TOD从来不是万能良药——新盘保利光合上城
发布日期： 2023-01-06
TOD是这几年片区发展和城市更新的一个热门概念，大型房企现在都在干这事，很多项目因此“平白无故”地产生了地段本身之外的溢价，当然少量的溢价，10% 、15%，哪怕20%，白首也觉得是合理的，但是超过20%这条线估计就有点概念炒作的泡沫在里面了。
TOD本身并不稀奇、也不能解决交通之外的其他问题。
原来地铁站上的功能建筑是“散装品牌”、现在是一两个开发商全部建造，对于开发商来说是一个大盘操作、还是单体项目的差别，但对于老百姓来说其实没什么差别，老百姓需要的无非就是商场，办公楼和住宅，至于他们是否同一个开发商品牌的，没有差别、也没有意义。管你是央企的，本地国企的，民营企业的，哪怕是搞物流的京东也行，只要商场能正常开业，无所谓啊。
我们就应该能够总结出来2件事情：
1、TOD并不是什么高级的新模式，不论那个规划做的有多么天花乱坠，多么宏大，涵盖多少种业态，对于住宅来说，无非就是“地段本身”之外，补充一定商业配套量+“地铁房”，并不应该存在更多的溢价。
2、至于某个TOD能否让片区的价值产生翻天覆地的变化，其实挺难的，因为上海可不缺地铁站，200个总是有的，带有产业发展规划的片区少说也过百，所以绝大多数TOD都无法构成有效的稀缺性，也就无法实现人口导入和产业导入的优势。
更直白的说，一个片区的发展优势并不在于是否有个TOD，不过是锦上添花而已，归根结底在于这块地本身是否能算“锦”？
理清了这个关系，我们再来看保利光合上城TOD。
三个弱势板块交汇处，平地起高楼，难以吸引“城市主力”阶层的购房者。
我们先看一下规划概念的总图，看起来挺宏大，挺有气势的，应有尽有。
但有没有想过，为什么会出现这么大一块地、可以从一张白纸、从0开始规划蓝图呢？
聪明的朋友马上会反应过来，这片地上原来啥都没有，完全没有基础。
闵行好歹也算是发展了三十年吧！闵行的莘庄都已经城市副中心了、上海康城的二手房都过20年房龄了，再往后的松江大学城头几批毕业生都已经干到银行支行行长了、松江新城都已经非常像模像样了、泰晤士小镇里拍婚纱照的夫妻们，孩子都已经考大学了，到如今，闵行区的中间居然还有这么大一块空地！
事出反常必有妖，必然是“先天严重不良”才会造成这种“30年发展绕着它走”的局面吧！
什么“元江路地区中心”这种词儿，咱们就不要看了，别说外区的人，闵行住了二十几年的居民，你去问问他们元江路在哪里，20个人里面不一定有1个知道。
对这个项目位置更“大众化认知”的描述应该是:春申，颛桥，吴泾三个板块的边缘交界处。
一看这三个板块嘛，总归尴尬了：
春申，长期以来受限于铁路线，交通不便、商业不繁荣、导致住宅价格增幅一直低于全市平均水平，时间一长就变成了“消费力有限的刚需集中地”，反过来又使得中高档商业体不敢涉足，几十年来的这种恶性循环，到如今春申板块在界面和生活氛围上，已经远远不及莘庄、七宝、古美、金虹桥之类闵行一线板块了。
颛桥，单体楼盘倒也有几个长得像样的——可不是还有闵行星河湾嘛！交通硬件也过得去，但整体的界面上是大量的工业和物流园区，看着就有种工业开发区的样子——这也是闵行星河湾最大的短板。
吴泾，化工标签扎扎实实的，不可磨灭，除了当地老公房里的“化工厂家属”实在是没有经济能力搬出去，其他的上海本地居民对吴泾那可是“退避三舍”。
所以就这么三个各方面都挺薄弱的板块，还是边缘交界处，这可不就是典型的三不管地带嘛！就算想管也没能力管呀。
这个楼盘别的也不用多说了，到这里大家应该理解为什么在闵行还能出现这么大一块“空白可从0开发的”元江路板块了吧！房子么，就不说了，这家房企我可惹不起。
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