“高校后勤”造的商品房楼盘——佩玛山丘二期
发布日期： 2023-01-13
房地产市场混迹了那么多年，什么“调性”的楼盘没见过？什么“水准”的开发商没见过？但这个楼盘还真是意料之外。
专业级的开发商，咱们就先不说了。
光是“不务正业”的开发商，白首也没少接触，比如卖粮食出身的（中粮）、造火箭出生的（中航）、造水电站出生的（葛洲坝），再不济也有做高端服务出身的（东航）、挖金矿出生的（山东黄金）……怎么着也算是央企，而且早早介入了房地产，到如今已经可以混个“国匠精工”了；
还有造空调出生的（格力）、造电视机出生的（海信）、造电风扇出身的（美的），一开始造的楼盘还真不怎么样，但现在也各自造了一大把楼盘，算是经验丰富了……怎么着也能混个“全维智能科技宅”。
大学系的房企也有，比如同济大学的“三产”——同济房地产。但可别忘了，人家可是我国工民建领域的“名门正派”，上到材料研发、中到建筑设计、下到工程监理，可都是权威泰斗、人才济济，搞房地产开发无非就是“用家传手艺赚点小钱”而已。
（图片来源：网络）
非专业级的开发商不可能造出太好的房子。
当然会有人说，开发商不过是个牵头的，规划可以找专门的设计院，施工也可以外包给建筑公司，开发商只要找个有十来年履历的项目总做总牵头就可以了。
真要那么简单，谁都能把房子造好，还要专业开发商干啥？
要想买到好房子，是要有一定市场经验的。同样，要想造出好房子，也是要有一定技术积累的，空调发明了毛一百年呢，到现在还讲究个“掌握核心科技”不是？
今天聊的这个楼盘，佩玛山丘，开发商就很神奇，开发商是“上海金海高校后勤服务有限公司”，说白了就是浦东曹路那里给几个三流大学做后勤保障的单位，不知怎么地，手上有点地皮，也开始搞房地产了。
猜也猜得出来，人家压根儿就没有做房地产的经验，如果非要说有，也只能是造宿舍楼的经验了——这跟营造中高端居住社区氛围应该不是一个事儿吧？
（图片来源：网络）
居民的结构决定了社区居住的氛围，“青年公社”好像并不符合普通家庭的期望。
这个楼盘第一期直接是大学宿舍改建，可以理解为有产权的大学宿舍，或者好听点叫做有产权的酒店式公寓——很显然这种房子是不可能适合三口、四口普通家庭型居住的，买家的绝对主力肯定就是单身小青年，而且市场和社会的经验都会告诉我们，这还不是普通的上海本地青年，应该都是外地来的。
现在卖的是二期，这次不是宿舍改建了，是新建的常规中等面积小高层商品房，95~167平米，外形是法式洋房，乍一看呢，算是像模像样。
整个楼盘容积率1.4，整体有1000多户，综合了餐饮、商业、文化娱乐、住宅、租赁型公寓，说起来么也是个综合体，不过仔细想来，如果我们把其中的住宅刨出去，剩下的部分不就是一个中等规模的新建大学校区吗？而且前面也分析了，无论买还是租，住在里面的人应该都是外地来沪的小青年。
那把住宅加回去，可以理解为青年教师家属楼——不过要注意的是，这房子是6万块1平米的社会化销售，住在里面的可不是大学教师。
（图片来源：网络）
浦东曹路，上海户籍家庭“认知以外”，应该不会买过去。
上海户籍家庭在那个方向上的认知边界应该就是到金桥了，早年总有一些亲戚朋友会动迁到五莲路、博兴路、台儿庄路一带，所以听说过，再加上这几年城市副中心的消息。
所以对金桥还是有点熟悉感，亲切感和认可的，但跟他们说曹路，完全不知道在哪里——也就是统一被归入了“郊区乡下”，事实上也确实如此，看看曹路农村户籍人口占比、走着走着就能看到农田就知道了。
（图片来源：网络）
心理位置上已经吸引不了上海户籍家庭了，那么物理交通和资源上有没有可能导入那么一点呢？
佩玛山丘所在的位置距离9号线顾唐路站800米，这是最近的一个地铁站了，12号线金海路站直线距离2公里，已经算不上配套了。
社区之外像模像样的商业体只有曹路宝龙城市广场，学校有顾路中心小学、顾路中学、龚路中学，都不是很咋地吧，只能算是郊区的曹路板块内过得去。剩下两个，浦东复旦附中分校、浦东模范中学，都不是按地段划分的学区，没有意义。
所以我们会发现，除了有1条地铁之外，这个楼盘周边各方面资源还是非常薄弱的，要想吸引上海户籍家庭也不大现实。
从头到底盘了一下，这个社区构成的人口绝大多数会是外地来沪青年，而且从面积和形态来反推，单身的比例比已婚的高。
大家回想一下年轻住校的时光吧，成千上万个荷尔蒙旺盛、精力充沛的年轻人是怎么“散德性”的，大体就能知道以后这个社区的生活氛围了。
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