【看房笔记】4550万买| 市值5600万|浦东星河湾二期| 市价的7.6折
发布日期： 2023-04-24
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【看房笔记】4550万买 | 市值5600万 | 浦东星河湾二期 | 市价的7.6折
1、浦东星河湾二期，产证面积322.31平，地下一层面积270.47平，地下都有采光+通风井
此房是浦东星河湾二期（2013年）一楼附地下一层的户型：
• 房屋总面积592.78，地上面积322.31平，地下270.47平；
• 一楼：3+1——厅南北通透，南北双阳台，主卧朝南(套房)+1房东(套房)+1房北+1保姆房
• 地下一层：厅+2套房，都有通风井
2、现场实勘：如4550万买入 | 14万/平买地上一层+白送地下270.47平 | 性价比极高
点击视频，查看房屋情况
视频是三段：一楼 +客厅南向景观 +地下一层。
实勘后发现——缺点：
• 此房没有阳光，一楼南面树木遮挡，阳光较难照到——1楼的通病；
• 1楼到地下室只有电梯可通行，如电梯不可用时，只能通过外面的公共电梯到地下一层。
实勘后发现——优点：
• 地下一层，每个空间都有采光通风井，地下一层的使用率较高。
• 如果是起拍价4550万拿下，也就是14万/平买地上一层，白送地下270.47平（4550万/322.31平=14万/平）
• 目前浦东星河湾二期，同是低区挂牌价15.4万/平。
3、5600万的价值，是如何估算而来？
估算方法1：同类型产品估算法 | 价值5600万
• 在2020年，成交了一套浦东星河湾(2010年)差不多户型的，当时成交价已是3500万
• 2020年浦东星河湾(2010年)成交单价10万左右，2023年成交单价在15万左右，涨了66%；
• 此房房屋总面积592.78平* 6.3元/平(2020年同户型成交单价) * (15/10)=5600万
• 何况此法拍房是2013年的房子，较2010年更新一些。
估算方法2：
• 目前浦东星河湾二期，同是低区的房屋挂牌价15.4万/平，此法拍房采光差一点，13万/平(地上面积)
• 地上面积322.31平 * 13万/平=4190万
• 一般地下室的价格是地上价格的一半(都有采光+通井)，也就是6.5万/平，地下一层的价值是1758万；
• 此方法得出来的房屋价值是：5948万=4190万+1758万；
• 如以5600万的总价来计算的话，地下一层的价值应该是(5600-4190)=1410万，单价是：1410/270.47=5.2万/平。
4、浦东星河湾：喜欢的人很喜欢的极端化产品 | 最后的产品狂魔
• 最后的产品狂魔：星河湾诞生的时期是中国地产百花齐放的时期，当时有不少对产品“不计成本”的品牌，星河湾便是其中数一数二的标杆，但如今已经好多年未见产品有所谓震撼力的“超标”项目了，所以，星河湾依然能够继续在二手市场一路狂飙。
• 星河湾从不指望地段：相比产品，星河湾至少在上海的项目论地段都一言难尽，属于极少数用地段成本贴补产品成本的项目，而且，星河湾均是围绕住宅造配套的综合体开发属性，可以一定程度上弥补地段的弱势。
• 小圈子里的必需品：因为星河湾极其鲜明的价值特点，因此其实从一开始，其实际受众都可以归类为小众人群，所以不要担心星河湾好像在市场上的声浪不如当年，其实在目标客群当中还是有相当高的声望和流通能力。
➤ 视频详说：
视频详细解说如何正确认识浦东星河湾的价值以及未来的价值预测。
点击视频，解锁干货分享
➤ 评审观点及建议：
浦东星河湾肯定不是普适类高端项目，长期处于喜欢的人趋之若鹜、不喜欢的人嗤之以鼻的极端状态中。
因此作为流入二手市场十多年的项目来说，口碑的两极分化也会导致对其价值判断的误导性，甚至有时候你都会恍惚觉得这说的不是一个盘，这是浦东星河湾独特的魅力所在，也是购买过程中需要注意的地方。
越火爆的房源越容易让人忽略其真实的价值甚至背后的隐忧，袋鼠安家会以犀利观点，为您拓展角度和视野，理智判断房源的真实优劣，从而以更充分的准备达成更好的购房价值。
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