同润欣汇名邸｜新场镇的非核心区，自己看着办
发布日期： 2022-03-28
同润欣汇名邸推出508套房，高层69-90㎡、叠加105-134㎡，房子和社区品质就不多说了，因为白首看房首先是看地段，房子么，过去就行了。
➤ 距离拥挤的16号线地铁站很远
这个楼盘在新场板块的边缘，换句话说距离地铁站非常远，差不多2公里的样子，步行可要走好久了。
而且那还是上海最挤的地铁16号线，倒也不是因为人特别多，而是这条单线深入南汇的地铁车厢特别窄、车厢节数也特别少，是有名的沙丁鱼罐头线，早晚高峰靠这个上下班就比较艰苦。
➤ 中档配套都在步行以外
至于楼盘步行范围内的生活配套，商业、文教、医疗就没有一个能够算是中等偏上的，商业还问题不大，向前可以去周浦康桥、向后可以去惠南，资源都挺丰富，只不过两个方向都要自己想办法跨越好几公里的距离，开车倒也不远，20~30分钟够了。
问题是学校怎么办？这可没办法跨镇就读的。
资源薄弱到没法说，也就罢了，毕竟单价便宜对吧？
➤ 地价越卖越便宜了，意味着什么？
当白首看到这张底图的时候，差点没笑出声来，同润楼板价2.9万/㎡，拿来对比的中粮首创禧瑞祥云，可是2016年新场镇的地王，楼板价3.57万/㎡，广告公司是想说这里多年前就已经很贵了，现在我们这个楼盘很便宜……这个逻辑吧，是不是有点歪？但凡聪明点的人，不会这么理解的，因为这是不是也证明了这块地多少年了就没涨过了？
白首是操盘过新场某住宅项目的，聪明的朋友马上能够猜到是哪个，反正不能直说吧，不过可以直接把当初对这个楼盘或者新场板块的市场判断拿来看看吧，虽然是几年前写的，但到现在依然靠得住，因为本身那个100多页的报告就是在2035规划刚发布后出的，所以确实至今也没啥变化。
➤ 看看未来能不能升值呢？浦东最大的几个概念，新场一个没挨着的。
• 张江科学城或者说张江南扩，有康桥有周浦可以承接，也有浦江镇可以承接，资源都还不错的，再不济还有航头可以承接，虽然资源也不咋地，但距离近啊。
• 迪士尼，本身是封闭式游乐园，都是来往一天两天的过客，对周边的住宅区没有任何实质性的带动作用，就连开店的都没有消费力带动——店在园外，买了不让带进去，出来了又直接地铁走了。现在的口罩这事儿一时半会儿也搞不定，就算以后恢复到人流如织、摩肩接踵也没用。唯一能吃到实在“红利”的，只有门口卖盗版玩具的摊贩。
而且川沙规划为城市副中心，自身也有大量的新增住宅用地，未来几年川沙新楼盘怎么卖出去都是个问题，就别指望再向南外溢好几公里到新场了。
• 第三个大概念，浦东机场与铁路东站，这也是一个过客型的交通枢纽，也不会给周边住宅导入多少购买力。
旁边的大飞机制造，确实能够导入大量的住宅需求，不过最主力的部分是会被产业配套的公租房吸纳（好听的说法是人才公寓），少量中层以上管理和技术人员的商品房购买力，祝桥镇本身就能吸纳，也不存在外溢。
• 最后一个大概念就是超远期、不知道猴年马月才能实现的自贸临港片区，别的不说，临港新城到泥城一带就是一个天坑，未来几年新增供应估计在十几万套，远远地供大于。
而且对于资源有追求的家庭不会愿意去临港，这不是可以选资源丰厚的惠南镇嘛，怎么着也不会去新场呀！
从头到尾盘了一圈，新场是借不到任何外力红利了，资源又薄弱得没有任何吸引力，没现在、也没未来，升值潜力是跑输上海全市的。地段提供的自住舒适度显然是偏差的，而且也不是说自己开车、不依赖地铁就能忽略的。
房子好坏社区怎样？大家自己去看吧，同润菲诗艾伦还算是挺有名的，同润出品还是不错的，当然，这个地段如果产品力还过不去的话，怎么卖呀！
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