新盘无望、二手不多的豪宅“主产区”——徐汇滨江
发布日期： 2023-04-24
摘要：
考虑买豪宅的朋友，一定会将徐汇滨江纳入选项之一，标签太多了，但并不是想买就能买得到，一手看似“亮点纷呈”，但保您有钱买不到，二手供应也稀稀拉拉，法拍房么虽然有折扣机会，不过也可遇不可求。本文主要讨论徐汇滨江的含金量和“真豪宅”到底有哪些，比较深入、比较直白，比大家看广告性软文可靠多了。
徐汇滨江同时具备几个亮点标签：
• 徐汇区而且是紧贴着“海派精神地标”之一徐家汇的；
• 滨江，虽然出了内环线，但至少中环以内，关键是，风情到位了。
• 艺术氛围，大量的美术馆、艺术馆、基金会，至少，格调到了，对标巴黎、伦敦、纽约的高档地带也是勉强够说的了。
• 商业配套不错，当然，这不重要，可复制的。
产业么，当年规划很好，现在由于金融没做起来、东方梦工厂由于企业原因也不怎么提了，至于后续产业，就只能指望香港置地再重新起蓬头了。
产业是土地含金量最重要的因素、也是长期的驱动力。不过好在徐汇滨江毕竟是老牌市区地带，不是浦东的某个新开发区域，就算没有新动能，光是吃土地的老本，也够了，因为，人家早就已经跨上了“更高层级”：生活氛围。
1、美式氛围的国际生活场，上支角唯一的现代国际住区
主要体现在可以带狗的滨江绿地，而且虽然白人们并不一定住在徐汇滨江的地界内，但周末住在整个徐汇内环内申根区的白人们，都会推着婴儿车、带着狗过来，就算是工作日，金毛大白腿的也带着耳机在绿地里跑步，国际感拉满——这一点是最重要的，因为，在上海各大所谓国际住区里，除了最老牌的古北和联洋之外，徐汇滨江是唯一贴着传统上支角的，这种稀缺性，不可复制。
大家想想其他2个，新江湾城、森兰，哪个贴着传统上支角的？连个传统市区都不是。
传统上支角的国际感也好、海派也好、说洋气，也行，但具有开阔滨江公园场地、界面又崭新的地方，也没有。黄浦、老静安洋气值爆表了吧？巴黎人、伦敦人来了都能有故乡感了吧？但整体界面太旧了、最关键是太狭窄逼仄了，跟徐汇滨江的“天高海阔”体验完全不同。
所以大家想想，就算产业不给力，但作为市区唯一的现代化国际住区，这一条，就够再涨20年了。
徐汇滨江的各个豪宅，我们先来盘一遍。
2、云锦东方：老牌王者，圈层已经锁定，地位不可动摇
长期以来名声最大的就是它。房源整体尺度够大了、园林景观也是最雅致的，在板块中的位置和景观面也是最正的——东航可是整个板块的大地主，徐汇滨江就是把龙华机场拆了弄出来的，所以“自留地”肯定是最好的。
而且人家是央字号，这上下左右有多少需要打点的，难得放手搞一趟搞豪宅，所以从建筑品质到市场段位，都是国内房企里做到一流的。
虽然人家开发经验非常不足，此前东航在房地产上只零零散散做过东航龙华苑、东航金叶苑几个普通住宅，写字楼也只有东航滨江中心那么一两个。但是只要不惜成本、不计利润，各个环节都能请国际级大师团队来做的，放心吧。
这么弄出来的当然是“一流豪宅”。不论是权贵与土豪圈子、还是社会面，口碑和形象都实至名归，谈价格都没意义，业主圈层上都有买公鸡杯的上海首富加持，明星也有几个，但是不多，大家去看看东方航空每年的宣传片都是谁拍的就明白了。
3、香港置地启元：未来的绝对王者，但光想着只买个豪宅，是买不到的
云锦东方在徐汇滨江称王十几年了，不过，未来它只能算是第二，得让位给香港置地启元——就是那个一线女明星去买房，人家还嫌她不肯在旁边买两层写字楼、让她回去等消息的楼盘。
启元，白首是真没进去看过，连他们的售楼处都没见过。只能据给他们服务的朋友说口述，极豪，社区、房子、格调、配置在翠湖的四期、五期水平，只高不低。
很显然，想买这个沪上顶流豪宅，就不单纯是钱的问题了，或许，都不是积分社保的问题了，或许，应该是要先去买两层旁白的写字楼、开个注册资本够沪A主板上市门槛公司的问题了。所以不建议大家费心费力，枉然。
上面2个是整个徐汇滨江仅有的“藏品级一线豪宅”。
接着说大家报的出名字的那些。
4、尚海湾
二期算是二流豪宅，由于当初二期正逢恒盛、爱建正处于财务艰难阶段，因此各方面都略有不足。建筑之内的房子，户型和尺度还行，主要是建筑密度太高和停车位极其匮乏，舒适度稍显短板，好在社区内的园林尺度不足，可以借助旁边的滨江绿地，所以不算太大的硬伤。但停车位确实是个头疼的、难以解决的问题。
一期由于整体面积段偏小和品质欠佳，连个准豪宅都算不上，只有极少量的顶楼复式、宫廷级的尺度，才算是独立的几套豪宅而已，早些年也是由一位已经不是上镜十几年的绝色女明星买下。
5、百汇园：一二三期，从来都没混进豪宅圈，勉强算个准豪宅
这是个热点新盘，白首昨天刚写过，再补充点详细的。
百汇园放在板块里连个二流豪宅都算不上，勉强算个高档楼盘吧。
基础的房子层面，百汇园的外立面就很普通，既没有尚海湾的厚重质感、也没有纯玻璃幕墙的通透轻盈、现代感，滨江带一眼望过去，它是最默默无闻的一个，这也就算了。
（上图：百汇园实景外立面，来源：房天下）
户型也做得挺尴尬的，跟云锦东方完全不在一个层面。
简单对比下，光看百汇园三期的户型，我们选两个250㎡上下的“主力户型”，窄面宽、大进深，除此之外，倒也没有明显的太幺蛾子，还算是工整方正的，只不过常规的方正是横向的长方形，而它是纵向的，内部动线还算干净简洁，没有太大问题。
（上图：百汇园三期户型，来源，房天下）
仔细一看右下角的楼栋形态，忽然就理解了，这种板塔结合的造型，每户人家做成窄面宽、大进深似乎也是从房企角度的最优化了——总得让每户人家都有个角度看景观吧？
但凡事得有个对比，才能显高低嘛。
拿云锦东方的户型图来一对比，嗯，啥叫大平层、啥叫户型方正，一眼就真的懂了。
（上图：云锦东方户型，来源，房天下）
最要命的是百汇园三期的面积段，看起来有大户型，但是想想整个楼盘的段位就不对了，148-305㎡，从改善到大平层整个社区的圈层并不纯粹——这一点是土豪们非常重视的、也是影响豪宅长期市场价格的重要因素、更是判定整个楼盘是不是豪宅的最重要标准之一。
大家想想就明白了，就跟一个区里的普通中学有两个尖子班一样，这能算市级重点名校吗？
身家好几亿的土豪们可不愿意跟贷款才买了个1千多万房子的中产家庭住在一个小区里。
所以这些就导致了一个最终的结果：
百汇园都卖到第三期了，在上海豪宅序列里基本上没有它，给足面子，其中小部分300㎡+的房源算是个“准豪宅”吧。
那么很显然，百汇园的三期不可能成为豪宅客群购买自住和资产配置的“主要选项之一”、只能算是被动无奈的“候补”。
别太低估盘踞在上海的“钱”，这个人口有小半亿的城市里，到底有多少身家过亿的土豪，白首并不知道，但，市场会时不时地给我们一些“管中窥豹”的现象：百汇园三期的超高积分。
刚出的、昨天刚聊过，百汇园三期入围分达到106.64分，没感觉是吧？
• 基础分60+社保195个月，或者基础分50+社保236个月；
• 上海户籍的至少要16年社保，外地户籍的至少要20年社保。
意思就是，有钱的人太太太多了，钱，完全不是问题，还要拼户口、拼社保，结果就摆在这里：上海户籍的，没个40岁完全不必参与；外地户籍的，参与概率微乎其微——大多数外地户籍的朋友，都是“好男儿走四方”，从大学一毕业就在上海工作交社保、从不间断的非常少，而且吧，20年前的上海社保，现在都没法补。
想在徐汇滨江配置个豪宅资产怎么办？一手放弃。二手可以去看看楼盘的“状态”和实景，上海法拍房，可以盯着，所不定啥时候就有了，而且现在的话，还有折扣，这就是撞大运了。
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