中海·海上和集VS瑞仕云曜璟庭，怎么选？（下）
发布日期： 2023-02-10
昨天白首跟大家聊了下，所处的两个板块、吃到旧改红利时间先后的不同，如果这套房子持有20年以上，那倒也无所谓旧改红利来得早晚，但如果只是持有十年八年的话，那周边旧区改造得越早，红利就吃的越多嘛。
今天白首再从资源角度给大家来比对一下这两个新盘。
商业配套几乎无差异，多走几分钟路而已。
江浦板块以沿街商业为主，缺乏大型集中性商业，鞍山控江板块不但沿街店铺丰富，还有几个中档的大型商业，老的有假日百货，新一点的有旭辉MALL、紫荆广场。
顺带提一嘴，中海·海上和集不仅仅是住宅，还是一个中等规模的综合体，自带了商业和办公，商业只是中等规模，预计段位也是中档偏上一点——如今在传统市区做商业，定位都是中等偏上，因为租金贵啊，毛利率低的根本扛不住，而反过来毛利率高的，肯定是有相当品牌溢价的，也就是中档连锁品牌。
（图片来源：网络）
不过中海·海上和集有自己的商业，这算不上什么太大的差异化优势，都说了两个项目实际相距不到半公里，走路相距5分钟，也没说瑞仕云曜璟庭的人不能去中海·海上和集的场地消费，人家巴不得你来呢，所以自身的和周边的商业配套其实都是共享的，多走几分钟的路，完全可以迁就一下。
真正的硬性差异化，还是学校，这事儿没法迁就，更没法共享。
1000多万预算不过是普通人家，学区还是很重要的。
虽然就差个几百米，但终究是两个板块，两个街道，两个不同学校的对口——虽然一手新房不能确定学区，但大体上总归是小区周边几个学校的。
热门学校有电脑随机摇号的原则，不过呢，靠近哪些学校决定了“摇号范围”和目标优质学校的“入学概率”嘛。
瑞仕云曜璟庭200米不到是上海昆明学校总校，白首作为老杨浦可以告诉大家，这个学校的口碑和教育质量相当不错，从距离上看，也是瑞仕云曜璟庭入学概率最高的。
（图片来源：网络）
至于广告里说的附近还有市级公办一梯队的打虎路第一小学，区内考试水平极好的民办打一外国语小学，这就属于扯大旗、捣浆糊了，不论是从历史学区划定、还是实际距离、还是摇号中签率上来说，基本都没可能。反正开发商瞎吹牛逼之前都已经说了：新房不承诺学区。
中海·海上和集约200米左右则是杨浦初级中学，这所学校很一般吧，可以这么理解，杨浦高级中学算是市重点高中里面垫底的序列，杨浦初级中学则是杨高挂个名头的“合作办学”，只能算是校风和教育质量对得起杨浦区平均水平，算不上“散打教学基地”而已。
小学阶段家长还能自己教，舌下含服麝香保心丸就好了，初中开始家长就没法教学了。
如今社会补习班是越来越少了，据说现在老师都是在自己家里面开小班，敲门还得对暗号，暗号还是动态更新的。
所以吧，教育质量全靠学校，这个重要性，各位家长心里要有个数啊。
当然在上海滩，这方面，各位家长一直心里很有数，学区房的溢价和长期增值速度一直明显高于其他楼盘嘛。
两个新盘的报价都是11万差100块，同等入手价格，但高概率学区却不同，这不仅涉及到自己孩子的价值观形成和升学水平，也牵扯到中长期升值的速度和空间。
只不过比较尴尬的是，两个不同角度的逻辑得出了两种不同的结果。
中海·海上和集旧区改造红利吃得早、瑞仕云曜璟庭学校资源好。
所以建议也很简单：
如果打算持有短于10年，中海·海上和集有旧改优势、瑞仕云曜璟庭有学区优势，升值速度和空间基本打平手。
打算长期居住十几二十年的，旧改红利两个盘都能吃到，这方面一样，但瑞仕云曜璟庭不但多了个学区升值的红利，而且更有自己孩子实际使用的隐形价值，当然长期能跑赢咯！
另外，从杨浦内环客群基本判断来说，显然其所覆盖的需求更广泛、接盘的“动机”丰富、客群更多，所以两选一，白首选瑞仕云曜璟庭。
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