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中海·海上和集和瑞仕云曜璟庭两个新盘同时、同价上市，相距不到半公里，主力面积也差不多，认筹是要锁定资金、锁定名额的，必须两选一，很多朋友就开始脑内交战、不知道怎么选了——搞得好像自己一定能买到一样。白首家从爷爷辈就是杨浦的，我自己在搬到古美之前，从娘胎里起算在杨浦内环内住到了32岁，所以两个盘的差别和潜力应该还是看得明白的。
旧区改造角度，江浦的潜力明显比鞍山控江更大、更快、更有力。作为动辄百年复旦、百年杨树浦自来水厂、百年前大上海计划的传统市区，杨浦太熟了，熟的都快烂了，私房和老公房从杨树浦路一直可以到中原市光三村，包括中海·海上和集和瑞仕云曜璟庭这两个新盘周边也是老公房环绕，35年房龄算年轻的，四十几年不算老。所以判定这两个新盘潜力的第一个要点就是：谁的周边先旧区改造、谁就先吃到红利。破落的旧小区拆掉之后不仅是界面好看了，而且也增添了更大的价值可能——谁晓得是公园学校还是商场，办公楼呢？但肯定价值翻了好几倍，如果是写字楼的话，还提供了长期的土地经济增长的驱动力。（图片来源：网络）
杨浦人民可不好对付，钱没给到位，房子是拆不掉的，打死也不走，更何况还没胆子打死。而且密度高、成片，动迁的难度可不比当年北外滩简单，只会更难。旧区改造，势必要动迁，但如今都是熟地出让，在地皮高价卖给开发商之前，区级政府需要自己先“垫资”搞动迁，小零小散的还好，但是大片区的那可就花老钱了。从地方财力来说，传统市区七区中，杨浦显然是偏弱的，以前排名倒数第三，有老闸北和普陀垫底，自从老闸北这穷小子迎娶了白富美一夜翻身也变成静安之后，杨浦就成倒数第二了。家里的情况又不是不知道，钞票就这么点，普降甘露是不可能的，只能让一部分人先富起来。那么大家自己站在杨浦官方的角度想想，有限的财力先投到哪里？但凡理性的朋友都知道怎么办：• 鞍山控江一带，相对还像样一点，又不贴着如今最热门的东外滩，先缓一缓吧。人家也确实就是这么干的，道理和逻辑也很简单，钱不够。（图片来源：网络）
其实整个东外滩是东西从黄浦江到平凉路，南北从大连路到复兴岛都算在内，2018年之前仅仅是概念性的，没怎么动迁居民，只能拆几个国有的厂房、仓库、码头——国企嘛，都快穷破产了，正缺钱，而且，厂里的领导都是有“编制”的，也更怕被查，不会钉子户。2018年之后东外滩开始真的动起来了，以福禄街为代表的大规模动迁借着18号线征收地皮而正式启动，速度还算快，也把拆平的地皮给卖了。而以现在杨浦的财力也只能搞得动东外滩内环线以内的部分，只占整个东外滩的1/4都不到，不过呢，产业导入算是有气势了，界面也算显现出大片区的正在更新中，政绩不错。东外滩毕竟是一个非常好的概念，此前有南外滩、北外滩、徐汇滨江做现成的“榜样”，自然招商什么的都没什么问题，进来的企业等级也不低，红红火火的搞起了数字经济。当然，炒作的时候会说上海45公里滨江带，这是唯一以科创为主题的片区，其实这不重要，每一块市级规划地带必定有一个独特的主题，根据先天资源禀赋而来，北外滩有航运和航运企业聚集的成熟基础，顺势做大做强做全产业链，搞航运金融。杨浦的名牌大学多，东外滩自然就搞科创。如果主题概念有重复，那才见鬼了。（图片来源：网络）
后面的逻辑就更简单了，拆迁的目的是干啥？先卖地皮后招商，当然是哪里来钱快先动哪里咯！这两个新盘虽然相距不到半公里，但实际上属于两个不同的板块：中海·海上和集属于江浦板块，瑞仕云曜璟庭属于鞍山控江板块。江浦板块就在东外滩内环内的贴隔壁，就隔着一条平凉路。自然，这里卖地皮打出来的概念就是“东外滩旁”，显然经济价值会更高、招商也更容易。而瑞仕云曜璟庭所在的鞍山控江板块虽然现有的商业配套相对成熟，但概念上属于“东外滩旁的旁”，明显弱了不少，当然土地价格会更低一点。换了你是杨浦官方，是不是也会先就旧改拆迁江浦板块？等这边完事儿了再动后面的鞍山控江嘛。现在江浦板块也确实就在成片开发。（图片来源：网络）
而且，旧区改造一定要成片才好看，领导来参观的时候，从东外滩内环内的部分转一圈，然后直接到隔壁的江浦板块。又是连续的崭新界面，这才看起来像样、能够赢得赞许嘛！而反过来，外滩内环内漂漂亮亮，鞍山控江也旧区改造漂漂亮亮了，但是参观的时候必定要先穿过江浦板块，看起来却是破破落落的，领导可能就觉得还是点状开发，没有成片大焕新，这就工作不到位影响升迁了嘛。说到这里，大家应该有数这两个板块，旧改时间上的差异，也就决定了两个新盘谁先吃到红利来吧！袋鼠安家｜法拍服务
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