东外滩能买的那“一半”是哪里？潜力有多少？-上海拍拍屋

东外滩能买的那“一半”是哪里？潜力有多少？

发布日期： 2021-12-20

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东外滩范围内最好的地带本身是毫无疑问的，肯定是内环线以内、而且算入了中央活动区的这块，当然可以略微放宽松一点点，就是杨浦大桥内环线旁边多加一条街，以欧尚这里的临青路为最远边界，在这个范围内，土地的增值潜力非常好。超过内环线或者说临清路这条边界，土地的增值速度可能就会跑输上海平均水平。

➤ 首先，这段内环线两侧土地的规划等级差好多。

• 内侧是内环内+中央活动区；

• 外侧是内中环间。

光这一条，两侧房价的差距，就应该要拉开3万一平方。

中央活动区在上海的意义非凡，相当于官方承认这里是卓越的国际大都会，纽约、巴黎、东京、伦敦市中心的水平。

而中央活动区之外的主城区，只能算作国产一线城市的市区。

主城区之外的郊区五大新城相当于二线城市。

➤ 第二点，资源的成熟度差距很大，大到感觉就不像是同一个区。

这么说吧，杨浦内环内的资源水平相当于老静安、黄浦区的二流板块——这也就是能够被划为中央活动区的道理。

而东外滩出了杨浦大桥，资源包括城市界面就立马大幅下降，观感有点感觉像松江老城、嘉定老城。

学校上没有一个区级公办二梯队的，虽然历史年份都不算短，但就是没有一个像样的。

医疗也没啥花样，这倒无妨，反正有内环内控江路、江浦路上的新华医院。红房子是妇产科的、并不是综合性医院，男性感冒咳嗽人家可不给治。

商业上虽然也有两个，但不管是规模、品牌等级、还是体验感都很差，相对最像样的百联滨江，也是贴着杨浦大桥的，并不在后面从临青路到复兴岛广袤区域居民的步行范围之内。

➤ 第三点，产业是小CBD与江浙乡镇产业园的差距。

已引进的门脸企业要么在内环以内、要么沿着杨树浦路找一线江景，就算跨出内环线，也不敢跨出太远，绝对在两条街之内。

在线经济的几个大厂位置分布，大家可以看一下。

而在这之前引入的大型企业写字楼都在内环线以内，而且行业领域都是非常稳健的、企业也都是个行业内的头部，包括西门子之类。

关于北外滩与东外滩的产业潜力，白首再补充两句。

北外滩锁定、并已经拥有全国性权重的外贸航运金融(包括衍生出的服务业)是大国崛起的必须，学过初中历史的都知道，英国、法国、西班牙、美国，包括小小的葡萄牙，两百多年前就开始以此崛起了，而且不管是从大国的全球影响力还是出口制造业拉动就业来说，外贸必然是长期极力扶持的，有外贸就得出货出去，当然也就绑定了航运。

长期稳定性肯定没问题，无非就是短期受制于口罩、中期受美元贬值、人民币升值的压力。