1100~1800万，松江新城如何选房？
发布日期： 2023-02-22
1100万以内，在松江新城、老城买房都是很舒坦的，妥妥的“地方乡绅”，1800万以上在松江也能占据稀缺资源、大大大House，增值空间强大。
可就是1100~1800万，白首不建议，因为可替代性过强、客群不清晰，入手有大折扣的当然另当别论。
1800万内，还够不上“佘山庄园”，市级和全国及富豪不会入场。
1100~1800万，在松江够买个小型的独栋别墅了，300平米左右的独栋房子，并不算太大，花园也是中规中矩的，前庭后院加起来100来平左右，不会太大。
显然，跟我们电视剧里看到的“家族型大宅”不是一回事儿，也跟闵行、松江一带有名有号的那几个每家每户占地按亩算的楼盘不是一回事儿（比如闵行的绿城玫瑰园、世茂佘山庄园、凯迪赫菲庄园）。
也就是说，这种独栋小别墅还进不了大富豪的法眼。
那么问题来了，目标客群在哪里？
上面够不上，那就往下找——中产家庭的终极改善有没有可能？
1100~1800万，市区大平层直接挤占了郊区松江的客群。
这个总价放在市区购房并不算高，但勉强也够外环内成熟板块中等尺度的大平层了，就连浦西的闵行、普陀、浦东的北蔡御桥康桥的小联排真别墅都够了。
虽然从独栋到大平层有明显的品类降级，但青菜萝卜各有所好，大部分市区客户会更喜欢市区的地段、排斥郊区的概念、也会被大平层的精装修全配交付吸引、也会懂得“上上下下并没那么舒坦”。
郊区松江的小独栋并不是这个价格段的唯一选择，只是众多选择中的之一罢了，而且排序并不靠前。
上海房票还是极其紧张的，这个预算的家庭绝大多数不可能是首次在上海买房，应该是“剩余的第二张房票”或者是抛售一套之后的置换。因此只有唯一的一张房票，买了闵行、就买不了松江——从市区方向过来的客户群体被严重分流，自然也就意味着购买力推动的价格上扬力度不足咯。
非核心地段、也不占据稀缺自然资源，地段带来的增值空间也不大。
这个价格段的小独栋，并不在松江新城的核心区域内，地铁站范围3公里之内应该找不到，而且松江老城有品质感的楼盘里也没有。
能找到的，都是在新城、老城和“远望佘山”的边缘地带，甚至是什么北竿山、天马山、小昆山镇、广富林遗址公园一带——简单来说，五大新城建设规划带来的城镇化与基建配套利好，跟此类边缘地带没有什么关系，在2035规划未来可见的十来年内，还轮不到这些地方，土地经济价值并没有明显的增长空间。
那不依托市级规划的力量而靠其自身发展，有没有大跃进的可能呢？当然没有可能了，凭什么呢？区级的财政支出重点也不在那些地方啊！官方不投钱、不牵头，还指望民间力量？没可能啊。
白首小结
买房子不仅要看入手时候的性价比，更要走一步看三步，想想未来出售的时候，接盘的人群应该是怎么样的？
如果自己想不明白，或者觉得这个群体不是“相对大众化的”，那就要三思谨慎了，接盘人少自然价格抬不上去，如果还着急出手，必然得多少割点肉了。
这个价格段的房子并不差，品质感和舒适度都很好，体面感也到位了。可问题就在于客群定位有那么点尴尬，所以白首一般不建议。
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