汇成南街里｜自住挺实惠，增值也一般
发布日期： 2022-02-21
白首下周会聊徐汇区长桥板块，今天先聊一下汇成南街里，这是一个老盘新推项目，2020年时候一手报价在8万，后期住宅大概还剩200套左右，今年的头两个批次应该会出来。
➤ 基本盘：品质扎实的中档楼盘
开发商是徐汇本地国资的，并不是常规意义上高杠杆、靠资金快速滚动扩大经营规模的开发商，所以产品做得还算扎实、可靠度较高。从社区和户型来看，中规中矩，没有明显的亮点，也没有明显的瑕疵，整体上来说很实在。
因为这里有一个全上海没几个人知道的长桥南街，算是本地文化底蕴，又是所谓海派的本地开发商，所以按照上海里弄的风情，加起来就是“南街里”了。
受限于长桥板块历史以来薄弱的资源，这个是楼盘最拿的出手喊喊的学校，就是“邻近逸夫”，可惜是个民办的，不能算是学区房，当然在宣传上一般会把“民办”这两个字忽略一下。
长桥板块近年最大的市政利好就是15号线。等了好久了，整个一号线地上轨道东南部分那么一大块，终于有一根地铁线进来了，虽然是条“贫困线”但也终究链入了上海轨道交通网络，兜兜转转换乘也是可以的。
➤ 勉强能算个“市区稀有”新盘
白首上个礼拜给大家分析过，华庭宾馆、内环线以南都不算真正的“上支角”，当然这里也是一样，挂着一个“徐汇区”的名字，勉强算个“假上支角”，这大概也是整个长桥板块和周边各一手楼盘最吸引眼球的地方，只不过城市界面没有跟上徐汇的气质预期而已。
➤ 一手价格已经达到板块天花板，并未一二手倒挂
我们可以看一下这两年这一带一手房的价格，差不多可以理解为8万，这几个楼盘都不是豪宅，对比这里的二手房价差不多已经顶到了板块的天花板。
而且已经用尽了“徐汇区”新盘炒作所能获得的一切关注度溢价和15号线开通溢价，所以从现在的价格来看，既没有一二手倒挂的入手差价，也没有目前可见的市政利好溢价空间。
➤ 广告炒作别信太多，地段不在一个等级上
当然，广告公司总能挖空心思忽悠，比如这张图：
别的不多说，古北是上海最老牌的国际社区、前滩是中央活动区+市级CBD、森兰怎么着也是自贸区唯一的豪宅地带+号称国际住区的，大宁也好歹有个高知名度和久光百货的，长桥算个啥？这么比是不要脸还是当人傻？
➤ 再往前看，板块规划溢价很遥远
长桥和华泾两个板块在上海2035规划中属于徐汇区的“南部战略拓展区”，但凡看到战略预留或者战略拓展的，大家就要留个心了，不管文字描述是怎么像模像样，基本上就可以判定在这个规划期内，是不会有大动作的。
这个词儿是很隐含地告诉大家：预知详情、请听下回分解、目前没有财政实力和批量的特大招商引资产业项目。
所以大家就明白了，片区爆发性增长，至少在2035年之前是不可能了。2035年之后什么时候会有爆发性也不知道，那要等后一个规划了，掐指一算，十年无望。
汇成南街里如果按照8万不到点上市，现在入手价格上不亏也不赚，是个很实惠的自住楼盘，目前的关注度不低，预计入手积分门槛也不会低，基础分没有缺陷、也有一定社保年限积累的朋友，不妨可以试一下，别的不说，至少在外环线以内换一套新房子，还是相当不错的。
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