金山新盘，买不买？——朱泾翰中华庭
发布日期： 2023-01-20
位于金山朱泾的翰中华庭，单价3.1万/㎡，预期下个月开盘，单纯从楼盘本身来说，质地还是不错的，开发商是上海金山土地整理发展有限公司，金山本地国企。
虽然金山的财力在上海各大区县里属于倒数的，但终究是上海，上海的穷和外地的穷不是一个概念，所以本地区县级的国企也完全不用担心交付问题。而且翰中华庭规模很小，15栋多层住宅，其中13栋、286套为可售商品房，怎么着也不可能出现问题。
至于社区和房子本身，大差不差，中等偏上，没有什么明显或潜在的硬伤。
唯一让白首觉得心凉凉的问题就出在区位上。
金山的房子是真卖不动，相比临港也都“无一生还”。
临港已经算是上海房地产的几个大坑之一了，但好歹人家远期有自贸概念，眼前高低也有一条地铁，还有超低门槛落户政策傍身，所以临港的新盘往往会出现两个极端:
卖得极好的——
1、靠近滴水湖核心区的地铁站；
2、同时又入市比较早、能够收割“落户需求存量”的；
3、另外还要加一个条件，小户型、落户的总价低。具有这三个要素的临港也能卖得飞起——当然新盘是卖掉了，以后到二手房市场依然是有价无市的，因为落户需求不足了。
卖得极差的——
上面说的3个要素里有2个不满足，甚至于都不满足，那就玩完，不知道卖到猴年马月去，二手自然不用说，一手都卖不掉，还指望二手？同一个小区，人家干啥不买新房呢？——除非二手跌价、卖得比同小区一手还便宜。
也就是说“天坑临港”还存在侥幸存活的市场可能，但金山的市场连这点侥幸存活的可能性也没有。
看一下数据就知道了，不论是看全年还是看最近的第七批次，卖得最好的、与卖得最差的，临港都有可能挤进去，但金山只能存在于卖得最差的序列，而且占比还挺高。
金山在几个封闭市场里也算是偏弱的，没有地铁是致命伤。
没办法，大城市最大的标志，地铁，五大新城、包括临港的，已经建成通车好几年了，就连长兴岛、崇明岛的地铁崇明线也都正在建造中。而金山，没有。
当然非要说从南站开出来的那个算轨道交通，那咱们也只能承认，确实是轨道，但是人家的名称也很实在，叫做“金山小火车”，火车啊，跟地铁不是一个事儿吧？
松江新城和临港算是开放市场，来的买家分别源自上海各地、全国各地；
奉贤南桥新城和嘉定新城、青浦新城算是封闭市场，来的买家都是在周边的“土生土长”和产业园区工作的新上海人。
金山当然也是封闭市场，各一手新盘包括二手房的主力买家，也是周边的土生土长——外区的人过来没法过日子啊，每天上班怎么办？但相比于上面说的几个，愣是缺了一块产业园区工作的新上海人。因为金山压根儿就没多少像样的产业园区。
所以白首说就算是各封闭市场的序列里，金山也是很弱的。
当然还有更多，大家压根喊不出名称的板块会更弱，比如奉贤的奉城、青浦的练塘、松江的小昆山……这种上海人都没听说过的地方，咱们就不去多谈了。
这里补充一句，白首所说的金山指的是4个还像样的城市化板块：金山新城、张堰、朱泾、石化。
张堰和朱泾是金山县原来的“首府”所在地，所以基础的资源属于区内最好、最成熟的，百年老校都在那里；金山新城是新建的“现代化行政经济中心”，虽然没能挤进五大新城，但硬件资源最优秀、最齐全、界面最像样。
石化街道是依托上海石化，半个世纪来数十万产业工人居住生活营造出来的，界面和资源也都还不错。
至于金山其他乱七八糟的板块，什么亭林枫泾咱们就不讨论了。
在金山买房子最重要的一个原则就是：不要想太多。
就是这么简单，自己需要住，结婚、两代人分户什么的，那就买一套，纯粹居住，不用去看价格涨跌，反正涨肯定没什么希望。跌，也没什么可能。因为金山的房价实实在在——
至少最近十年来没有出现过什么概念炒作的东西，压根儿就没有大的概念可以被炒作啊，所以房价是很实在的，抗跌性很好，买进来的极少有投资客，绝大多数都是自家居住的刚需和改善。
按照自家需求，面积或者品质的改善，再加上，终究是上海，又是上海房价最低的区县之一，跌无可跌，因此整体来说，除了流通的速度比较慢之外，其他的倒也没什么太大问题。就是不要考虑升值空间而已。
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