2个城市副中心+1个顶流CBD，北蔡夹中间算个啥？
发布日期： 2023-06-09
从正式开发伊始，浦东三十几年来亮眼的概念源源不断，各种全国首创、独一无二级别的光环从来不缺，而且除了“工单实在太大的临港”，其他所有的概念也都落实到位，N个全国“第一”：
第一个金融贸易区、第一家证券交易所、第一家外资银行、第一家自贸试验区、第一家跨境贸易电商平台、第一个综合性国家科学中心……
借助那么多从未黯淡过的光环、产业，自然“点亮”了好多板块的楼市。
这么多头顶光环的明星台上走秀，但，北蔡从未跻身，很多人就会觉得这个默默无闻的板块，楼市的动力，似乎不会太强。
Are you sure？白首今天来深度聊下。
没有产业基地的北蔡，却满满都是产业红利，1个国家顶流科技园区+1个市级顶流CBD。
地图上很明显，北蔡的东面，紧贴着张江高科。
搞高科技，张江在全国属于前三甲，华东绝对的第一。对了，现在升级为张江科学城了，也就意味着更大更强，科学城范围内、与对周边，土地经济价值都会有长期的红利。当然，也意味着持续大量的中高收入家庭将引进、导入、扎根。
北蔡的西南面，连着前滩CBD。
强大而完整的金融衍生服务业，是陆家嘴的2.0版本和“产业后端配套”，上海的金融实力不但是全国第一、而且遥遥领先、仍然高速发展，毫无疑问，前景非常广阔——上海承担的是人民币国际化的先行探索任务，这也是陆家嘴和前滩两个金融CBD都被划入政策自由度最高等级的全国唯一综合型自贸区的原因。
此外，北蔡西面还贴着世博板块，驻沪央企集聚，虽然远比不上张江、前滩前途那么远大，不过也能算是强产业地带了。
所以，夹在中间的北蔡，还需要自己搞产业吗？还有必要非得扛一个“规划地位”吗？
安安静静地，产业红利也能吃到饱。
而且，大家想想，全上海能有几个板块能同时吃到1个国家顶流科技园区+1个市级顶流CBD的产业红利？北蔡虽然并不是唯一，但也真的没几个，一只手5根手指数得过来。
北蔡核心地带，是上海地铁交通最方便的之一，紧密快速连接周边产业板块。
产业对周边的带动，是需要交通纽带做连接的，家与办公室之间要快速便捷的通达，才能导入或者承接住宅购买力。
有很多板块，远看，紧邻“价值高地”，但近看，却被天堑半包围、因而只能做“价值洼地”。上海虽然是平的、没有崇山峻岭、山峦叠嶂，但也不是没有“天堑”，绝大多数是铁轨。
比如虹桥和西站的东西向铁路线、南站的南北向铁路线、这还算断口齐整的“天堑”，闵行南部交大那里的铁路线，干枯分叉得连海飞丝看了都直摇头。
（闵行南部，灰色的线条就是闵行站、车墩站前后的铁轨，大家可以细品）
我们来看看北蔡的交通。
首先，东南西北中，与周边一圈的产业地带之间，没有铁路阻隔。
开车就不多说了，北面是内环、南面是中环，中间的又多、又宽、又直，地图上一目了然。
重要的是，地铁线路那叫一个富裕啊。
• 东西横向的：7号线、13号线，边缘还能搭上2号线。
• 南北纵向的：16号线、18号线，边缘还能搭上6号线，而且7号、13号线在板块内都各自转折形成了一段纵线。
• 最重要的是，换乘。
这么多线，只要随便上一个，能到达浦东大多数的产业地带和浦西市区内大多数的CBD。
几站内，就能到全上海地铁换乘线路最多的枢纽“龙阳路”：2-7-16-18，对了，龙阳路去机场还有磁悬浮。
至于2线换乘的，那就一大把了：6-7，高科西路；6-13，东明路；13-16，华夏中路；13-18，莲溪路。
这么一看，北蔡板块的“地铁核心区”肉眼可辨，白首拿红色虚线框了下。
这个范围内，出小区，不论往南、往北，最多过2条街就能到达1个地铁站，而且，3站地铁之内就能到换乘站、加上站内步行，差不多20分钟能换乘到上述一大把线路。
这个“地铁核心区”内有哪些楼盘呢？
主要是大华锦绣华城、大华锦绣国际、锦华花园、海上国际花园、乾景雅园、紫叶花园。
对了，山姆会员店也在这个核心区内、锦绣路地铁站南侧。
再强调一下，哪怕算上新天地这种绝对市中心的板块，北蔡“地铁核心区”的交通便利程度，也可以排进上海前10名。
现代又繁华的大都市界面，给了北蔡作为中高端居住板块备受青睐的“承接吸引力”。
老张江也有居住地带、也有学校商场，只不过吧，这个极具工业园区风格的地方，生活氛围实在没有“繁华大都市”的感觉，刚需、刚改购房那叫实在没办法，只能放下品质和氛围去多换2个房间。
当财力刚刚、勉强够得上“新中产”的时候，就会首选张江向南的隔壁：中环线外的康桥，不论是界面还是社区的品质感、生活感，都能明显改善。
财力再往上一点，变成“真正”中产的时候，就会首选张江向西的隔壁：中环线内的北蔡，不但具备中环内的“身份感”，关键是大都市风情的界面、主要社区的建筑外观，都远高于张江、也明显优于康桥。这都不用白首文字解说，肉眼可见。
北蔡与前滩的买房关系倒是很简单，2句话就明白：
• 板块的高贵感前滩占优、因而单价贵不少，而落到楼盘层面，主力社区的品质感两者其实并没有落差，在北蔡买房的话尺度就能多宽敞很多、因而舒适度明显北蔡占优了。
• 更重要的是，前滩几乎没有大平层、连个“假别墅”叠加都没，更不谈联排及以上的真别墅了，因此隔壁同样具备都市感、只是略差一点点的北蔡，这些产品类型就成为前滩外溢客群眼中“尺度、品类改善的首选”。
北蔡北面，进了内环线就是浦东的城市副中心、高档住区“花木”——房源奇缺、供不应求，因此外溢的首选板块，就是只间隔了一条中环线、又同样具备都市感的北蔡了，这很好理解。
北蔡的新盘，已经不在核心区了，价格倒挂也几乎没有。
一手新盘，北蔡的开云艾尚里，面积段在89-185㎡，目前价格还没出来，预计在10万+/㎡。位置么，直接上地图，并不在“地铁核心区”内，而是隔了一条河。
放在一般的板块，到地铁这点距离，当然能算是地铁房了，但放在北蔡，只能说，不在升值最肥沃的土地上。
补充一句，大家要明确的是，从土地的占用情况来看，北蔡以后所有的新盘，都不会在地铁核心区内的——浦东开发也才30年，北蔡这里从农田征地开始也才20年、又都是商品房，不能指望旧区改造出新的地皮啊！
关于这个新盘，可以有几个基本判断：
• 中环“名声所在”，拼积分是肯定的，不是说买就能买的。
• 当然眼瞅着超过10万单价了，就并不存在太大的一二手倒挂价差，而且作为非别墅类、也不是豪宅，抢购的程度不会太激烈、积分也不会拼到太高。
北蔡四周都是超强的产业地带，而且交通极其便利，它自己做好中档高居住区，承接张江、前滩、世博三大片区源源不断增长的中高端居住需求就行了，花木买不到的也会到北蔡，这就是北蔡房产中长期保持供不应求的增值驱动力。
尤其是大户型、叠加和别墅，是周边板块极其稀缺的，是周边富裕家庭空间和品类改善的首选。
回到最初的问题，在北蔡购房，未来会身陷围城、还是前程无忧？
“最优答案”很明确：北蔡中长期最受争抢的是大户型、越大越稀缺、叠加、别墅更是周边几个强势板块中所没有的，这才是大家应该重点关注、更有“钱途”的房子，跑赢全市，毫无压力。
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