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昨天白首给大家避坑了一个一手盘，大家应该会发现已经很严重了，其实对比今天这个君御公馆三期，盘古园府那是小巫见大巫，这不是避一个深坑、土坑，而是避一个火坑啊。

君御公馆处于老南汇的惠南镇拱极路，地段倒是还不错，单纯从楼盘本身来看，除了开发商被动捂盘十几年、房龄少了将近二十年之外，地段和户型倒也没什么太大问题。

当然房龄到手就少了十几年，本身在其他中环以外的楼盘就是致命伤(在传统浦西的市中心黄浦，老静安，徐汇内环内，这并不算什么事儿)。

不过，君御公馆有更直接的致命伤——交付和产证的风险。

简单给大家说一下，初始开发商是南汇本土的，十几年前就拿的地(所以现在来看地段属于惠南的繁华核心地带)，一开始可能是主动捂地皮想要等升值，后来拖着拖着变成了资金链不济，被动捂地皮几年后引入了鼎盛期的华夏幸福合资，可不是当时位列全国前十的华夏幸福迅速从鼎盛期一脚掉落神坛，资金链不能说断裂，只能说气若游丝，然后就是两家合资方开始扯皮打官司了。

具体详情白首截屏了一些新闻图，有兴趣的朋友可以自己研究，没兴趣的朋友也就不用看了。

结果就是去年已经销售完成的君御公馆二期到现在还拿不到产证，白首今天特意又查了一下上海房管局的系统，仍然写着有300多套可售，也就代表了去年6月二期销售出去的那些房源，到现在还没有房管局备案，这个周期很显然的严重滞后了——然后今年要卖三期了。

再看了一眼新闻，目前三期已经停工。

那么好，这个楼盘的最大风险已经出来了，交付没保障，小产证也很难说。

（图片来源于网络）

千万不要想着没事儿，购房者的手续合理合法，打官司总能赢的，打赢也是火坑。

购房者对开发商打官司能赢，这个白首能确定，因为很显然的，购房者没有任何过错。

但是官司能打赢，不代表事情能解决。首先法院强制执行的条件是对方有资产可以被执行，如果对方账上一毛钱都没有，拿什么执行？

第二，法院没有本事、也不可能把在建工程执行成竣工验收，总不能让法警去给你们造房子吧？这家项目公司已经到这个份上了，也没有其他包工头愿意垫资去接盘建造。

第三，理论上讲，在建工程当然是可以拍卖给其他开发商接盘的，但是，很显然目前开发商的两个大股东在相互打官司，内部纠纷不明的情况下，也没有第三方愿意插手，至少也得他们两方官司定局，资产和债务谁占多少百分比，多少时间内偿还？才会有第三方在干干净净明确的条件下接手吧？这一等又不知道要等到猴年马月了。

第四点就算有人接盘了，那么之前开发商所承诺的、所定下的那些标准都会打折扣，新来的开发商不可能照单全收、100%会降配，虽然毛坯房也不可能降配到什么程度，但至少园林和建筑就说不定了，因为房子并没有造好。

打官司不花钱，不花精力呀？打赢了又能怎么样？项目公司都快没了，找谁去执行啊？后续的手续谁来办啊？

因此，虽然这个项目销售还在继续，但是作为购房者来说，不确定的因素太大太大，好好的买个房子，花光了几代人的口袋，没事儿给自己找什么麻烦呢？

惠南镇确实资源优越，老南汇第一，如果是正常楼盘，一二手还有个小价差，白首是推荐的。但是上手就损失十几年的房龄，就已经让人觉得很膈应了，因为会影响到未来二手房的出手(房龄是按照开发商拿地皮开始算的，房龄超过20年，二手房下家基本无法贷款)。

更何况这个楼盘连交付和小产证都有巨大疑问。正所谓君子不立危墙之下，这种明显有法律纠纷的房子，还真不如安安心心去上海法拍房市场上淘一套，至少人家已经走完了法院手续，就差最后拍卖了，反而干净了很多，而且现阶段上海法拍房在外环以外还是有明显折扣的。