长兴金茂逸墅｜“近市区”新盘里的“大白鲨”
发布日期： 2021-12-24
今年第六批次新盘差不多已经全部过会了，据可靠消息，长兴金茂逸墅，在上海长兴岛、就是外高桥开车十分钟过一根隧道的地方，总计推出698套新房，均价在3.1~3.2万之间。
这个新盘在白首看来，是极具性价比和客户吸引力的，从浦东各路开发商的反馈来看，遇上这个新盘也是慌得一比。给大家从几个维度分解一下。
➤ 品质和配套，没有拖后腿的硬伤
这个楼盘是多层洋房、加叠加、合院，金茂的品质，户型做得很不错，低密度的社区，勉强也能算是“准别墅环境社区”，周边配套是新华医院下属的一家二级甲等医院、老黄浦露香园那里的顶级名校——上海实验小学唯一的分校。步行能到在建的地铁崇明线长兴岛站，一站直接过江，到外高桥，3~4站地铁之内可以换乘9号线、12号线地铁。
所以自身房源，社区品质是没问题的，周边生活配套也是充分的，档次也不算低，地铁也算是相当给力，无非就是要到2025年通车。从楼盘和配套本身来看，没有任何一点是拖后腿的。那么唯一需要比对的就是区位。
➤ 单价刷新了“近市区”新盘的极低值。
3.2万不到一平方、总价230万起，什么概念？
同样第六批次有一个楼盘，在外高桥，浦东宝华紫薇花园，当然在开发商的炒作中，号称森兰国际社区，其实已经不在森兰的核心区域，严格来算，只能算是外高桥，价格大家知道是多少？6.8万一平方，比长兴金茂逸墅翻了个倍还不止。
要说配套等级，其实两块地是差不多的，甚至于从学校来说，长兴金茂逸墅的配置还更好一点。
如果以两个楼盘所最靠近的同一个城市副中心——金桥来算，从楼盘到金桥核心区域的交通时间、路径几乎没差异，如果用地铁来算，从两个楼盘步行到地铁站，再乘地铁，到金桥或者是世纪大道地铁站，相差的时间不会超过10分钟。
很简单，长兴金茂逸墅地铁一站就直接到了外高桥了。
但是单价，总价直接一半都不到。
多乘一站地铁，价格直接一半，这是什么样的性价比？
➤ 3.2万翻个倍，都买不到“5站地铁进主城区”
白首再给大家做一个比较。用3.2万算，太欺负人，直接翻个倍，按照6.4万来算。第六批次的新盘里面，外环外康桥的海上溪云、紧贴着外环线的绿洲康城亲水湾，都不止6.4万。
当然有些小伙伴们会说，这都长兴岛了，不能算市区吧？不可否认的，按照传统观念，长兴岛肯定不算市区。那外高桥有什么时候算过市区了？康桥，周浦又什么时候算过市区了？
那白手就严谨一点，“5站地铁之内能够进入上海主城区”，这样的表述应该是没问题的，那么以这个标准来看第六批次的所有新盘，长兴金茂逸墅的3.2万单价，仍然是其他任何一个价格的一半都不到。
更狠的就是698套，这个数量极大，对整个市场是具有冲击力的，便宜也就算了，还要吸收大量的购房群体，也难怪浦东那么多新盘的开发商感到头疼。
要不是上海一手房价格被管制了，怎么可能出现这种情况呢？这红包给的有点大，而且给的有点多，将近700套。
比完了以“5站地铁内到主城区”为标准的性价比，白首再给大家另外一个维度。
➤ 5站主城区的长兴岛，卖出“只是一个饼”的临港价格
最可怕的是，就连第六批次的临港各个新盘，价格也是3开头的，好像也没有3.2万以下的。
3-4站地铁能够到达金桥城市副中心的长兴岛，直接卖出了十几站地铁都到不了城市副中心的临港价格。
临港的“理论规划等级”明显会高于长兴岛，好歹给了一个自贸区的概念，但问题在于，黄浦区才20.5平方公里，而这个临港自贸新片区划得也有点太大了，873平方公里，相当于40几个黄浦区，连整个奉贤区2/3都算进去了。
可以说临港自贸新片区这个概念现在非但不稀缺，而且有点泛滥了，一点儿不稀奇，哪怕是奉贤区破落的奉城镇、青村镇说自己是临港自贸片区，都一点不吹牛，人家确确实实就在规划范围之内的。
再看看临港大片区下现在的新盘供应量，每一个批次都至少五六个新盘、加起来至少好几千套，供货量大到不得不独立划分出来，也就是说未来的二手房市场，是不可能涨起来的，一手房一年供应几万套，连一手都卖不出去，谁还买需要增加将近10%税费的二手房？
简单来说，临港这个“规划等级高”，对购房来说，是个饼。
➤ 临港的一手房，五年后如果想要出手，不割2成肉是不现实的
说的更直白一点，5年后，比40个黄浦区还大的临港自贸片区，应该还在倾销一手房。
二手房，别说涨价了，原价抛售都没人要，因为原价上变成二手房，还要交将近10%的税费。首先至少把这10%的税费给含在售价里面、与一手房价打成平手，才有可能在同等价格下用二手房去与一手房竞争。
问题又来了，这个时候5年的房龄、装修也老了，同样价格为什么不去买5年后新出的一手房呢？所以还得再打个折，这么算下来，现在入手、未来得八折才能出售，损失也不大，几十万而已。
➤ 二手房稀缺性大不同，长兴岛比临港，资产升值潜力完胜
但反过来看这个现在十分钟隧道、未来1站地铁就能到浦东的长兴岛，有品质的二手房存量极少，自从五六年前泰禾小院之后，就再也没有新盘了，长兴金茂逸墅是最近五六年整个岛上唯一的新盘。
大家也就明白，随着3年之后地铁崇明线的开通，土地价值红利爆发，但房龄在5年左右的次新房，就这一个楼盘。你们觉得会涨幅空间够大吗？
1、房源品质，市区品质周边配套，这个楼盘没有明显缺陷。以5站地铁进主城区为标准，长兴金茂逸墅比所有其他一手楼盘价格低一半。这是一个很大很大的红包。
2、将近700套的供应量，对其他开发商来说，是条大白鲨，吃掉了相当多的购房者。但对于购房者来说却是高概率买到的希望。
3、目前的单价，长兴岛与临港差异不大，但考虑到稀缺性，五年后长兴岛的升值空间可比临港大不知道多少倍，这个倍数都没法算。长兴岛是向上大额正数，临港是向下的至少2成负数。
