天下谁人不识君？【南京西路】板块购房的“钱景”
发布日期： 2023-07-24
上海滩的南京西路，全国见过世面的人，有谁不知道的？
如果没有听说过，那也就不用跟他谈上海、更不用谈在上海买房了、更别提上海豪宅的价格了，怕吓着人家。
上海最有名的路一共只有两条，南京西路、淮海中路（原名霞飞路），没有第三条。
南京西路原名“静安寺路”，听这名字就知道一头是沪上顶流商业商务地带的静安寺，另一头在西藏中路新世界商厦这里换了个南京东路的名字，直达南京东路外滩。
当然，在房地产上，由于中间夹着个人民广场，所以南京东路板块的东边界划到成都北路高架、西边界划到静安寺，如图。
买的不是房，是“十里洋场”主线至高的骄傲感和受人仰望。
都知道上海滩“自古以来”最华丽、最洋气、最“世界化”、也是最纸醉金迷的就是“十里洋场”，其实十里洋场最核心的是几个板块：从外滩万国建筑博览群开始，一路向西沿着南京东路、南京西路、到底的是百乐门所在的静安寺、以及与南京路平行的淮海中路一线、包括新天地。
当然，“上支角”范围不止这点，但是以南京路、淮海中路为主轴与中心再向外扩展一圈。南面一直到徐家汇大教堂、西面到中山公园圣约翰大学（现在的华东政法大学本部）、北面到外白渡桥、西北方向就是苏州河以南、包括现在的长寿路、曹家渡。
“上支角”从来没有浦东半寸地皮。
说句不好听的，除了香港，“十里洋场”也是全中国底蕴最深厚、也唯一受公认的“最洋气”地带。这事上海说第二，哪个城市敢说第一呀！帝都可没有。广州也只有短短的一块沙面大街、还没外滩的一半大，深圳么不谈了。
青岛虽然也有“埋油纸包”的老城区，但城市能级差了不是一星半点，更何况德国是以严谨工业著称的，出名的是啤酒和猪肘，而英法是以浪漫情调著称的，出名的是香槟和香水，不是一个调调。
南京西路和淮海中路作为上海滩“十里洋场”的两条主线，代表的就是最纯粹、也是最浓郁、地位最高的“海派”，这就是两条街全国闻名的原因、也是百年来至今仍然是上海滩顶级板块的原因。
房子买在这两个板块，天生就具备了“洋气值爆表”的标签，如果还是非常有限的几个现代高端楼盘，又直接贴上了“非富即贵”、“高品位”的2个标签，说出去跟人家当场膝盖就软了、背脊都前倾了十几度。
世界500强的外资，进入中国的首选板块，地位不会改变。
由于京沪对外资完全迥异的态度、以及喝拿铁与喝豆汁儿、吃鹅肝与吃炒肝儿完全不同的生活方式，所以结果就是大家看到的，世界500强的外资企业要进中国内地，中国区总部“桥头堡”大多数选在上海、而不是北京。至于广州、深圳，绝大多数特大型外企只会考虑设立分公司或者事业部，不会把中国区总部放那里。
说得叛逆点，人家这是大半个世纪后“重回中国”，当然选在最懂他们、也是他们自己最熟悉的上海，而且，这个城市本身就是全球吞吐量最大的海港、也有国内唯一的综合型自贸区，这两点也同样是北京、广州、深圳不具备的。
那么外资500强在上海是怎么选的呢？
总部办公的话，金融类的首选陆家嘴、非金融类的首选就是南京西路（包括到底的静安寺）、淮海中路（包括中间的新天地）这2个板块。
奢侈品在华展示的旗舰店，首选是南京西路、淮海中路、外滩，首选就这3个板块（首选也只有几家：恒隆、中信泰富、湖滨道、环贸IAPM、K11、陕西南路老别墅），连徐家汇的港汇都轮不上首选。
至于办公楼和旗舰店在上述首选中实在找不到场地了，那才考虑其他板块作为次选。
风情、格调、档次感摆在那里，尤其是风情和格调，来自于百年前的那段历史，根本没法复制、没法新增，“入华首选”已经成型、抱团了几十年了，脱离了这些地段，品牌的隐形地位就落于人后了、硬着头皮也得上啊，所以可以展望的是，未来的几十年，南京西路、淮海中路、外滩的“沪上头牌”地位并不会改变。
现代的高档楼盘，屈指可数，整个南京西路板块就2个楼盘，没有第三个了，也从来不考虑户型、朝向、楼层。
很显然，南京西路板块是没有余量地皮的。城市更新项目“张园”是20年内唯一能动的地皮，大家也看到了，更新之后也还是高端风情商业，既没有成体量的写字楼、也没有可售卖的住宅。
也就是，整个南京西路板块的住宅，完全就是存量市场，未来至少20年内，不会新增。
白首特意把南京西路板块放大，以北京西路分为南北两块，地图上很明显了，南半部仅有一个现代化住宅区、仅有的一小块“湖”这里，是中凯城市之光。
北半部也仅有一个现代化住宅区、也是仅有的一小块“湖”这里，是国际丽都城。
整个南京西路板块的现代化高档社区，仅此两个，没有第三个了。
对了，“中凯城市之光”是上海老牌十大豪宅之一，“国际丽都城”属于老牌豪宅，但没有进入沪上前十。
正因为如此的稀缺，因此这两个楼盘的二手房买家几乎从来不关心户型、朝向、楼层，甚至连面积都不怎么考虑——当然是越大越好咯、这是高度保值增值的资产，买家最关心的只有一点：
能买到这个楼盘。买的是社会地位的标签、买的是受人仰望、买的是增值的固定资产，根本不在乎居住格局上是否有那么点不完美。
南京西路板块的豪宅就是这么稀缺，单纯从套内和房龄来看，与现在的新楼盘比可能会不尽如人意，但不重要，人家卖的就是地段，真要户型尽如人意、真要谈居住性价比，郊区户型好的楼盘多了去了，但，哪个能给人带来说出去就人尽皆知、高看三眼的社会地位呢？
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