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这是个开发商炒作起来可以说出“天使光环”的板块，最近三年却由于缺乏新盘而淡出公众视线了，那么，几年没炒作、价格水分不大的西藏北路，现在是入手的好机会吗？预计年底要推出的万科翡翠雅宾利四期，值得等待吗？
原来是老闸北、现在荣膺“静安区”的西藏北路板块，有些业内会称之为中兴路板块（因为有中兴路地铁站）、或者苏河湾板块（一般用于开发商炒作，实际上只有北横通道/海宁路以南到苏州河这一段才能成为苏河湾）。甚至还有的说是天潼路板块，这就是往脸上贴金了，硬是直接把最靠近苏州河、最重要的商业体作为名称了。西藏北路板块从来不是一线巨星、但又长期属于“二线明星”——各种热门概念擦边，但又从来不是正主。➤ 首先是市级重大规划的“一江一河”风貌提升、甚至可以拔高到世界滨水带。黄浦江肯定跟西藏北路没什么太直接的关系，压根儿不临江，还隔着一个虹口区的北外滩呢，这都不是跨板块了，是跨了个区。苏州河跟西藏北路还算是有关，问题是整个板块是南北长，东西短的，真正搭边的也只有与3、4号线的轨道几乎是并排贴着的京沪铁路线往南侧的苏河湾一带、更确切地说北横通道以南才是苏河湾。北横通道以北、最宽容地算到京沪线以北，其实也跟苏州河没什么直接的关联，所以一江一河，蹭倒是蹭了，就是蹭的不多。➤ 第二个是北横通道过境，也是近些年重大的市级交通工程。这当然对板块是重大的利好，闸北、虹口一带本来路网倒是挺发达的，但都是小路，而且弯得跟小麻花一样、还分叉，直线的找不出3条，也没有高架，所以北横通道的建成直接提供了一条快速进入市域快速路网的通道，驾车方便多了。只不过吧，北横通道到这里，其实就是沿着“一路向西真的能够到达罗马的”天目路、海宁路过来的，本身就是主干道，所以只能算是锦上添花了。不客气地说，到了这一段，就是道路拓宽工程改了个名字。作为市区成熟区域，多一条快速路最好、少一条也问题不大，不存在质的改变。所以也是蹭了个市级利好，但也没蹭出太多的火花来。➤ 第三个是东面隔壁的北外滩CBDD，妥妥的世界滨水带、市级重点开发板块。花了老大的价钱、老长的时间动迁完成之后，直接以浦西第一高楼的标签出现，并以原先的天赋发展了航运金融产业。界面崭新亮丽，极具国际感，有实打实的、定位明确、具有行业权重和地域独特性的产业经济做支撑。土地经济价值长期增长，自然也能辐射到隔壁的西藏北路板块，所以北外滩的热点，它也蹭上了，但也同样不是正主。➤ 第四个，东北方向属于虹口区的四川北路板块商务CBD跃级。也是与上面逻辑一样的，也是蹭了个土地经济价值增长的带动辐射。西藏北路板块还是有那么点历史保护建筑和百年风貌区的，板块内几乎每一个新盘在炒作的时候都会带上浓墨重彩的一大笔——终于一脚踏进内环内了，河对岸就是黄浦区，总要想尽办法用那些历史风貌洗掉“下支角”的烙印。这种事儿骗骗外地人还行，上海人可骗不过。苏州河的南还是北、上支角还是下支角，上海人分得可清楚了，是有明确的“鄙视链”滴。往死里强调苏州河的区隔性，“生死攸关”、“战火牺牲还是红酒探戈”的差别，直接把西藏北路“假装的上支角”打回了原形，各路开发商长舒一口气，还好房子已经卖完了，电影是后上映的。对了，四行仓库抗战纪念馆，就在西藏北路板块内的光复路，大悦城向南、贴着苏州河边上。而且客观、实事求是地说，虽然同样具有一些百年历史风貌，但大家猜猜为什么会分成上支角与下支角呢？风貌风情还是有巨大差别的，苏州河以南的上支角是法兰西和英吉利的罗曼蒂克、雍容华贵，代表的是西式的精致生活。而苏州河往北的只能说是百年建筑遗存，一半是工厂大楼，一半是仓库，办公类的老建筑大概只有现在的邮政博物馆等极少数几个，住宅类的具有保护性意义的历史风貌建筑，成片的都在当年日本在华“本部基地”虹口区，不在属于战斗地带的老闸北。所以“百年海派风貌”说是市级规划也好、说是近年社会热点也好，西藏北路也是蹭到了一点，但也就一点而已，前些年也出了不少网红打卡的点位，网红小姐姐骗骗没来过上海的人而已。上海人的认定中，还是下支角，跟黄浦、老静安不是一个层次上的。
大宁对于西藏北路来说就是一把双刃剑，抬了轿子，也拖了后腿。隔壁的大宁板块，十来年前那叫风生水起，一跃成为整个新静安最大的热点，甚至抬升了整个新静安区的格调和房价水位。好处很明显，西藏北路明显比大宁更靠近传统上支角，正所谓过了河就是黄浦区啊！所以也就有了很明显的理由，价格应该要比大宁贵吧？新静安的财力和招商工作是明显倾向于大宁的——目的很明确，在收进来的老闸北里，在地理中心地带打造一个新的中心。背后的政绩逻辑是新的中心必须是由静安区自己发力打造的，属于自己的功德，而如果选择了紧贴着黄浦区的板块，那么发展得再好也只能算作是“由黄浦区带动的、受惠外溢型”，不客气地说，还是属于“摊大饼”，换了您是静安区老大这两条路线会怎么选呢？最关键的问题是西藏北路内，中小规模零零散散的商业体，几个板块标杆性住宅项目都自带一点，但大型高端，只能依赖独苗的、曲阜路中粮大悦城。当然，作为有着城市之眼摩天轮的大悦城两栋楼加起来体量也不少，段位也很高，而且在上海本身的口碑也很不错，娱乐性很强。所以白首指的是，西藏北路没能成为两个高端商业体的“双星辉映”，而是与大宁形成了各有一个的“平分秋色”。而且大宁已经出了内环线，无论是实际还是心理，内环线的里or外，还是有明显段位落差的。• 大宁在区位上的相对弱势，抬升了西藏北路的基础价；• 但也同样因为落差不大，大宁也牵制了西藏北路相对溢价的幅度。
紧邻火车站，实际和心理，都给西藏北路的抹上了一层灰。模糊的商务产业，也没有打出明显的亮点与期待。再来讲一下西藏北路西面隔壁的不夜城，说的更直白点，就是火车站。每个城市火车站周边地带的脏乱差、流动人员混乱不用白首来再说了。西藏北路就在贴隔壁，要说没有一点影响是不可能的，最关键的是弯弯曲曲的小路，使得两个紧贴着的板块在城市界面落差并不明显，会让人产生一种心理上的联想感，这当然影响现在居民和潜在购买者对板块段位和价格认定咯。从产业角度上来看，西藏北路一带写字楼零零散散的倒也不少，密集度不高，但说起来也算是成片了。有没有懂行的朋友会想到一个问题，这个板块主打的产业是什么？就是两个字，商务。说了跟没说一样，因为确确实实没有主打的产业定位和行业领域，并不像张江说是高科技、北外滩是航运金融、杨浦滨江是数字经济，在西藏北路一带没有什么明确的行业。那么很简单，它的商务或者说产业能力是与上海的经济平均发展速度是一致的，它就是个随大流的产业增长趋势，产业这个引擎就不用多考虑了，想要给这块土地增加超过上海平均水平的额外经济驱动力是不存在的，当然房价也一样。
前面各种背景因素给大家盘点了一遍，最后咱们来聊一下西藏北路板块房产的现状和趋势。今明两年入手都是好时机，当然越早越好。至于预期中的两个新盘也不用考虑，主打成片城市更新的“安康苑”（推广名基本定为“安缦”）和万众期待的万科雅宾利四期，基础分满格+15年社保，这是打底的，安康苑的积分要求会比万科的更高，也别问白首怎么知道的，不方便透露。袋鼠安家｜法拍服务
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