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御桥板块在浦东的中环线与外环线之间小小的一块。

东面紧邻张江科学城，西面距离前滩CBD也不远。北面通过18号线地铁也能够到浦东的花木、陆家嘴这些商务板块，时间距离上不算远，最多半小时，对于上班族来说，这还算是很近的了。

从基本盘来看，周边购买力导入和价格梯度都有，房产增值空间是非常大的。

张江和前滩两个都是市级产业基地，发展动能强劲，这就是两个巨大的新增人口导入池。

花木方向，虽然房子品质很好，城市界面也很好，但贵啊，与御桥产生的明显的价格梯度。

自然从居住角度上来说，御桥对于东西北三个方向的增量人口都是相当好的一个有城市生活感、而且单价、总价还过得去的居住地带，均衡性很好。

而从南面看，是康桥和周浦，单论城市界面和房子的品质感，倒也与御桥旗鼓相当，但终究在与市区的距离上、环线上还是有明显落差的，对下的“梯度感”也是有的。

理论上如此，事实上也是如此，在过去将近七八年中，御桥板块的房子增值速度非常优秀。

不过从现在来看，如果以投资的视角，御桥板块倒也不怎么亮眼了。

从来不是明星板块，只是有市政利好而已，但全部都已兑现了。

御桥板块从来不是规划重点的明星，从未大红大紫过，未来也不会，因为绝大多数地皮已经造了住宅，已经不存在“产业上能干大事儿的地皮”了。

既然非明星板块，那么增值无非是两个理由，一个是周边的购买力持续增长、通过价格梯度、顺着交通主干道挤压过来的购房者。放在御桥，就是上面说的张江、前滩、花木。

第二个就是市政规划给了资源型的红利，放在御桥板块就很明显，两条地铁线在这里形成了横竖交汇，交通便利度大幅提升，这也是过去七八年御桥房价快速上扬的第二个理由。

但是现在再来看，两条地铁线已经全部通车，而且通车了三年。

整个地铁规划的红利期是从规划传闻、规划落定、动工、通车、通车后三年。

御桥2条地铁的整个红利期已经全部走完，那么现如今大家只是把它当做一个生活设施，交通的红利已经完全包含在了现在的房价中、而不可能在通车三年后的房价上再成为一个向上的增量炒作点。

御桥只能作为上海楼市中的一个寻常板块，普普通通的中等、没有“梦想”。板块整体的房价增速也只能与上海全市平均增速保持一致，或者说同样的速度。

只有其中两三个标杆性的楼盘可以因为备受关注、是来到这个板块的购房者首选而略有更高一点点的增速。

当然也不用担心这个板块会跌，中环、外环之间基础条件还是很好的，三个方向的购买力导入也是长期的，只能说不能指望发大财而已。

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