保利静安天悦｜10.5万可以试试
发布日期： 2022-02-11
春节前保利在大宁拿的地块，正式公布名称了，静安天悦，这个项目还是挺受关注的，因为拿地的时候，楼板价5.2万/㎡，同时直接给出了房地联动价10.5万/㎡——与周边二手房明显有至少2~3万/㎡价差，而且这个楼盘就在大宁金茂府南侧，说白了就是马路对面，这对比非常非常直接。
从拿地总价到开盘单价一路让上海人惊掉下巴的大宁金茂府，近两年二手房报价始终在13万+，上海大学本部对面的超级大盘慧之湖花园，房龄也差不多十年上下了，目前的二手房报价也在12万+，所以保利静安天悦的10.5万当然看起来非常诱人。
➤ 1300套住宅的综合体，99㎡三房为主
回过头来，白首交代一下基本盘:这个楼盘算是个综合体，包括住宅、商业和办公楼，以住宅为主，位于南北高架西侧、彭江路口，21年底刚动工，实际上是三块连续的地皮，根据出让文件住宅差不多有1300套，地块内会保留一点百年老厂房改建，做成艺术街区市集，大概率类似于以前第十钢铁厂搬迁后改建的红坊，创意文化类的办公和咖啡馆西餐馆之类的轻餐饮。
住宅部分中小套型的占比不低于80%，目前看到的规划是99~218平米的三房、四房，很显然，大部分是99平方的三房，网传的户型图白首也看了，还算是不错，户型方正，面宽，格局和动线也都不错，当然，现在看到的应该是不做数的。
➤ 大概率算是学区房，但也就是个“新静安第二梯队”
学区来看，对面的大宁金茂府对口小学是大宁国际小学——在新静安里面已经算是很不错了，毕竟不能跟老静安去比的。至于这次保利的静安天悦能不能也对口大宁国际小学？在交付之前教育局是不会公布的，2022年内谁告诉你一个结果，都是胡说八道，现在只能说根据就近划分的原则大概率也会是吧。所以保利的静安天悦也可以大概率的算做是学区房。
白首补充：大宁国际小学是“老闸北之王”闸北实验小学“私生子”，算是公办、也按照公办的规则有对口施教区，但收费是民办的，也设有规模很小的国际部，整体教学水平只能算是新静安二梯队，最明显的是老师的中高级职称比例远远低于闸北实验小学。
➤ 大宁板块是个坑，但这么大的差价可以考虑
白首一直说，大宁板块就是个坑，从开发商炒作来说，南北高架+中环线+地铁1号线+7站人民广场，交通上具有城市主动脉的超便捷度，至于堵车和拥挤，这在上海已经不算事儿了。
地段档位上来说，静安的名号加上浦西中环，再蹭一个新开的大宁久光百货，段位听起来也不低，就差说成是中央活动区核心地带了。马路对面还有大大的大宁郁金香公园，有花有湖，眼瞅着一副要超越纽约中央公园地价的样子。
上面这些“价值”基本点，白首当然同意，都实实在在的摆在那里，只不过这些价值点早已经透支后算进了价格之内了。
从土地来说，现在的价格早已包括了上面的所有，还有一点泡沫。而最大的问题是，未来已经没有可见的新增利好，在现在的价格基础上，再往上走，就没有驱动力了。
以目前的价格买大宁的二手房，基本上别指望再有利润，能不跌就不错了。
➤ 一、二手房价格“上下平差差”
两年前，仁恒静安世纪、融创静安映一手房报价差不多是9.1~9.2万/㎡，加上这次保利静安天悦的10.5万/㎡，大宁和周边出来的新盘价格始终保持在一个相对的低位，但是各楼盘的货量可不少。
也就是说对于这个板块有兴趣的购房者，不一定要花13万去买二手房，也很有机会花10万块钱去买一个一手房，就算以后这几个新盘进入二手市场，由于入手便宜，只要小区里的业主们出货量一大，相互之间就必然压价、也不会比如今的一手价溢价过多。
所以最终的结果就是这两年新出的一手房，从10万的一手向13万的二手挺进；
而二手房受到一手房10万块价格严重分流而向下走，最终他们可能会在11.5/㎡左右汇合，大家达到一个新的平衡点。
看起来利润空间还可以，是吧？别忘了扣掉来回税收、跑马费、中介费以及通货膨胀率，基本上利润也消耗得差不多了。
1、大宁一二手的价差会缩小，同时板块的未来驱动力也非常渺茫。
2、保利静安天悦10.5/㎡的价格，当然是非常值得入手的，到手就是赚，只不过后期的利润可能没有大家想象的那么高而已。
3、这个楼盘整体有差不多1300套的房源，从总量来看买到的概率还是很高的，但是再大的体量也是分批入市的。头两批毫无疑问仍然是需要较高积分的，如果积分不太够的，可以等一等，让高积分的同志们先走。
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