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住在浦西的朋友应该都知道普陀区有一条光新路，但是很少有人知道它放在房地产市场里居然也是一个板块，能独立成为一个板块，不论大小，总归有它理由和与周边不同之处。今天白首就来给大家解析一下。
土地经济价值会被真如城市副中心带动，也能享受真如的新增配套，但也仅限于此。地图上很明显，西站到新客站之间有一捆铁轨横亘东西，铁轨的南侧就是真如板块，然后呢，7号线、铁轨和内环线夹出了一个极小的三角形地带，就是光新路板块。乍一看似乎是真如城市副中心看不上这块边角料的地、愣是把它划出去了一样。从城市副中心的逻辑来说，还真的确实是这样，因为光新路板块没有地皮可以再发展了——除非把管弄、石泉那些老公房给动迁了，才能腾出地皮，但经过真如长达十年的动迁，普陀区现在看到这事儿已经怕了。一动不如一静，反正这块地儿也不在真如的核心区域，而且真如的核心区域还有地皮可供开发、造好的写字楼也等着招商呢。真如城市副中心，如今硬件完成了八成，但商业、商务的填充才刚刚开始。所以很明显，未来基于商务和产业的土地经济价值增长，还是很有后劲的。光新路板块自然能够接受到来自真如的价值辐射和配套共享——就在隔壁呀！距离属于步行可达呀！西站的铁路线是不可移动、也不会拆除的“天堑”，把绝大多数南北走向的路斩成了断头，必须绕行，所以铁轨北面的板块，大家一定要谨慎，因为不但与真如城市副中心隔开，更重要的是与整个浦西上支角、可以说与整个传统市区都隔开了——所以大家可以看看铁轨北面贴着几个板块，界面有点像三线小城市，往市中心工作也极为不便，日子不好过，当然想买的人少咯。从价值的底逻辑上来说，真如带飞了光新路，但从购房逻辑上来说，真如带给光新路的客源比例非常非常的低——因为两者之间没有明显的价差，而且从地铁的走向上来看，两个板块之间并不联通。住在光新路板块，要去真如上班，乘地铁要去市中心兜兜转转大半圈。开车的话，距离不大，路径也顺，堵不堵车再说，最大的问题是停车成本太贵，就算是中产家庭，一天花个百八十块停车费也肉疼啊。其实这点距离自行车和电瓶车还是挺方便的，但是去上班么，中层以上的拉不下这个脸。所以真如向光新路会有一点客群外溢，但绝对不是光新路的购房主力。
整个光新路板块只有一条地铁，也只有一个不带换乘的岚皋路站。从岚皋路上车，一站就是镇坪路，可以换乘3、4号线，其中4号线还相当于内环线的“轨交版”，市中心换乘相当方便。当然，3、4号线对于光新路板块，也就是个交通价值，并不存在太大的“购房群体导入”意义——城市界面和同等品质房子的价格，都没有明显的落差。第二站，苏州河以南的长寿路板块，中档商业体一大把，是区域级商圈里的战斗机，给光新路板块的居民提供了现有的吃喝玩乐。
岚皋路上车，第四站就直奔静安寺了，全市顶流CBD，南京西路一带可是外资企业在沪的大本营呐。后面几站也都是传统上支角。说到这里，大家应该能马上反应过来了，住在光新路板块，去南京西路等上支角上班，也就地铁7号线几站而已。而这些传统上支角，新楼盘根本抢不到，二手房价是什么水平，大家心里多少也有数。这就构成了足够大的房价落差。在上支角工作的家庭，也不需要依赖住家附近的高端配套——办公室附近就有久光百货、就有梅恒泰呀！都逛腻了，真要买东西带回家也不麻烦。地铁几站距离，又有强大中档配套的光新路，如果社区和房子的品质也不错的话，说是需求外溢也好、价格挤压也好，反正是有足够的分析理由和主观冲动——光新路就是很合适的后花园。有这条导入中高收入家庭的通道，光新路的高品质楼盘，还怕缺乏购买力么？虽然光新路方向并不是南京西路和7号线沿线上支角购房者的唯一选择，但至少，也是上佳的选址之一，但对于一个不会再有新盘的板块而言，足以支撑现有二手楼盘的价格长期上扬、快速变现了。
板块不大，一共也就2个现代楼盘，香溢花城、宝华城市之星。如果想要更大的增值、跑赢全市房价平均增速的额外收益，那就只能买香溢花城、宝华城市之星两个现代楼盘。品质落差摆在哪里，这不是废话么？特意提示，肯定是有理由的。光新路的老破小，毕竟在内环边缘，又被隔壁真如大建设刺激了下，其实如今的价格不低的。首先，光新路的学区，放在普陀也还算可以，但放在全市，很一般，并不构成特别的、全市可能性的学区吸引、也就不构成学区溢价，老公房增值的最重要因素之一，也就没了。其次，前面提过，这里的老公房动迁不能太指望，市区几个区里，普陀的动迁财力和能力，是最弱的，现在的钱都花在真如和桃浦了，十年八年的没有能力顾及光新路。没有动迁指望，又没有绝对的价格优势，单纯靠周边生活配套，很难吸引板块外的购买者——人家图啥呀？市区老破小，哪个还缺周边配套了？最后，也是最重要的，看中了光新路的主力，是7号线上支角方向来的，收入高、眼界也高，虽然口袋里的钱不支持他们买豪宅，但老破小也绝对看不上，他们的眼中，既然退出了内环线，至少中档偏高品质的楼盘就是必须的。
光新路板块社会名气不响亮，但仔细分析，既有真如带来的土地经济价值增长，又有长寿路、真如两个大型商业配套基地，更有地铁的便利交通和购房导入通道，香溢花城、宝华城市之星2大中高档品质的楼盘足以承接挑剔的眼光、实现生活的优越感，作为家庭资产，保值增值也是很不错的。
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