地级别，也比完全出了中环线的中原板块要高。

02.

很可能东外滩之后，还轮不上中原

不论怎么看，也都得先等东外滩十年拆迁完成差不多了才有可能启动中原板块的拆迁——以杨浦的财力，有很大概率是拆完之后，储蓄耗尽，得歇几年，先多卖掉一点地皮。

另外也有可能，保不定十年之后，杨浦又有新的更好的地块需要花钱更新了，比如沿周家嘴路沿线，这可是实打实从内环以内到中环以内，又要比中环外的中原板块级别高了，也更容易产生回报，八成优先照顾。

所以这么一排摸，就会发现中原板块想要拆迁大规模更新非常渺茫，十几年是看不到希望的。新增资源也很难进去、产业也没有一片地发，所以土地的价值增益是看不到的，能不能勉强跟上上海房价的平均向上走势存在高度疑问，大概率是会跑输大市的。

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