格局已变，潜力未改的“类城市副中心”【闵行金汇】
发布日期： 2023-08-25
金汇是个“很年轻”的板块，从大基建的角度看，是随着2000年后闵行新一轮大开发起来的。
但从内生逻辑来说，居住和商业却是与虹桥开发区强关联的，简单来说就是长宁区的古北没地皮了，然后第一级外拓就到了长宁区的天山，然后第二级外拓就到了闵行的金汇。
日韩台人士聚集区，只是现在比例越来越小了。
• 一来，是古北实在没有地皮造住宅了。
• 二来，古北以白人为主的氛围已经形成，日韩台的人并也不适应那里。
语言不通。白人可能有英语、法语、德语、西班牙语，但好歹是一个语系的，他们学的“外语”多半就是英语，可以用英语沟通。日韩当然也学英语，只不过这英语水平吧，实在是不敢恭维，念个L能把舌头给咬碎了。
口味不合，英国美食能让韩国人吐，韩国美食能让英国人得厌食症。
只有见过世面的日本人能同时在古北和金汇都生活得挺愉快——让吃生鱼片的人去吃生牛肉也挺能接受的。
• 当然还有第三个原因，价格。
挂着“长宁”的古北和天山两个板块，房价可比同等环线、挂着“闵行”、刚刚兴起的金汇贵多了呀——东亚人明显比西方人节俭、更关注性价比呀！
日本是有名的节俭，筷子头都要做得细细尖尖的、生怕吃多了。
韩国么，登门拜访送一整个西瓜算是厚礼了。
台巴子也是有名的抠。
三类省吃俭用的朋友住在一起挺合适，而且还都能用日语交流（看看他们历史就知道了，不宜多说）。
在2000年之后兴起的闵行金汇板块，2015年前日韩台居民加起来将近一半，属地的行政机关也都是中日韩三语服务，是日韩台在沪唯一的聚居地。
2016年出了点事儿，很多人回韩国了，我们也看不到KBS、SBS之后上映的电视剧了。
所以虽然现在韩国街还在金汇、也依然有很多韩国料理店，只不过如今只是有个招牌和外形，一半的经营者其实已经变成了东北人——虽然听不到地道的韩语聊天了，但也不是没好处，泡菜少了，肉多了。
日、台倒是没走多少。
简单来说，如今金汇板块的主力居住客群结构在改变，日韩台的比例预计在1/3，还不一定到。看现在的“关系”，估计比例还得再下降。
长期利好一，大虹桥概念中，少有的“成熟市区”板块。
大虹桥很大，整个青浦区、大半个嘉定区都敢说自己是大虹桥，能在“虹桥”前后加个“西”，都算是“实在人”了，大多数直接就“XX虹桥”了。
从房地产价值来看，不论是原来的经济开发区还是现在的CBD、城市副中心，虹桥的真正红利在于商务能量的持续增长，推动自身及周边土地经济价值增长、以及持续导入新增的与迭代的住房购买力。
买房的人也不傻，虹桥这一圈，哪里更靠近市中心、哪里生活资源更优渥，走一圈就知道了。
金汇板块中、外环间的位置，当然是目前所有大虹桥概念里最靠近市区的，确切来说，就是成熟市区，生活配套非常优渥，自然也是冲着大虹桥钱途的买家最想要去的地方之一。
长期利好二，沪上规模体量排名前20的中档消费型商场中有2家在这里，街区生活氛围也浓厚，“类城市副中心”级别。
由于二十几年来的日韩台聚居，他们的消费力相比古北的白人当然低一点，但平均比本地人士还是要高不少的——由于日韩物价贵，所以他们在上海看啥都挺便宜的，很舍得花钱，尤其是风情类的消费，所以金汇板块街区的消费型商业非常繁荣，餐饮超市密度极高，属于中环外的天花板，尤以日韩料理居多，包括韩国街、阿拉城、乐坊虹井生活广场、井亭生活广场等街区型中等规模的商业。
前几年，华润的万象城、红星的爱琴海购物公园这两个20万方以上的大型中高档商业也进场了，不单单是购物型商业，还有娱乐类的、亲子类的体验型，连骑马都有，再加上大大的灯光喷泉，属于沪上地标级别，论体量也都能在上海排进前20，把金汇板块的商业等级、规模和生活体验一下子拉到了“类城市副中心”级别。
生活体验越来越好，越来越成熟，加上整个板块平均房龄也就是在十几年，品质也非常好（日韩台对房子的要求还是挺高的，来的也都是企业中层白领、高管）。自然也会吸引大量追求生活品质的本地中产家庭竞相抢购。
金汇的价格也刚好，中环内外的本地家庭置换，也不必额外贴多少钱。
长期利好三，隔壁漕河泾科技产业园区提供了持续的纯居住需求外地家庭购买力。
漕河泾园区是上海主要高科技产业基地之一，论级别，仅次于张江、打平五角场、并列第二，每年都会产生大量的高收入、高学历的家庭安家落户上海，就在隔壁的、生活资源优越，住宅品质也极好的金汇板块自然是他们首选地之一。
冲着大虹桥去买金汇的，是投资客；
冲着生活资源和社区品质去的，是本地家庭改善客；
漕河泾园区输送过来的是外地来户安家客群。
闵行金汇板块，虽然日韩人的比例越来越低，预期后面也会持续减少，但是三大长期利好依然存在，并未改变，甚至还越来越强了，而且从住宅购买力上来说。
投资、改善、外地安家，市面上主流的三类客群，对这里都有强需求，中长期的增值潜力自然非常高，房价的增速会远远高于全市平均增速，不论是完全自住的需求，还是考虑到资产的增值，闵行金汇都是一个非常好的选择。
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