保利云上浔光｜不拼积分或许是最大购买理由
发布日期： 2022-03-07
这个宝山区的新盘预期的单价在4.6~4.7万之间，约70~100平方2房3房，在绕城高速（俗称郊环线）以外，单价5万以下我们就不谈主城区的事儿了，不论是规划上的还是实际界面上的，都不用谈。
➤ 地理位置“一般”到没有亮点，步行距离界面和配置也“很一般”
直接在地图上测量了一下，向南开车上郊环线还要开几分钟的，地图上给的是直线距离，实际上是要绕一圈的。向北是基本上没几个上海人去过的罗店古镇，向东面是7号线的终点站美兰湖和美兰湖公园。
也就是说最主要的商业配套都要向东走一段不短的路才能到美兰湖站——中集金地美兰城那里未来会有一片中档的商业区。
学校嘛，自然不考虑了，整个宝山教育资源积淀极其薄弱，要找出像样的学校是很难很难的，硬件还算像样的全都是这几年新建的，师资力量软实力就不大指望了。而且这个楼盘有可能的施教区划归，周边学校压根就没一个好的。
最无可奈何的是，在这个地理位置上，所有的市级重点概念全都没有，而且最主要的沪崇高速、郊环线和7号线也没能绑定一个城市副中心或者市级CBD——7号线是贫困线里的战斗机。
无奈中的无奈，是这楼盘已经在郊环线外，自然就连假模假样的“宝山主城区”都没混到，无论短期、中期、长期，至少在规划已经确定的2035年之前，都找不出1个市级概念可以提振一下。
➤ 周边产业羸弱，而住宅楼盘众多，狼多肉少
宝山本身产业就比较单调，宝钢主力外迁之后，后面就是国际游轮港，且不说国际邮轮港本身也是一个受到疫情严重冲击、基本上停摆的东西，重点是跟这个楼盘在地理上没任何关系。
还有一个是做高科技产业园——北郊未来产业园，不过这是一个初始项目，现在完全不成气候，而且上海基本上各个郊区都在干科创产业园，宝山并没有任何可跳脱亮眼的吸引力，自然北郊未来产业园的“未来”就会来得很慢。
那么换句话说，产业人群导入的速度就会比较慢，每年新增量极其有限，但是大家会发现宝山从美兰湖到罗店、罗泾、月浦都有大量的超大盘的住宅社区，中集金地美兰城、中集中央公园，北郊未来产业园门口还有一大把“环绕式封锁”：远洋红星宝山天铂、万科启宸、招商主城、中建阅澜山、云麓之城，这些楼盘没有一个是省油的灯，都是大型楼盘。
很显然，单靠几个刚刚兴起、发展也不会特别迅速的产业园所带来的购买力压根儿不够“托市”的，新盘都吃不饱、别说把二手房往上推了。
外部的既没有吸引力、也没有通道可以导入；内部产业人群购买力又不够分，不但一手房卖不动，还顺势打压了二手房的价格——同一个板块区位，如果同样价格肯定是买一手房，不会去选二手房，是吧？那么一手房的报价就是二手房的天花板，在一手房出清之前，二手房的价格不可能向上。
就算过好几年一手房全部出清了，当地二手房的基数过大，就算每年有个很像样的几百户购买力来买，也迅速被几万套存量给分散稀释掉，单独到某个楼盘涨不了几毛钱。
➤ 不过这也给了一个“窗口”，不用拼积分
首先对于基础分上有“污点”的朋友，在这里就可以入手了。第二，对于社保年限非常短的朋友，尤其是外地户籍的，这个楼盘就是很好的机会了——这两拨人如果选择高性价比、有肉眼可见市级概念和增值潜力的新盘，大概率是直接被挡在了认筹积分门槛之外。
那么说白了，就算这里增值潜力明显不足，但至少也能赶上上海房价整体向上的大潮流，不至于严重踏空。
不管怎么说，上海的房子总归是在向上涨的，无非是相对全市而言，低于平均水平还是高于平均水平的问题，但是踏空拿着人民币就直接是贬值，所以与其踏空不如上个慢车。
社区、户型产品上来说都还过得去，保利出品的，中等偏上。
如果自身在积分上没有明显的污点、或者社保年限五年以上，说实话，新盘、二手房、法拍房有增值潜力的可选余地还是不少的，不妨找找看相对热门的郊区板块。
但对于积分有明显缺陷的朋友，尤其是刚性居，这个楼盘也还可以，退而求其次，先解决家庭生活必需的问题，以后再“换快车”。
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