中凯曼荼园｜顶级别墅也偏爱上海富豪
发布日期： 2022-01-29
中凯曼荼园出了32套新房源，1月18号认筹、2月14号开盘，每平方均价11万出头一点。这个消息白首是有点意料之外的——虽然一直知道这个项目还有后续房源，但是等了多少年了、早就“不指望了”，就跟不指望郑爽能太太平平交税一样。
➤ 上海顶级别墅之一，稀世藏品，恒贵资产
中凯曼荼园这块地容积率只有0.2，从容积率来说，肯定是上海容积率最低的10个项目之一，这就是最大的稀缺性。
2010年上海出台限墅令，1.0以下容积率的住宅地皮不再审批、高尔夫球场也全部不再新增，从此，独栋和双拼别墅成为绝对的稀缺品——联排勉强可以通过高低配在1.2~1.5容积率的小区内稍微配那么一点点出来，叠加假别墅就一点不稀缺了，哪怕是1.6的容积率，500套小高层配出个一百来套的叠加是没有任何问题的。
0.2的容积率在寸土寸金的上海就是相当相当低了，记忆中上一次看到0.5以下容积率的是浦江镇的融创上海桃花源，也是收来人家十几年前买的地皮的，再上一次应该就是绿城的玫瑰园。
就这一句话，覆盖了白首15年房地产工作阅历了。也就是说中凯曼荼园这新推32套房源是15年来上海第三次看到0.5以下容积率的房地产了，更何况，从0.5到0.2，每少个0.1不论是体验感还是稀缺性，都差很多很多的。
➤ 不但容积率低，还占据了上海唯一的百米高山
容积率低的别墅不代表占据稀缺资源，比如说闵行的万源城御溪、杨浦的江湾尊堡、浦江镇的华侨城十号院，容积率也低、也有小溪流，但是不占据稀缺资源。
众所周知的，佘山是上海唯一能够像模像样被称为山的，毕竟放眼整个上海滩，超过100米的自然物体只有这一个，好在绿化植被什么也还好、顶上还有天文台和大教堂。虽然会被外地的朋友们耻笑，但是在我们上海人心中，这已经属于“一江一山”的顶级自然资源了，跟香港的太平山顶是一个level的。
香港太平山因为有五百多米高，所以讲究的是半山别墅，佘山上下、东西就那么一点儿，也没法倒腾半山、山顶了(山顶就那一小块地不是还有天文台和大教堂嘛)，所以其实所有的佘山别墅都是在山脚下，海拔能有20几米，已经算是占据高地了，能感觉面前是一座绿悠悠的山就算是极致山景了。
➤ 山比江更稀缺，尤其是超大尺度的资产
毫无疑问的，占据了一江一山稀缺资源的就是上海的顶级豪宅区。问题是能看到黄浦江的房子也不算太少，但是尺度大的极少极少，更何况黄浦江真正值钱的也就是内环线以内的这一段加一个内环线南端中环线以内的徐汇滨江，除此之外的黄浦江，其实并不怎么值钱。
看不着内环内的黄浦江，还可以看看内环外的嘛，黄浦江不行，还有苏州河嘛。
从稀缺程度上来说，上海的山可要比江更值钱。别说近距离依着山、抬头仰望山。
就连距离稍微远点、拿个八倍的望远镜，能看到远处灰呼呼、隐隐约约有一个山影的地方都不多，没办法，上海的山实在太矮了，上海第一高峰佘山的海拔高度100.8米，差不多也就是一栋33层的住宅楼，站在小区里，但凡前面有一栋稍微高那么一点儿点儿的楼就会挡住那座山。
中凯曼荼园就在佘山脚下，是能够让人仰望山景的，而且社区内是有大量的小河小溪小岛和园林景观的，能够让人体验到房子掩映在山水中的感觉。你说在上海滩，稀缺性到位了没？
而且，尺度还大，比大多数江景的要大很多，重资产，一张房票老值了。
➤ 社保系数0.24，偏向上海土豪，圈层有保障
虽然佘山确实不太像样，但是在上海的稀缺性，应该在上海居住过的人都知道。所以这一批中凯曼荼园肯定会吸引全国土豪的眼光，在上海有这样一栋楼，极其体面，而且每一栋楼都是独立设计的，产品上也具有稀缺性，但是这个不重要。
一共就32套，设置了一个0.24的社保积分，掐指一算，外地的土豪基本上没什么希望了，因为社保的权重那么高，外地土豪不太可能在十年八年前就准备好上海社保、每年交钱吧？所以基本上判定下来，最后能够买到的肯定是上海户籍的土豪，最多也就是在上海开公司给自己缴纳社保已经很久了的，怎么着也算是肥水不流外人田吧。
当然白首窃以为设计这样的社保系数是为了保证业主的一个圈层纯粹性，说的更直白一点，就是层次感。你真让一些做金融的、做国际贸易、做上市公司IPO法律咨询的高阶知识分子跟煤老板、开夜总会出身的土豪们住在一起这也不像样啊。
这套房子没有什么其他的建议，如果非要建议的话，那就是建议好好工作，争取早日能攒够钱买一套中凯曼荼园的二手大别墅。
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