桃浦怎么就热了？是抄底一手新盘的机遇吗？
发布日期： 2023-06-05
常看白首文章的朋友或许有印象，对于想多领几年退休金的人，桃浦，不推荐。
为啥？老化工基地。
这不是什么秘密。上海本地人里，85年之前出生的十有八九知道，86-95年之间出生的，至少有一半知道。就算是路痴，不知道去桃浦怎么走，但至少大型老化工基地的概念是有的。
因此官方也无需避讳，干脆反向操作、宣传为污染转生态、工业转科创的标杆模范。
白首虽然是华东理工大学出身，原名华东化工学院，不过学的是商科，并非化工类、环境类专业，无非就是大学时有很多这些领域的朋友、听说过比较多而已。
因此这块地治理后现在是否适合颐养天年不好说，但从房地产角度，至少可以有一些基本判断。
桃浦长期以来、包括未来至少十年，最主力的客群是“新上海人”，改善群体中，短缺了最主力的上海本地家庭。
红花绿树、碧水白鹭、再来两只癞蛤蟆，眼前的“生态”再优美，但凡知道桃浦是老化工基地的上海人，是不会住到那里去的，这就是刻板印象，至于是否有道理么，不评论。
那么会在桃浦买房、定居的人口结构大致就分两类了：
• 外地来沪的、包括新上海人——这是绝对主力。看的是开发商的广告和眼前的中央公园，却并不知道背景。
• 95年后出生的上海本地人——总量和比例明显少于“新上海人”，因为虽然这批年轻人不知道桃浦的前世今生、可能会被忽悠，但他们70后的爸妈可都是本地人，对桃浦那叫知根知底啊，能不拦着孩子么？
新上海人能不能长期撑起桃浦的房地产这事后面会探讨，但至少两台发动机熄火一台吧，要说动力强劲，肯定是不至于了。
桃浦创智城，类似的“九宫格”地形、但地位和基础明显有落差，绝对不能做价格对标。
桃浦这两年忽然热起来的原因就是号称浦西传统市区唯一大规模的“九宫格”型大开发——就是创智城。
位置在现在已经建成的“桃浦中央公园”两侧，如图：
东边界在桃浦站铁轨的西侧，西边界是外环线，北面到沪嘉高速，南面到金昌路铁路线。
很多一手房软文会拿这片去“对标”前滩九宫格、浦东世博九宫格、金桥城市副中心九宫格，意图也很明显——指望心理价格预期对标嘛。
问题是只比土地规模、规划形态，但就是绝口不提土地本身的等级。
• 前滩是市级CBD里的战斗机、陆家嘴的2.0、中央活动区之一、自贸区的一部分；
• 浦东世博是不可再生的世博概念、驻沪央企总部集群；
• 金桥是30年老牌出口加工区、还是城市副中心。
桃浦么，规划等级连个副中心都没轮上，市级商圈也不是，顶多算是个市级产业园为主的传统市区板块。刚完成土地生态化改造、两年前才开始搞科创产业——关于桃浦的炒作都打着上海科创中心建设重要承载地的大旗。
（桃浦创智城规划图）
实在来说，上海搞高科技的地方可不少，什么时候能轮到桃浦扛大旗了？
张江、五角场、漕河泾、市北高新、松江G60……才成立了两年的桃浦创智城，未来10年内，连个前10名估计都轮不上吧。
正如上面的规划图，桃浦造了100万方绿地，“对标纽约市中心中央公园”——还真是个长方形。正所谓，缺啥补啥，缺得严重就恶补，直接做了个上海市中心最大的开放式城市公园。
这个规模的公园大家或许没概念，对比下就能想象了：相当于一个半的大宁灵石公园、或者3个长风公园连在一起。
有“逆向思维”的朋友一定会想明白，普陀好歹是传统市区，纵然是边缘、下支角里的垫底，但终究也算在传统市区范围内、不是农田吧？那么，怎么还会有如此大片的九宫格地块呢？眼瞅着普陀也没那财力拆掉那么大规模的老公房吧？——确实没钱呀，要有充沛的财力，真如城市副中心至于一轮动迁搞十年么？
既非农田、又非老公房动迁，那么，这么大片地必然是很多个大型企业的厂区腾退才出来的，再深入想一步，具备哪些“硬伤”的产业行业会被上海“一锅端”似地淘汰、清退呢？
这片地以前是干啥的，就明白了吧！
桃浦创智城规模体量虽然相当于“小副中心”，但产业发力也还需要等多年，未来住宅供应量可不小，供应潮足以覆盖新增购买力。
桃浦创智城规划的体量相当宏大、总体规划437万方，“成片开发、产城融合”，指标如下图：
产业体量是商务办公+科研设计，加起来280万㎡——什么概念？前滩总共的商办体量才197万㎡，陆家嘴2.0+自贸区+中央活动区，三个顶流概念叠加在一起，产业导入花了10年。
因此桃浦创智城的产业什么时候能填满，是个很大的问题，最乐观的预计也得十来年了。
当然，倒过来想，也是产业能量和土地经济价值的“持续缓释”，所以是个长期利好，只是说，不要指望“大爆发”而已。
仗着九宫格大规划、近两年桃浦开始大造梦、大批量卖住宅地皮，主力是金茂、中环、宝华，别急，这才刚开始。桃浦创智城的新增住宅也是百万方级别的，相当于重新开一个郊区新城的住宅量了。
目前的一手价格是：
宝华紫薇花园，单价8.3万/㎡；金茂景泰府，8.2万/㎡，主力面积段都是100㎡多点的紧凑3房。
对了，从已经开盘的情况看，宝华紫薇花园的前一批、金茂景泰府的一期，都没能触发积分，除了上海购房资格外，0门槛。
桃浦这100多万平米的新增住宅，才刚开始，现在都没能触发积分，后面持续海量供应，还指望能火爆地供不应求吗？很难。
桃浦创智城东侧、贴近中环线的住宅区，反而是最有“钱途”的。
墙里开花墙外香，这种事是常有的，这次很有可能发生在桃浦。
我们先看下现有的城市化状态：
整个板块从最东面的中环线开始，一路向西，直接跨过了外环线。
其中，现状密集住宅区有两大块，一块是贴着中环线的，在“中央绿地”的东侧。
另一块在外环这里，“中央绿地”的西侧。
中央绿地西侧、外环线这块，拖后腿的、比支撑的“要素”更多。
显然，这块无依无靠，只能指望桃浦创智城来带飞了，除此之外没有其他的大概念可以借；
第二，还有个更拖后腿的事——几乎是贴着嘉定的江桥和丰庄，这两个板块鱼龙混杂、人员复杂又高流动，治安水平和名声，沪上响亮。
第三，地图上很明显，从中央绿地东侧开始，南北向有铁轨阻隔、南侧也有东西向的密集铁轨阻隔，这就不单单是环线的问题了，这种被铁路半包围、与市区隔离的地带，要发展是很难的，所以长久以来、至今，仍然是三线城市或者说小城镇的界面，只要铁轨不拆，发展速度就拉不上来。但铁轨是不会拆的，都是连接西站、虹桥站的主线啊！
反过来看，中央绿地东侧、中环线边缘这一块，满满的利好。
桃浦创智城，虽然爆发力不强，但中长期也是个土地经济价值增益的支撑。
桃浦东部这块，与市区并没有铁路阻隔，反而是能借助中环线实现快速交通的。
交通通畅，又能从真北路中环直奔“真如-西站城市副中心”，这是个已经成型、正在进入价值兑现期的城市副中心，桃浦东部这块自然会受到土地经济价值的带动、和购房客群外溢的红利咯！
而且虽然环线一样，都是“中外环间”，但东部这块，明显比现在的创智城更靠近传统市中心，地段和生活氛围具备优势，唯一的弱点就是房龄，二手与一手的落差而已。
桃浦创智城是新房供应量大，打新赚倒挂价差是不存在的。但作为“慢热”的大概念，却对整个桃浦的土地经济价值有长期的输出、对房价有支撑。
从资产价值来看，中央绿地东侧、贴着中环线的一带，二手房却是“红利重重”，选购逻辑就是，越靠近中环线越好、房龄越新则越好——因为具备替代一手房的品质感，相比一手房唯一的弱点最小化。
是创智城一手抄不到底，还是东部这块二手房等着各种利好辐射，大家有数了吧！
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