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500万不到，其实在上海楼市里属于绝对的刚性需求、首套置业了——因为但凡是个改善，有前一套房子打底，再小的房子，再偏的地段也至少毛300万了，贷个款也有将近四五百万的预算了，所以一想就知道，500万以内基本上就是首套刚需了。

有的这个判断我们就能想明白很多事儿。

拼事业的时候，交通时间很重要。

刚性需求首套房，也就是在30岁上下，无论是在哪个行业，都是事业拼搏的黄金时刻，说好听点叫做“事业上升期”，说直白点，就是996、007的时候，小区到办公室全程地铁，每天都能省很多时间精力。

这点是非常重要的，可以反过来想想，如果每天出门是公交换地铁，郊区公交间隔时间很长，到站时间还不稳定，尤其是晚上，末班车的时间很早，加班的话大概率回家是错过末班车了，郊区打车不仅要等很长时间，费用也高啊——500万不到预算的朋友，想来每天晚上打车一个月千把块的支出也是少不了的，也是挺肉疼的。

最重要的是浪费了大量的时间和精力，这一两天不觉得，但陈年累月就会发现这点时间要干点事业或者学习的话，过几年还真多点小成就了。

松江就这么1条地铁，也是最重要的保值加分乘数。

在市区内地铁不觉得是个啥，保不定一个小区出门几个方向有好几条线呢，但上海地铁是放射状的，到了郊区，一个大大的区往往只有一条线，至少整个硕大的松江就只有1条9号线，也没听说后面会有第二条，2035年规划内，没有。

住宅、商场，学校、公园湖泊，造起来都容易。前两类，卖一块地给开发商就搞定了。学校，区一级也够引进了。公园，湖泊区级也能搞定，更何况在郊区嘛，有和没有都无所谓，还差生态？

但地铁这事儿，区级搞不定，必须得市一级，而且还要上海市再往上的顶层管理层审批。

所以作为整个郊区最重大的、也是最稀缺的公建配套，地铁对房产的保值性会非常明显、也是“普遍没有”的额外加分乘数——现在二手买进去的时候，单价会明显贵一点，但是以后二手卖出的时候也会更贵，只要大趋势是向上的就可以了，正向加分乘数会放大涨幅。

当然在松江也有个妖孽的东西叫做有轨电车，之前碰到过不要脸的开发商把这也叫做轨道交通，臭不要脸。

这种有轨电车，并不出区，也就是连接了区内的几个小区和商场而已，跟古美环线，浦江1路是一种类型的，就连市区里面能跨了好几个区的公交巴士都比不上。

有轨电车最直白的表达就是车辆豪华版的“村村通公交”，所以千万别把它跟地铁当做一回事儿，这个没有加分乘数，一点儿都没有。

面积和房龄的矛盾项，优先选面积，减少交易次数就是省钱。

一套房子并不是一辈子到终身的，大多数的家庭一辈子会换个六七次，根据自己家庭结构的变化和需求，会八年，十年，十几年换一次。

但房产交易的税费可不轻，来回一个置换交易，将近10%的房子总价就没了，所以虽然不能一步到位，但是减少这一辈子总的交易次数，也能省不少钱。

大多数家庭在前两次的购房中，是目标很明确的面积改善、户型功能改善，多一两个房间之类的，而对社区环境和房龄反倒没那么讲究。

所以大家可以尽量在首次选房的时候忽略一下房龄，而尽量将户型的功能性拉到最强。简单来说，不要管房子房龄是多少，尽量找紧凑型的小三房，大抵二胎完成也不用改善了，下一次改善得等到大宝进初中，这省一下也是几十万啊。

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