袋鼠避坑｜市级重大工程绕着走的青浦华新
发布日期： 2022-04-21
青浦区华新板块大体的位置在虹桥枢纽向西，过了徐泾就是，一般老上海的会知道有个华新镇，不过如今大家在房地产类的广告上是看不到的，现在都厚着脸皮称之为“徐泾西”，当然更不要脸的说这里是“西虹桥”。
➤ 虹桥跟华新板块没什么关系，房价不应有关联
首先我们要明确的是，就连徐泾也只是有一部分被划入虹桥主城片区，整个徐泾的西半部也没有进去，那么徐泾再往西的华新更加与虹桥主城区没有一毛钱关系了。
而华新的房企和中介们指望打着“西虹桥”来把房价对标徐泾、或者在虹桥主城片区的房价上仅仅打一个小折扣，那就是明摆着忽悠了。
直白的说，华新板块的房价应该作为青浦区一个普通地带，按照自身的产业潜力和生活资源来判断，不应该再加上虹桥的溢价。
而第一个坑就在于现在的华新房价明摆着已经被加上了虹桥的溢价，透支了未来好些年的增长空间。
➤ 重大市政建设都绕着华新走，没有重大利好
我们看一下对板块内居民生活水平和房价最有影响力的基建——地铁。
华新的南部，在建的2号线西延伸段，到国家会计学院北侧的徐民东路、蟠祥路口（蟠祥路站）就到底了，并没有再“多走两步”到华新，距离那么大的华新板块最边缘至少还有4公里。
华新的东侧，在建的13号线西延伸段，沿着联友路、金丰路、诸光路站点可不少，芳乐路站、季乐路站、运乐路站，在国家会展中心北广场门口，也到头了，终点站诸光路站，这条13号线西延伸几乎是与华新板块始终隔着2~5公里“擦肩而过”。
整个华新，只有最南端的一个小角落，有个17号线嘉松中路站，正宗的与地铁“角落头、搭个边”而已。
换句话说，在5公里一格比例尺的地图上，开发商和中介可以煞有其事地说这里眼见的3地铁环绕、是大虹桥下一个发展重点。
实际上其实跟华新板块居民并无法享受到这些地铁，走都走不到、骑个电瓶车都要好久，而且很显然的是直接绕开了华新镇、压根儿就没把它当回事儿、甚至可以说是直接忽略。
大家想想，把一个规划上被忽略的地带当做了市级重点地带，这个坑得多大？
➤ 城际交通不错，制造业发展有潜力
如果把地图放到5公里一格，以城市宏观视角上来说，看着确实是不错的，这个比例尺下，距离虹桥枢纽非常近，而且几条高速公路主干道非常明显：
• 南北纵向是沈海高速；
• 东西横向的，由北至南，有京沪高速、沪常高速、崧泽高架，还有北青公路——可以理解为市区主轴北翟高架的延伸段。
像这样密度和结构的高速路网，发展制造业是非常有优势的，材料运得进、产品输得出。
从商务办公角度来说，则没什么太大的优势，因为运人的话，明显是高铁、飞机组合城市地铁更经济更便利。
从商务差旅来说，高速和高铁的差别，走一个苏州、湖州还不太觉得差异有多大，但是走一个扬州就发现差别明显了，再试试看走株洲、兰州呢？
白首之所以扯这个事儿，就是告诉大家华新只适合做制造业的基地，没有一丁点儿的可能成为商务CBD，永远不可能。
但它隔壁贴着虹桥CBD的徐泾是可以的，无非需要时间去成熟而已，因为人家有地铁。
第三个坑是资源上，华新实在太一般。
当地的文教，医疗，商业都很一般，没有一个是亮眼的，我们盘一下华新的几个学校：华新小学、华新中学、凤溪小学、凤溪中学、嵩华小学，没了。
其中有任何一个，大家曾经听说过吗？有哪一个能够算在青浦的第一第二梯队里面？这里说的是教育实力整体一塌糊涂的青浦区，哪怕是青浦的二梯队放到徐汇、黄浦、老静安，哪怕放到杨浦、虹口，估计都得进入“强校工程”名单了。
青浦目前名声最响亮的，青浦世界外国语（从幼儿园到高中）都在徐泾，并不在华新。
当然用5公里一格比例尺的地图或者用超严重变形的区位图，开发商和中介会跟大家说周边有青浦世界外国语，那当然又是个忽悠出来的坑。
青浦华新板块目前的二手房价并不值得进入，可以说几年内都不用进入，如果一手房有明显的、超过2成以上的一二手倒挂价格可以考虑。上海法拍房的话，如果能够8折以内入手，那也是可以的。
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