瑞虹新城瑧庭｜虽不尽如人意，但绝对值得拥有
发布日期： 2022-02-14
上海北区知名度与口碑绝对第一的瑞虹新城经历了25年的开发，终于要卖完了，预期今年的一季度会推出最后第十期“瑧庭”。如果从小生活在上海市区的朋友，肯定知道瑞虹新城在哪里，区位和地段不用白首介绍，一个概要就行。
4号线临平路站与10号线邮电新村站之间，都是步行可到的，而且与其他线路的换乘极其方便，上图就好，月亮湾商场在星星堂和太阳宫之间、也差不多是在整个大楼盘的中间位置。
丑话说在前头，我们先看一下有哪些点不尽如人意？
➤ 朝向不正，得房率也低
众所周知的，虹口区的路就没一条是直的，沿着一条路走着走着七歪八扭以后转了90度，也是正常的，所以也就造成了虹口很多楼盘的地块造型很不规整。由于受地块幺蛾子造型限制，这第十期为了用足容积率、多造一点可售面积，就牺牲了楼栋的朝向，看总平图就知道了。
绿化率也只有30%，明显低于绝大多数楼盘。上海规则上是35%以上的绿化率，但是别忘了这是香港开发商在二十几年前拿的地，那个时候上海的房地产规划标准并不健全，很多土地出让文本里面连容积率指标都没有呢。
当然，以瑞安的园林打造能力，虽然绿化率低一点，但是坡度层次、曲径通幽、明暗收放、活动场景做的还是不错的，总平图上就能看得出来，可比很多房企绿化=草皮+幼苗+植草砖停车位好多了，而且在上海市中心、还是中央活动区的，又是瑞虹新城这样的超级名牌+55万方中档偏高的商业加持，绿化率低个5%，完全忽略不计。
不过，得房率低于75%，这一点就不可忽略了。
从技术上说，超过30层的高层得房率低也是大家预期中的，但是作为真金白银掏钱的购房人来说，得房率低就意味着有不少钱是浪费的，心里总是不爽，说白了，这个得房率放到外环线以外，卖到交付都卖不完。
➤ 户型不常规，让人一言难尽
建筑面积90平方的两房，112~140平米的三房，168~171平米的四房，单从数字来看，都是属于不紧凑的舒适型，不过别忘了得房率不到75%，套内空间达不到预期也就罢了，问题在于户型的格局上，实在让大陆的老百姓有点头疼。
窄面宽，大进深，大部分卧室都朝北、朝西，套内还能搞出“曲径通幽”来还真是少见的，按照上海甚至可以说大陆主流的户型偏好，这样的户型肯定是属于差的，也就比幺蛾子的跑道、马桶造型好一点而已，大家直接看图就行，您要是看着喜欢，就当我是奇葩吧。
➤ 非常值得买，入手有红包、长期有红利、最重要是稀缺
一年前，瑞虹新城9期（天悦耀庭）一手均价11.5万元/㎡，168—250平方，尺度够大吧？总价高的有3000多万，每个批次都是推出当天卖完，上辈子没在佛寺里做财布施的抢都抢不到。
前两个月上市的中粮瑞虹·海景壹号的11.5万/㎡，也是秒杀抢购，但凡有那么一丁点“污点”的，比如五年之内有购房记录、哪怕已经卖出了，就算是“社保巨子”也都就别想买了。
没瞎就能看到的最直白原因就是11.5万的一手价，相对于二手价，入手就有每平方至少两万多的价差，业内现在预期瑞虹新城第十期报价在12万上下，也依然是一个每平方2万以上的大红包。
区位的前景，这就不多说了，关于北外滩的中长期潜力，白首不知道说了多少回了，论增值速度，大抵可以排进上海一百多个板块里的前十名，已经成型的中国最大的航运金融基地+正外滩延伸+陆家嘴对岸，可不是盖的。
最重要的是稀缺性，前面已经提到了，瑞虹新城是北区人民心中绝对的第一，也是整个上海老百姓心中虹口+杨浦+闸北+宝山最拿得出手的楼盘。虽然这第十期从朝向和户型来说是整个瑞虹里面最差的，如果后期还有，那么这第十期就不会非常紧俏，但是问题就在于户型再差，未来也是整个瑞虹最新的，从价格构成要素来看，至少在上海，房龄的权重会明显高于户型。
很简单一个道理，站在任何一个时间点上，户型好坏会在价格中直接体现出来，是任何一套房子“当下值”中已经包含的，而房龄则是随着时间推移有向下影响的，这就是为什么白首在介绍房子的时候，对房龄的关注度远远高于户型结构。
这个楼盘明摆着是高度紧俏的，积分门槛不会低，但凡在基础分上有“污点”的，五年内有购房记录的、名下有一套房的就不用参与了，至于社保低于十年的，也不用去想了。
第二，对于有机会入手的朋友，不要管房子的楼栋位置、楼层和朝向东南西北这都不重要，最重要的是买的越大越好，首要考虑的是高潜力资产配置，至于居住舒适度完全次要，可以在选房时候，按面积段从大到小选剩余的。
★ 精品推荐 ★
◀ 8.5折得标的喜悦，却在3小时后，只剩下惊恐，这就是我的亲身经历！！！
◀ 我在上海买了一套法拍房——记我在上海买房的这3个月！！！
袋鼠安家 KANGAROO ESTATE
