怎么看需求都不强劲——新盘金融街·金悦府-上海拍拍屋

怎么看需求都不强劲——新盘金融街·金悦府

发布日期： 2023-01-02

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白首前阵子刚深度介入过一个崇明城桥镇的楼盘，所以对当地楼市状况很熟悉，万达广场与崇明新城公园之间有一条河，在当地买房一定要注意这条名不见经传的河，西侧万达广场、崇明区政府这一边属于老城区，上百年的积淀，资源丰厚，界面虽然并不崭新亮丽，但是人丁兴旺，市面繁荣，也有浓厚的地缘情节。

（图片来源于网络）

而这条河以东，崇明新城公园、崇明会议中心这边，资源不说有多差吧，但分布很散，而且都是新建的，文教是明显的短板，商业档次也不高，中等以上商业和医疗还是依赖于老城区的。

另外，从未来“新增概念点”来看，崇明岛的高铁站也在城桥老城区的西北侧。

虽然城际铁路对于当地居民来说没有太大的实际生活意义，但终究是一个新增的“概念大亮点”，对于紧贴着的城桥老城区有明显的土地价值提升作用。

而对于河的西侧，则与高铁站之间隔了整整一个老城区，能受到的红利大抵也只能停留在广告宣传上了。

白首观点1

崇明新城在当地的认可度并不高，刚需改善的购买力意向不强。

当地客群的购房偏好也很直接：

1、能买老城区的，坚决不买新城区——对他们来说河岸以西虽然不能算是乡下，但也只能算是郊区。

2、高铁站，忽略不计，一来通车还要好久；二来，开发商和广告公司“站在大国崛起纬度、时代所向高度”包装的城际高铁，对他们来说并不受用——全家老小和工作都在岛上、顶多也就在上海市区，谁没事儿去其他省份晃悠？

对于崇明岛当地居民来说，城际高铁还不如市域地铁有用呢！可地铁吧，地铁崇明线压根儿就不在崇明岛的西部，而是在岛的东部，距离可远呢，几十公里，与城桥这一带完全就是两个相互独立的购房市场。

所以金融街这个楼盘对本岛客群的覆盖面也仅限于城桥镇，但却在城桥镇河以西的新城区，无法成为首选——因为老城区刚需改善的一手楼盘很多、次新二手更多。

白首观点2

当地新增居住购买力并不足，缓慢增长无法形成强劲的向上推动力。

崇明至今未成为强劲的产业地带，那么后面就更不会强了。

道理其实很简单，之前的几十年地方发展都是以经济为先，正是发展第二产业工业的大好时机，粗放时期未能成势，如今更讲究、更严苛，搞生态保护、绿水青山就是金山银山，崇明岛可是上海的重中之重，工业是更没戏了。

而第三产业，崇明岛向来就不具备“要素优势”，基础的港口运输、交通枢纽都不具备，高阶的商务总部集群、金融交易高地也不具备，那“对商”的服务业就搞不起来。

剩下的就是对居民部门的零售与消费服务业——也没戏，因为这基于居住人口的增长。而居住人口增长又取决于前面所说的第二产业和第三产业中的对商。

所以盘了半天，崇明的居住人口难以大幅增长，也就决定了“最受认可的成熟板块”之外的其他板块，刚需改善楼盘需求量始终会温吞水，一手房靠着缓慢的人口增长和时间缓慢衍生出的品质改善需求来去化，一个新楼盘卖好几年很正常，而二手房就更慢了。

白首观点3

人家有合院别墅，投资客和度假需求能指望吗？也不太靠得住。

投资客多聪明呀，产业疲弱很难带来显著的人口增量，这事儿投资客清楚得很，当然不会进场。

度假房的购买力，这要求可就高了。

首先，作为第二居所，可得有闲钱的人群才会买，光是有闲钱这一条，倒也不算太难。

（图片来源于网络）

但第二条，崇明岛的这一个部分还是属于上海行政区域内的，也就是说有限购，房票很珍贵，锁定在了最后的第二张——绝大多数人都会更重视最后一张的“效能”，很显然，从资产总额的角度上来看，这又太轻了、升值预期也不强，单纯买个度假房，又不在自然环境特别好的景区附近，怎么看都不值当，还不如留着在一二手价格倒挂的市区热门楼盘摇号呢。

白首小结

刚需、改善、投资、度假，一个楼盘所能面对的所有客群定位，基本上都囊括了，但是我们发现这个楼盘从自身价值反推需求，却导不出明确的客群定位，想来一手房销售挺艰难的，以后作为二手要想出手也挺难的，平价快出不现实，总得打个折的，而且也未必能够快速出手。