一部分算是内环内、还是中央活动区、大部分是在中环以内、黄浦江沿岸还搭上了一个“外滩”的标签，东外滩“浪头老大额”，在房地产市场上无疑会被人多看一眼，似乎占个边，一平方房价就能多两万，而事实上东外滩得拆开来看，2/3以上地带就是个坑。

我们先来明确一下，东外滩到底范围是哪一块？

➤ 东外滩范围以平凉路为界

简单来说，从虹口杨浦交界的大连路开始，在杨浦区境内的黄浦江到平凉路之间，外加一个复兴岛。就是下图白首用暗金色虚线框出来的地方。

其中从大连路到内环线杨浦大桥之间这一小块还是2035规划中的中央活动区。

杨浦大桥、平凉路这两条线，大家一定要重视，这是两条价值和前景分界线。

➤ 与北外滩比，东外滩怎么看都弱一截

这个话题比较非常热门，也不可回避，但大家能看到的比较，基本都有点隔靴搔痒，深度不够，白首想想还是得说透彻了，从三个角度来聊。

虽然虹口的北外滩此前动迁也拖了旷日持久、进程缓慢，但是借助于12号线横向最大距离穿越，市政工程+土地收储+危房动迁，三股力量的合并形成了市级财政加速度，目前不但已经完成了动迁、宏伟的规划蓝图也已经落地了一大半。

而反观杨浦的东外滩，18号线和24号线都是从最窄处纵向穿过，地铁市政动迁没拆掉多少，市级财力借力不多，而很显然的，杨浦本身的区一级财力与虹口也不在一个层次上，第三点，相较于当初北外滩石库门、二级以下旧里，东外滩需拆迁的小部分是二级以下旧里、而大部分是七八十年代的老公房，也够不上市级主导的危房动迁。

两厢比较就发现，虹口北外滩的动迁基本上是市级力量，杨浦东外滩就只能靠区级力量了。结果就是东外滩拆迁进程至今缓慢。

更严重的是，上海房价每年都在涨，动迁的成本越来越高，北外滩是在概念出来的同时，直接搞动迁，民众的预期还不算太高、成本相对较低。

而东外滩是在概念出来十年之后还没搞定，民众的期望值反而提高了、成本成倍的增加。

可以说，东外滩已经错过了动迁最有利的时期，单以杨浦区一级的力量，未来十年能不能拆干净都是个问题，蓝图上的东西，至少十年内是个饼。

虹口北外滩的产业规划是航运贸易与航运金融，独一无二，而且聚集度已经成型、在全国范围内都是具有权重的、半壁江山级别，而且远洋航运是很传统“久经考验”、只会有波动却不会淘汰的领域，只要别再来一次“片板不许下海”就行了，中长期优势非常明显。

而杨浦的东外滩的产业 “眼下”倒是明确了——“在线数字经济”，引进了哔哩哔哩、美团、字节跳动这些，这个领域吧，目前来看还行，要说聚集性从小区域来看还算是可以，但远没有构成全国性的权重。

而从长期来看，这个领域起来得快、也不排除快速衰落，还有人记得曾经风靡了数年的校内网、人人网、宽带山么？连微博都也只能冠之以“叱咤一时”了。

东外滩的动迁眼瞅着十年，可别拆迁还没完 “在线新经济”就已成末日黄花了。

既然是借助“外滩”的名号，那么价值最高点、或者说原动力就在于外白渡桥以南的万国建筑博览群“正外滩”，越靠近越值钱。

虹口北外滩是与正外滩相连的，可以认为是延伸地带，先得把这里价值填夯实了、才有“剩余动能”继续向东外滩溢出扩散，这很好理解吧？北外滩全境都是中央活动区，到了东外滩就只有贴着北外滩的那一小部分内环以内地带才算是中央活动区。

所以三方面比较下来，我们至少可以得到2个结论:

• 不论是发展进程、还是中长期的前景，东外滩将远远落后于北外滩，不排除差距拉大。

• 两者之间不论是现在的价值、价格，还是中长期的增值潜力、增值速度应该要有明显的落差。

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