3~5千万，在黄浦能买到“真豪宅”吗？-上海拍拍屋

3~5千万，在黄浦能买到“真豪宅”吗？

发布日期： 2023-04-11

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黄浦区的一手新盘，可以总结为一句话：要么不争气，要么太争气。

本文从3个问题切入探讨：

• 黄浦新盘，都是什么档次、谁是「伪豪宅」？

• 为什么绝大多数人，有钱也抢不到“藏品级豪宅”？

• 黄浦豪宅，中长期“钱景”到底成色如何？

本文就是来治愈手握上亿家财、却有选择困难症的，实实在在、有理有据给大家分析下，省的朋友们耗费时间精力现场乱跑、还要被开发商瞎忽悠。

预算3~5千万的朋友，至少有一半的所谓豪宅，其实根本配不上您、资产上也不是最优选择。当然，也有几个楼盘是真豪宅、各方面非常优异，至于能不能买到，那就得八仙过海各显神通了。

当然，一手选择余地不大的话，其实二手和法拍，可以同步关注着，机会更多、更早搭上“高速列车”，在上海热门地带买房，从来都是早一天就多赚一天的。

【探讨1】

黄浦新盘，都是什么档次？

谁是「伪豪宅」？

【2023年，5个新盘，最多了】

❶上海滩新昌城二三期

❷五坊园四期

❸外滩壹号院（加推）

❹绿城·外滩兰庭二期

❺露香园二期

其中除了大平层、还有极其稀缺的联排别墅，放在铁公鸡的黄浦区算是“派红包、大酬宾”了，很多朋友都兴奋了，感觉几个亿就在自己面前、唾手可得，我们简单盘一下吧。

❶

【上海滩新昌城二三期】

很适合吃黄浦红利的“纯投资”——黄浦三线地段的“伪大平层”

➤ 分析1：半步出黄浦——对不起“人民广场板块”的面子

位置上确实算人民广场板块，听起来很大气，只不过呢，在最西北的边缘，地图上很明显，新闸路地铁站的西侧，上面这条弯曲的河道，就是苏州河，对面就是上海火车站，好听点叫不夜城，不太客气地说：半步出黄浦、一步火车站。

上海火车站周边是怎样的界面环境、人口氛围，大家应该都有数。

人民广场板块，北京东路是个明显的分界点，以南是华华丽丽的“十里南京路、一个新世界”，以北，要说那能代表大上海的中心地带，可能没几个上海人服气，好在是黄浦，但也只能算是黄浦的“三线”了。

地段位置毕竟是显性的，大家都能看得到，而且这个楼盘在那里也不是一两年了，其实大家对地段还是有心理准备的。

但新盘有个相对“隐性”的坑——产品。

➤ 分析2：倒退回30年前的塔楼——超高层、房型差、舒适度低

新昌城的一期，中规中矩，没有明显亮点、也没有明显的问题。但今年可能上市的二期三期，大概会让大多数人失望，光看面积段，应该算是大平层了吧？但绝大多数人、或者说市面上的正常大平层都是格局方正的，至少一眼看出去就是正方形吧？

先看户型图：

窄面宽、大进深、长走廊。早年户型设计中最常见的毛病，它一个不落。

照理说，2023年了，不至于吧？

常规做个小高层住宅，确实不大会再这样了，问题是，人家造的是超高层，这就没办法了，做不了现代的板式住宅，这种户型就是必然的了。

简单来说，又回到了90年代的塔楼结构和户型，社会30年的发展，跟它没关系、跟买的人也没关系。

➤ 上海滩新昌城新盘小结：

其高层所谓的“大平层”户型舒适度太差，产品类型又落后了至少2个代际，别说板式了，就连板塔结合都算不上了，要说是豪宅那是自欺欺人了，3000~5000万预算的朋友肯定看不上的。

不过，有两点：

• 首先，人家的缺点仅仅是在居家舒适度而已，但终究是黄浦境内，黄浦的土地经济增长红利当然能吃到、三线地段会有所打折，但仍远远高于全市平均增速，所以很适合不关注自住、而更多考虑投资增值的朋友。

• 第二，新昌城的别墅倒是真的优秀了，不管前后左右都是高层、超高层“泰山压顶”，至少“黄浦别墅”的稀缺性带来的身价肯定能长期撑得住，有门路的，建议来一套。

❷

【五坊园四期】

1~2千万级改善+投资首选——豪宅土壤+低舒适度的中档房

➤ 分析1：实际地段“黄浦二线”——大区位如神、4个板块的边缘

位置在陆家浜路/河南南南路交叉口，离9号线小南门站直线距离在260米左右，步行范围还有8/9号线陆家浜路站、10/14号线豫园站、4号线南浦大桥站。交通极其便利，到底是黄浦呐，五坊园的大区位说起来也吓死个人：

北靠百年老城厢风貌景区豫园、西邻新天地、东望陆家嘴，个个都是大上海的世界名片，说是宇宙中心、上海滩围着它转也没逻辑问题。

小地段来看，五坊园算是老西门板块内的东南边缘，确切来说，是老西门、豫园、董家渡、蓬莱公园4个板块的交界处，典型的黄浦二线。

跟中海建国里、复兴珑御、老西门新苑这些处在老西门核心地带（老西门地铁站、更靠近新天地）的楼盘还是有明显落差的，这种地段落差以后在二手市场就是明显的价格落差。

不过虽然小地段是黄浦的二线，但也要比新昌城的黄浦三线好不少了，而且大区位太有说头，所以整体来看，区位地段还是能算“豪宅土壤”的。

➤ 分析2：高层和户型舒适度较差——3.37超高容积率

主要问题是周边界面环境和建筑高度、再加上这个楼盘自身的容积率，这就不难预期未来的舒适度了，尤其是中低楼层的采光和压抑感，看下地块周边吧。

很明显，周边高层林立，而且看着稍显老旧，这也算了，关键是，五坊园的四期整体容积率为3.37——这是个很高的数值，一般的、中等舒适度的小高层社区容积率在1.4~1.6，而它翻了个倍都不止，也就是单位土地上建筑物的面积、比中等舒适度的楼盘要翻一倍，这，还谈得上舒适吗？

该地块还含约5200㎡的商业、另有历史保护建筑，所以掐指一算，留给住宅和绿化的地皮就没多少了，所以小区主体是2幢30层的高层住宅，110-220㎡。

由于是高层，建筑结构、户型、得房率，自然大灵不灵了，跟现代的板式小高层“落后”一个代际，当然，比超高层的新昌城也要“先进”一个代际。

户型图也找到了，鸡贼得很，弄了个方正的图形，乍一看，哟，户型方正，仔细一看，居然是含有大量公摊部位的，所以特意用红线给大家划了下套内外的真正边界在哪里，大家自己看，这还算方正吗？套内长又窄的走廊、客厅餐厅都朝北、墙体过厚。

以自住的舒适度来说，就这社区密度和户型，说它是中档房产，并不是基于产品的优越性，而是完全看在其总面积的份上了，小区红线以内，勉强算是个大户型中档改善房产吧。

至于传说中一小部分2层住宅目前并没任何消息，2023年等不到的，如果未来真的会售卖的话，逻辑倒是也跟新昌城传说中的别墅一样，四面八方高层建筑、围合出的百米谷底，别墅生活的“诗和远方”被眼前的百米“大山”直接扑灭了，“仰望星空”得保持仰头90度角，看到的应该也不是星月璀璨，而是周围高层的万家灯火。

➤ 五坊园四期新盘小结：

好好的一块“豪宅土壤”愣是被糟蹋了，毕竟开发商追求的是总销售额、总利润，而不是销售之后单户的舒适度。但作为购房者而已，关注的却是自己家的体验。大家立场不同，相互理解吧。

不过，还是要再强调下：

• 五坊园的区位地段，算是黄浦区里相当不错的了，“区内二线”的意思就是区的平均水平，黄浦后期的土地经济增益，应该能不打折地吃到的，而三线地段的新昌城就得有所打折了。

• 五坊园的高层，豪宅没它事，也就是个中档房子，3000~5000万的朋友就不用惦记了，配不上你。而且经济角度而言，总的标的太小，也不值得土豪们的一张房票。只是说，利润率不错。

• 预算1500~2000万的朋友，这是个极好的选择，后面的事，就是大家拼积分了。

• 二层的别墅，地段+房龄，综合稀缺性极强，上海滩豪宅序列里必须有它，经济角度也很值得期待，当然，体验是达不到大家理想的别墅预期了，要有思想准备。

• 另外，目前没有消息啥时候会售卖，而且，也不确定是否会售卖，地块里有历史保护建筑，极有可能跟新天地一样，二层别墅作为自持商业经营，而不是住宅出售产权。

❸

【（融创）外滩壹号院加推】

豪宅是真，但属三流——黄浦二线地段+较差格局的“伪大平层”

➤ 分析1：地段明显已经落于人后，市场价格不能参照“一线滨江”

今年新加推地块预计三季度上市，其实作为市场上嚷嚷多年的楼盘，其具体位置大家心里是有数的，新加推地块就在隔壁，但并不是向江“前进一步”，而是在不沿江的方向上“再远一步”，地图上很明显：

不论是已售还是加推，外滩壹号院从来就不在滨江一线，而且更前排的“滨江一线”各大项目不仅占地宽一大截，而且各个高层，将外滩壹号院的江景遮挡得严严实实，所以也就仅剩下“外滩”的名称而已，实际上看不到外滩和江面。

当然，在广告上，很多朋友会看到一些“非常直观的”效果图，看似能看到江面和陆家嘴，但看图一定要仔细，尤其是视角要更主要旁边的低色值物体，比如下面2张外滩壹号院的，有没有注意到浅白色的半透明体？

这就是滨江前排的遮挡，很近、更高，如果多角度地去看，遮挡得密不透风。

有江还是没江、一线还是二线，自然，价格天壤之别，保值、增值的空间和潜力相差悬殊。如果信了开发商的广告忽悠，去拿滨江一线的华润外滩九里、绿城黄浦湾去比对价格倒挂的程度、参考未来的价格高度，那就太不明智了。

➤ 分析2：“伪大平层”、实际是大户型

真正算得上一流豪宅的大平层，户型该是怎样的？给大家举个例子就知道，

以下3张是徐汇滨江首席豪宅【云锦东方】的套内结构：

外滩壹号院加推的是高层、180-375㎡，光看面积段，会认为是大平层，但仔细一看户型图，非常失望，对比，伤害可大了。

以下2张图是的4个户型，当然，没有把所有户型都列出来，不过都是类似的有大内凹的形态——本质原因跟上面两个新盘一样，楼栋过高导致的结构必须。

大家自己看吧，首先是窄面宽、大进深，都能把两个户型合在一张图上了，其次是大内凹形成的超长走道，生活动线会很难受。

是不是跟我们大多数时候见到的、认为的完全不是一回事？

是不是货比货得扔？

总价上，3000~5000万，外滩壹号院算得上豪宅了，但户型结构也同样使得外滩壹号院算不得一流豪宅，论产品，只能算是大户型、无关大平层。

➤ 外滩壹号院一手加推小结：

上期的一手价格是12万/㎡多点，预期三季度加推的话，价格会再明显上去点。

• 地段上，二线滨江=黄浦二线地段；产品上，伪大平层。考虑到总价，所以，勉强算是“三线豪宅”吧。其一手的价格倒挂红利仍然是有的，但，不是很大，不能参考滨江一线的华润外滩九里和黄浦湾目前的二手价。

• 中长期看，光看区位，黄浦二线也是能吃到黄浦区平均的增值红利，速度也一样。但，再加上户型产品的明显落后，大概率会跑输黄浦区的平均增速了，更跑输上海豪宅增值的平均速度。

• 也就是长期投资的话，想要达到滨江一线的速度、是不可能的，同等价格高度就更不可能了

• 传说中的别墅，别去想了，今年不会出来，更重要的是：17套全都是商业性质的别墅。不是住宅属性，产权年限、增值空间，都远远不如住宅属性的别墅。而且交易税费是根据增值比例梯度来算的，本就不大的长期利润空间大半都交了增值税，没意义。

❹

【绿城·外滩兰庭二期】

准一流豪宅、可长期持有——二线外滩+一流产品

➤ 分析1：寸江不见的“二线外滩”，但二线中最靠近核心地带

黄浦湾的姊妹篇，外滩兰庭。

细心的朋友们会注意到，这里用的词是“二线外滩”而不是常用的“二线滨江”——上海人默认的外滩，是哪里？不用说吧？

在外滩往后一条街，才叫二线外滩，过了十六铺、什么南外滩啥的，说个滨江没问题，但非要说是外滩，多少有点自欺欺人了。

看地图就知道了——2块粉红色的地，就是外滩兰庭：

2张图，结论很明显：

外滩后退一步，比外滩壹号院、上海滩花园都要明显更靠近传统外滩；寸江不见，完全遮挡，跟华润外滩九里、黄浦湾，又明显不在一个景观和地段的层级上。

➤ 分析2：虽然二线明显不如一线，但价格倒挂程度，仍然很高

二线外滩了，卖肯定是没问题的，一期日光，二期蓄客也早已爆满，毕竟跟黄浦湾相比有明显的价格落差。

一期是今年1月开盘的，均价14.5万，积分是97分。

而黄浦湾现在的二手成交价，明面交易中心价都已经看不到20万以下了，实际自然更高。

除了开发商，在二手市场中式没有人会用一线江景的价格去买二线看不到江景的房子呀！价格落差是必然的、必须的，是符合实际的。

但，虽然外滩兰庭相比黄浦湾有着明显的弱点——非一线外滩，而且被遮挡得“寸江不留”，地段上有个大缺损，但这么大的价差，怎么着也弥补了“号称滨江但却不临江”的落差了，而且，还留有余地，这个余地，就是其真正的“倒挂程度”，每平方，总还有好几万的。

➤ 分析3：户型产品非常优秀，品牌自带溢价率

要说品质、审美、服务，“红线内”最重要的这三项，打个综合分后能长期名列前茅、而且是真正受到大众认可的，内地房企里，绿城肯定是第一，从业超过15年了，这点还是敢打包票的——如今的虽然不比从前，但好歹，良心还是在的，以居住者的体验为第一考量的原则还是有的。

所以，产品依然是业内相当优秀的。换个角色，到了二手市场上，就是同地段下的品牌溢价，比同地段贵个20%是绿城的常态——这不是开发商定的价哟！是老百姓经过20几年后的切身体会产生的价值认可。

一句话，比上面的某家房企要好多了——那家是以斩冲头出名的。

我们看下外滩兰庭的户型就知道：

已经属于相当正气了吧？这，才叫大平层。

这就是住得舒服、住得体面，也就是长期的保值增值和溢价所在。

➤ 绿城外滩兰庭二期小结

• 产品完美、不论是户型还是长期的保养和服务，绿城的“自属项目”，可以信赖（区别于代建）。哪怕是同样的户型，其他房企的保养和服务也做不过它。居住到位了，还带地段之外的品牌品质溢价。

• 地段是二线外滩，比二线滨江好很多，仅次于一线滨江。所以综合判断，属于“准一流”，从长期的资产配置而言，也够了，已经属于难得可贵的层次了，再往上的“一线豪宅”就更可遇不可求了。

• 结论，一手，买。过几年二手有了，也遇见就买。

❺

【露香园二期】

半个小目标起——没有半点毛病的“藏品级豪宅”

上海城投的，大区位不必多说，豫园隔壁，东面国际金融中心陆家嘴，西面新天地淮海中路、南京西路，北面是大上海的权力中心人民广场+城市封面外滩，所以除了一线江景、山间隐贵之外，能想到描述区位潜力的词，它都能沾边。

小地段也不用说，这是个城市更新的超大盘，现在地面上看着不顺眼的东西，它都给你拆了，也就不存在界面问题了，人口环境啥的，也都换一遍血。

由于是城市更新项目，会有商业体和保留、修复的历史建筑，而且还有低密度产品，因此开发成本很高，二期整体每平米建筑，包括住宅和商业，分摊的成本（可以认为是综合楼板价）是15.17万元/㎡，大概是破了上海记录了。

一期均价21万/㎡，二期从产品类型来看，均价必然上升，最快今年三季度入市，一共四个大地块，看着挺多，但由于品类和户型都是大尺度的，所以总的套数其实并没多少。

• 高层住宅：分套均面积216㎡、364㎡的AB两个地块，总共327套。

• C地块是联排+独栋，套均412㎡，总共46套，一整个小目标搞不定。

• D1地块小高层+联排+独栋，共98套，由于有小高层，地块的套均稍微小点282㎡，但其中联排和独栋依然是一个小目标搞不定。

至于后面还有个D2地块，首先，今年不会上市，第二，那是利用保留建筑做的小型风情商业（有点类似新天地）+上交不卖的公租房。

二期这批半个小目标起的住宅如果没买到，那不必再眼巴巴地等了，只能眼见商业开花、网红地标街区、成为房价的再增益，逻辑上跟新天地对于翠湖天地是一样一样的，只不过永远达不到新天地的高度罢了，上海城投与香港瑞安之间，还是有差距的，得认。

➤ 露香园二期新盘小结：

• 地段和产品，没有啥问题，放心买。高层的大平层积分肯定是很高的，但好歹还是多少有点机会的。

• 至于别墅么，黄浦的核心地带的大别墅，自己想想有多抢手，上海滩可不差土豪嘛，业内江湖传闻，关系户都已经不够分了、级别不够的已经在打大平层的主意了。

• 不是号称是积分入围摇号吗？人家自有办法处理啊！想想自己当年找到香港置地启元的售楼处了吗？

【探讨2】

为什么绝大多数人，

有钱也抢不到“藏品级豪宅”？

积分极不友好，外地户籍的土豪，只能望楼兴叹

最浅显的，黄浦新盘，以前一拼财力、二拼关系，完事。2年前搞了积分制后就变成一拼社保年限、二拼关系、最后才到了拼财力的环节——上海滩可不缺有钱人，要想买到自己看中的户型和楼层、景观楼栋，还是得有开发商至少项目总以上关系，单个项目的营销总还轮不到“话事”。

但有关系并不能确定办成事，还得有个大前提——积分得先入围啊！就跟高考一样，先得进了那个大学的投档线、才能想办法搞加分、专业任选是吧？

10年以上的上海社保年限，让黄浦的一手新盘显得“壕无人性”，上海户籍的还好，45岁朝上的，哪怕硕士毕业，社保应该是够入围了。但外地户籍的家庭呢？能积累到这般财力的，多半是“好男儿走四方”，好不容易在上海缴满5年、拿到1张房票了，你跟我说，还差个7、8年？

现实状况就是，黄浦的新盘、尤其是豪宅，直接把45岁以下的外地户籍拦在门外了，试都不用去试，45岁以上的，概率也不高。除非想要拿个参与认筹的短信发朋友圈炫耀一下，不过，也没碰到过，到这身家的，不需要。

心中仍又不甘的朋友，我们直接上证据，保管心凉凉。

2021年，黄浦区一共2个新盘，积分直接都进了全年前6名。

复兴珑御是全年全市的第一名，黄浦区仅有的第二个是翠湖天地的五期，全市全年第六名，在基础分60满分的前提下，社保176个月，也就是14年+8个月。

对了，还要划个重点，外地户籍家庭，基础分最高也就50，“上海户籍”这条的10分是拿不到的。

2022年呢？有如下图的统计：

虽然最后3个都是0触发积分，只不过去年8个批次里，人家是一大把新盘都没触发，而黄浦区是1个新盘也没有，不好意思。

但，如果、如果有呢？是不是至少也能进全年全市积分的前6呢？应该没问题吧？

结果发现，随着上海楼市的价格坚挺、激发了货币贬值的避险需求，前六名的“社保门槛”还提升了：第六名，前滩东方悦澜，在满分60的前提下，205个月，17年+1个月，别忘了，外地户籍的，基础分要扣10分的。

17年社保什么概念？25岁硕士毕业，如果从出校门就在上海工作、社保一个月也没停过，42周岁。

说到这里，差不多可以确定了，任您身价几十亿，先要拼“对上海的忠诚度”，自己够不够格去买黄浦的新盘，心里有数了吗？

➤ 总结：

对于“准一流豪宅”外滩兰庭和“藏品级豪宅”露香园，外地户籍的朋友，直接忽略吧，在少了10个基础分的情况下，去拼社保入围的概率，微乎其微，直接去买彩票或许概率还高点。

而上海户籍的朋友，如果有甲方或者区级以上门路的，那可以试试，能买到可是眼前很丰厚的红包、长期印钞机，居住体验也是极佳的。

【探讨3】

黄浦豪宅，中长期

“钱景”到底成色如何？

1、黄浦土地的经济价值，未来10年约翻2倍

《上海市城市总体规划(2017-2035年)》中，中央活动区（CAZ）约75平方公里，仅占上海市辖区6340.5平方公里的1.18%，极具反差的是，就这么1.18%创造的GDP，目前占全市的25%强，而且2035年的目标是占比45%，也就是这1%刚出头的地皮，要扛起了差不多全市一半的经济产值，最重要的是占比增量接近翻倍、叠加上整个上海的平均经济增速（10年平均保守地算它6%），那么未来10年内，平摊到中央活动区每一寸土地上的经济价值要接近2倍了。

用脚趾头思考都知道，CAZ“中心”的黄浦，不但现在值钱，未来，更值钱。

黄浦区这种有着一百多年现代城市历史、地小钱多、“资本密集”型地带的楼市，下到老破小、上到亿元豪宅，增值空间都是巨大的，而且，整体来看，远超绝大多数其他地带——都不必管房子怎么样，地皮升值就够了。

所以，从资产增值角度，我们可以先得出2个大体的、方向性的结论：

• 首先，黄浦区的房子，不分房龄、面积、户型、总价，地皮经济价值的迅猛增长都能抬着房价一路快步攀升。

• 第二，可用的新增住宅土地极少，作为房龄最新的一手房，稀缺性就极强，从经济上客观考量，值得买、都有红包，无非就是中长期看，红包有薄有厚、相比二手房是否能更大而已，但总归明摆着有的。

豪宅，从二流往上，都能完全吃到土地的经济价值增长红利，而且，如果是一流和藏品级，会在土地之上再有更高、更快的溢价。

反过来，二流或者三流的，就要在土地经济增长速度上打折了嘛。

2、新盘抢不到就二手、法拍呀！高速列车等不起

聊了这么多，我们可以得到几个结论：

• 黄浦的土地，作为中央活动区的最核心，长期增值空间巨大，合理预期是未来10年约翻2倍，所以整体上而言，基于土地经济价值上的房价应该是同步的。

• 黄浦区新盘的积分门槛很不友好，43岁以上的上海户籍可以考虑下，外地户籍的土豪们，黄浦区的新盘哪个也别想了。

• 2023年的新盘里，没有明显短板、产品最优质、增值空间最大的只有2个，绿城外滩兰庭二期、露香园二期，除了总价贵、需要靠门路之外，没啥问题，建议有条件、有关系的朋友可以试试看。

• 为啥不找找各板块内的优质二手呢？法拍房也行呀，尤其适合黄浦这种好房源大家都捂在手里、不肯出货的地方！稀缺优质楼盘偶尔还是有的，不过要提醒一下，既然未来长期的增值潜力很大，就不要太拘泥于现在的入手价格，哪怕超过现在的二手价一点也没关系，毕竟，黄浦的优质楼盘，有房上车才是最重要的，就当新盘托门路的红包吧，赚大钱在后面呢。