“没文化”的陆家嘴豪宅，比百年上支角的黄浦更“金贵”？
发布日期： 2023-04-13
上海3千万以上真豪宅的“主产区”有好几个，除了传统上支角黄浦区，作为有着全国人尽皆知的汤臣一品，陆家嘴肯定算得上并列的“数一数二”。
那么同样豪宅辈出、名声赫赫，却很不幸患有选择困难症，非得两选一呢？白首就勉为其难地，试着抽丝剥茧来讨论一下吧。
这篇文章探讨几个问题：
• “没文化”的陆家嘴豪宅，卖的是什么？
• 论“稀缺性”，陆家嘴能比黄浦更稀缺？
• 哪些是真豪宅？还能“涨多高”？更适合入手的渠道？
探讨1：
在探讨这个问题之前，先要想明白，豪宅，卖的是什么？
常规有几种：
• 尺度和户型，这很重要，也是最基础的。
面积小、户型差但凡沾边一条，舒适度就大打折扣，单价再高都不配豪宅业主的身份。但尺度和户型也是远远不够的。农村宅基地上造的小别野，尺度够大吧？横向三大开间、上下三层打底，南北通透、全开间朝南也是必然的，但，能算豪宅吗？
所以，以尺度和户型为基础，还要再加上第二条，地段。
• 地段的文化属性是大多数豪宅的“标配”。
一手操盘时候，有个“三大脉”的常规做法——城脉（发展主轴及其延伸线）、文脉（历史文化渊源，孔庙贡院之类）、贵脉（此地自古出宰相和富豪）。
房子是不是中式不重要，从地块格局到屋檐细节，总能掰扯出来，中魂西技、千年东方的现代表达啥的，都能圆过去。
但回过头来想想，论文化属性，N朝古都的西安有大唐盛世、南京也有江南贡院，算是顶流了吧？两地的豪宅价格，别说上海了，连杭州都比不上。
说到这里，就要再加一条，山水。
• 名山大川自然资源的拥有。
很多人说，山水不可复制，也不能完全这么说，其实只有大都市里的山水是不可复制的、是资源稀缺的。
中国那么大，缺山？缺河？缺湖？
上海那不到100米高的佘山，也就放在上海值钱，放到二三线城市，连个名字都不见得能有。
我们想想那些占据各大城市山水的豪宅吧，改变历史进程还自带“龙脉”的秦岭，并比不上风花雪月的西湖，更比不上十里洋场。
就连同一条万里长江，价格也分段呐，武汉段比重庆段值钱，南京段比安徽段值钱，等奔腾到了上海，长江又不值钱了——崇明岛、长兴岛、宝山长江边，房产均价都不到上海全市平均值的一半。
所以，豪宅的价值，还是得“回归城市”，确切地说，放在各城市之间比对，依赖的是城市的“经济能级”，放在某个城市内部板块之间，则依赖2条【土地属性】：
文化情结感和经济含金量。
陆家嘴“卖的”，就是钱——土地经济含金量，全国不可被超越的存在。
文化情结是好东西，放在上海，就是浦西传统上支角的“百年海派”，是黄浦、老静安、徐家汇等等“豪宅主产区”，最重要的价值基底。哪怕是绿城黄浦湾，营销第一步也得是请吴晓波来聊“复兴外滩百年商道文明”。
但，魔都能魔幻得起来，最重要的，就是有钱。
谈钱，很俗。
不过呢，谁都不否认，在金钱面前，文化就是一排比人高的书架，给富人妆点门面的书架而已。
浦东新区一共才30年，92年启动浦东大开发的时候，陆家嘴还是烂泥渡，这条路名到现在还在，算是个纪念。
在浦东、在陆家嘴谈文化，江南古镇文化倒是有几个，但这玩意儿上海人不买单，外地人也不买单，随便说说聊胜于无。说海派文化、说罗曼蒂克，上海人得笑，外地人也得笑，十里洋场、远东巴黎的时候有浦东什么事？
至于什么江景、什么对望外滩的角度、区位、地段……话说，黄浦江这边一百年前就已经万国建筑博览群、一大把国内外银行、洋行了，而对岸连个用电的灯都没有。
但，如今，才30年的陆家嘴，却是上海豪宅最主要的产区，靠的不是文化，而是金钱。
是的，陆家嘴走出了豪宅最不寻常的一条路：土地经济价值。
我们看下陆家嘴金融城的“硬指标”或许就明白了。
• 中国内地唯一GDP超过5000亿的CBD，2020年就5300亿了，比第二名广州天河高了60%……不可能被超越的存在。
• 上海证券交易所、上海期货交易所、中国金融期货交易所，组成了金融要素市场体系最为完备、集中度最高的地带，全国范围没有之一、并列。
• 陆家嘴包含了约占全国1/2的外资法人银行、基金管理公司、保险资产管理公司。
• 哪怕放在上海市内，还有个不可超越的存在：陆家嘴金融业增加值超过3000亿元，贡献了上海44%的金融业产值，将近一半了。
房地产嘛，地的价值，才是房的基础。由此，陆家嘴豪宅的价值才能“脱离文化”、不走寻常路。
探讨2：
到了板块层面，价值的增益速度还取决于“稀缺性”，能源源不断地提供新盘的板块，再高的经济含金量也经不起稀释是吧？
所以我们还要分析下，陆家嘴未来的新盘供应。
陆家嘴从现在开始，几乎没有新盘了，完全的存量市场，比黄浦更稀缺。
首先，好久好久没有看到土拍市场上有陆家嘴板块的宅地出让了，也就是说，没有未知、或者可预测的新盘了。
回过头来看，近几年，打着陆家嘴旗号、勉强能搭个边的住宅楼盘也就以下2个：
中企海睿滨江，要说这是陆家嘴，估计没人相信，都到杨浦大桥了。
不过呢，人家也卖完了，不用想了。
而且也没有加推的可能。
另一个是白首之前跟大家讨论过的“嘉盈峰”。
小户型为主，圈层、户型差得跟豪宅没半点关系，当然，跟江景也没啥关系，最重要的地段也是，跟陆家嘴“只有半点关系”。
都在陆家嘴一南一北最边缘，如果严苛一点，这两个距今最近的次新盘都不算陆家嘴。
至于，还有几个所谓的“新盘”其实早就没了、或者，开发商只是拿了个销售许可证，出于监管规则要求，象征性地挂在那边，没真的打算销售。
你们猜，汤臣一品是卖不掉呢？还是根本没打算卖呢？
对了，低区的，单套1.6亿起。
销售信息也一样，大半年前已经是最后一条消息了，连个价格都懒得报了。
再来看滨江凯旋门，论位置和名声，确实是陆家嘴豪宅之一了。
只不过吧，人家好像也同样“没有销售的诚意”。
你看看，连销售信息都懒得更新，最近的销售信息，还是一年多前的，也就是懒得多说，给了两个字敷衍一下：待定。
事实上，陆家嘴确实没有地皮了，而且没有得很彻底。
总共的城镇化开发历程才30年，最老的也就是潍坊路、乳山路这类30年房龄的老公房，若非涉及地铁之类的市政建设，根本远远没有到旧区改造的年限。
而如果真要动迁，以现在陆家嘴一带的二手房价，尤其是像梅园一带还带着浦东最优秀学区的房子，单价15万/㎡都不算高的，居民的要价得多少？动迁成本得多少？想都不敢想。
当然，最关键是没理由……旧区改造说不出口，但又不能说拆迁后卖给开发商造豪宅是吧？把穷人赶出陆家嘴的帽子可不敢戴呀！
所以怎么看，陆家嘴都不会再有新增住宅土地了。
上面提到的2个无限接近于“伪陆家嘴”的边角料“次新盘”，可都是好多年前拿的地皮。
黄浦区靠着旧区改造，过去几年，包括未来的五年之内，多多少少还能有那么一点新盘，至于有几个算得上是真豪宅？这个上周白首也有深度分析过，有兴趣的朋友可以回看。
但陆家嘴是一丁点儿的地皮都没有了，连个盼头都不存在。这也是白首说陆家嘴比黄浦更金贵的原因。
探讨3：
更适合入手的渠道？
陆家嘴有哪些是真豪宅，这个都不用“证明”，简单来说，现在不看地图，大家自己能报得出名字的楼盘，就算。
陆家嘴豪宅一共5个楼盘，而且真正的富豪，也只会看中这5个楼盘，园林尺度和水准，确实在陆家嘴不可再复制了。
汤臣一品、财富海景、仁恒滨江园、世茂滨江花园、盛大金磐，其实就这5个是老牌的、能脱口而出的顶级豪宅。剩下还有2个，汇豪天下、江临天下，因为既不是一线江景的位置，知名度也不够大，所以算是“二线豪宅”，段位明显跟前5个差一大截了。
其他的，都不算豪宅，再大、再贵、再新都不算。
别看这几个楼盘“房龄”都不低了，但来自全国各地的土豪，还真只看得中这几个，其他一个都不入法眼，2个原因：
• 首先是名声在外，来自全国的土豪，不仅考虑资产的增值，更考虑豪宅的“知名度”，你说一共就一张房票，在上海买个房，还是在陆家嘴，想好了就是要炫耀的嘛！弄个谁都没听说过的可不行呐！
• 第二是社区层面的内景观和居住舒适度。老牌豪宅的社区景观和配置那是真心好，花草树木、大型会所就不说了，还带内部水景，可不比近几年出来的次新盘好多少倍了？天壤之别呐！
我们拿两个对比下就知道了：
上面2张是世茂滨江花园，有湖、有河、有大园林；
下面2张是次新盘嘉盈峰，光秃秃一栋C型楼，围合着一块圆形水门汀，红线边缘插一排树算完事了，这可谈不上园林吧。
富豪们，不瞎。
剩下的问题就是陆家嘴的真豪宅，还能涨多少？数据化很难说，但至少定性分析是可以的。
只要“三个不变”，陆家嘴豪宅就能继续价值增长，当然，这三条，应该改变不了。
从陆家嘴豪宅的由来去思考，其实已经解答了。
上海作为中国经济金融中心的地位，不变——也就是对全国资金、包括土豪的个人资金吸引力不变。
别的不敢说，30年代，没有任何一个城市有可能超越，连提一句的胆子都没有。
第二条，陆家嘴作为上海正统金融中心的地位不变——也就是土地经济价值的含金量不变。
对这个，很多人会有担忧，说好像陆家嘴的金融地位在下降、功能被分解？
其实真想多了，其他号称搞金融的板块，都是各占一个细分类，比如最主要的几个：
• 北外滩——航运金融；
• 东外滩——数字经济，勉强搭边一点数字金融创新吧；
• 前滩——金融衍生服务业，就是会计、精算、法律这些；
• 但主流的银行、保险、证券这类持牌机构和功能，仍然还在陆家嘴。
第三条，一手长期缺乏有效供应不变——钱多、豪宅少、稀缺性不变。
前面已经说过了，不可能。
最后说下陆家嘴豪宅选房，一手没有、二手稀有、法拍或许可以有。
前面也说了，5个老牌豪宅绝对优先。问题是二手的交投还算是旺盛，但远远不够满足需求，一路攀高的价格就是明证——供不应求+土豪源源不断。
上海法拍房，是个供应量补充，值得关注。不过要强调的是，价格上，别太纠结，别想着大折扣，这种高增长潜力的地段、还是具备高度稀缺性的豪宅，眼光放远点，“时间就是金钱”。
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