万体馆以南，最有面子的“公认豪宅”，非星河湾莫属
发布日期： 2023-06-01
顺着即将要进入上海法拍房的上海星河湾（为了与浦东那个明确区别，一般业内称为闵行星河湾），白首聊下其所属的颛桥板块吧，这是个非常少见的板块与楼盘严重撕裂、价值属性完全脱离的神奇地带。
“主城区”是颛桥规划等级的“天花板”。
在2035规划中，整个闵行区的浦西部分都被划为了“主城区”，当然，既然是2035规划，意思就是在2035年的时候，要把这片都建成主城区的界面和生活品质，而并非现在就全部就是了，这是个目标，中间的这十几年，就是建设的过程。
也就是，颛桥的未来规划等级的“打底”，就是主城区——级别上比五大新城稍微高一级。
但是放在闵行区内一对比，我们会发现颛桥在闵行属于中等偏下等级。
闵行是有城市副中心的，莘庄嘛，这是闵行规划的最高等级。
略低半级的是地区级商圈“叠加”教育资源巅峰的：七宝。
再次，不论是看环线、还是看生活资源、居住氛围，外环内、自带南方商城商圈的古美板块也还不错吧？
同样的还有靠着吴中路商圈和漕河泾市级高科技园区带动的“静安新城”板块，只是老公房为主，界面上比古美略差点。
再之下，生活资源和居住氛围相当好的是靠近虹桥的三个连续小板块，航华、龙柏、金汇，除了房子普遍偏老，其他没毛病。
排名到这里，终于轮到了颛桥、马桥（或者称为旗忠）。
比他们级别更低的，只有春申、老闵行、吴泾这三个了。
闵行板块规划等级和实际能量等级排列：
莘庄>七宝>古美>航华、龙柏、金汇>颛桥、马桥>春申、老闵行、吴泾。
到这里，可以有一个小判断：单纯靠地段等级和居住氛围，从颛桥作为一个板块来看，规划能扛的大旗只有“主城区”这一条，并不具备超过闵行平均水平的优势。吸引人去买房的，肯定不是板块自身。
颛桥背靠莘庄，但“互不往来”，嘉闵高架也通车了，地缘性的土地经济价值增长，比较难。
首先，颛桥自身并没有在全市有影响力的产业，现在没有，以后，至少在2035年之前不会有，再往后，估计也不会有，这个方向上，后面新增产业的重点是在松江的G60，肩负了带动近十个江浙城市的使命。
有不少业内人士说，颛桥是莘庄的南延伸地带，这个观点是正确的。地理上确实如此，而且从驾车逻辑上看，中间如今也没有了硬性隔离——除了5号线外，沪金高速+嘉闵高架，突破了铁路网的隔离。在嘉闵高架通车前，单线又收费的沪金高速，是真的隔离了莘庄与颛桥。
那么，有没有可能从莘庄城市副中心那里“辐射”点好处呢？
城市副中心序列里，莘庄不算弱，但也不算是很强的，缺乏像虹桥、张江那样明确、强劲、在全市有权重的产业，能撑住莘庄板块自己的土地经济价值长期增长倒也问题不大，但要说外溢给周边，只能说“细水长流”、而非汹涌澎湃了。
放在房地产领域，这个问题其实还可以换一句人话：
莘庄的购房群体，会不会外溢到颛桥？
理论上会，但实际，不会。
从日常生活场景来看，莘庄的居民完全不依赖颛桥的配套，一个城市副中心的资源还不够么？颛桥又有啥莘庄所不具备的配套呢？所以都住在莘庄了，还要去颛桥找什么生活资源？
反过来，颛桥倒是需要莘庄的生活资源的，尤其是商业和医疗。
第二是看价格梯度。
颛桥的房子可以分成两类：星河湾和其他。
星河湾的社区品相和套内居住尺度，住过这个了，再看莘庄的房子就觉得“太不像样”，一点都看不到居住的改善，连个环线都没改善，去干啥？
另外，从单价上来看，星河湾与莘庄高端楼盘价格没明显落差，从莘庄换到星河湾，单价没有低、并没有地段换面积的空间。
所以一看，两边都没有去对方那里改善的价格挤压、构不成客户的转移和外溢。
至于颛桥板块内的“其他楼盘”，倒是有空间与莘庄形成“地段换面积”的空间改善，只是单价落差还不够大、多换来的面积也就不大，花了交易税费换来的改善并不充分，也就很难承接莘庄的改善和想买莘庄但买不起的外溢了。
到这里，我们还可以得第二个结论：有隔壁莘庄副中心做依托，颛桥只能说稳，但很难谈大涨、快涨。
闵行星河湾，豪宅的牌子让它远远跳脱板块，星河湾跟的是整个豪宅的配置冲动。
不论是否做房地产，星河湾肯定是知道的，论知名度，大抵不下于万科。
而且哪怕是在普通社会大众的认知里，明显星河湾就是“高档~豪宅”之间的段位，相比于“刚需、刚改首选”的万科，档次感明显高了许多。这就是星河湾品牌的市场印记，如今，牢不可破。
人家坚持了那么多年的几大“法宝”：欧式带钟楼建筑、自带四星级以上酒店、自配双语学校、特大户型、浓密型园林、土豪型装修，终究形成了坚固的“水晶墙”、竞争优势、或者专业点叫品牌壁垒。
行业里都深谙星河湾的套路：
房子或者说红线内，不惜工本造出“欧式小镇”，选址也从来不进成熟市区，玩的就是超低的土地成本、给房子让出成本空间，用房子作为豪宅形象和价格最重要的支撑点——而绝大多数房企做豪宅的时候，最重要的支撑点是地皮。
星河湾的市场价值既然不依托地皮，那么很自然，闵行星河湾中长期的市场价值就与颛桥板块无关了。
那么，它的资产逻辑是啥？豪宅序列、或者确切地说是人民币对内贬值的大趋势中，为保值升值对上海高端房地产做的资产配置。
有人会对星河湾的豪宅身份有怀疑。其实没啥好怀疑的，就一个问题，徐汇区万体馆往南，一直到金山海滩，如果不是业内人士和住在其中某一个板块的人，喊得出星河湾以外的几个楼盘？一般就2个：万源城、上海康城，没有第三个了吧？
上海康城是什么出名的？一个是规模大、二是以前群租多。
万源城是怎么出名的？还是规模大。
星河湾是怎么出名的？壕。
这不就说明问题了，闵行星河湾，说出去都知道，让您赚足面子。
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