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这两天有朋友纠结要不要买这个新盘，直接就被我否决了，主要问题倒不是说挂着古美的名号、实际在七宝，这不重要，重要是，一手买了、二手肯定亏，估计亏的还不小。
支撑七宝房价的四大居住优势，它一个都没轮到，以后就是整个七宝最差地段，必须比七宝绝大多数楼盘都便宜很多，7折。大家都说七宝好，白首也一直鼓励大家可以入手。那么问大家个问题，支撑七宝房价的要素有哪几个？本身是几百年历史的繁华老镇，再加上近几年新建的几个商业体，万科、宝龙，还有盒马，生活的便利度和档次感还是有的。七宝的教育资源在上海中外环之间算是绝对第一的，可以与老黄浦、老静安，老徐汇至少一半的板块打平手。明强小学在沪上小学里可是一流的，高中，咱们就不说了，毕竟住在七宝中学隔壁也是要考的。如今七宝的二手房至少有一半的房源是有第一梯队学区房加持的。在七宝板块内，9号线有2个站，星中路站和七宝站。绝大多数目前的二手房都能走到地铁，然后才有直奔科创产业基地漕河泾、和徐家汇的说法。虽然这个古镇有那么点太过于热闹，但好歹也算是个逛吃逛吃的好地方。七宝现有的绝大多数二手房，上述4条至少占了3条；有些位置特别好的楼盘，4条全占着——所以房价贵啊，一脚就会出外环线的地方，也能卖到8万块啊。
（图片来源于网络）
但很神奇的事儿就在于，建发华发古美华庭，上面4条1条都没占到。
这个楼盘是在原来九星村或者说九星建材市场拆迁掉的地方。肉眼可见，目前步行范围内啥配套也没有，地图上是空白。
（图片来源于网络）
很显然，这个地方原来是九星村，附带的小学、初中都是给原来建材市场流动人口子弟读的。不能说是菜场小学、菜场初中，应该确切的说是建材市场小学、建材市场初中。七宝强大的教育资源，只能仰望和羡慕。这事儿2张地图就看明白了，别说9号线两个站，就连12号线的虹莘路站也走不到。买个1千万的房子，结果乘个地铁还要先骑电瓶车接驳，可不比窦娥还冤？夫妻两人，得买两辆才能上下班。
（图片来源于网络）
4、七宝老街也步行不到。
要逛老街先要走出建材市场、或者走出“荒地”，然后还要走好远。这么一盘，大家应该意识到一个问题，这个地段是整个七宝里面最差的，支撑七宝房价的4个要素它全都没有，就意味着不能按照在1公里外、在七宝核心区域的二手房价去衡量，至少要打个8折，实在来说，7折而也不为过，更不能按照古美板块的价格去衡量。那么大家用七宝二手房里天花板价格9万去比吧，最高估的8折是多少？是不是一手8.25万/㎡买入、二手得大亏？这还没用更实际的7折去算呢！这个楼盘所在的九星地块实在有点大，闹市中的一片大大的荒漠，建材市场如果没有成功，这么大一片地，就是拾荒者的乐园，但好歹有个规划在，还能做做梦——千万客商、鎏金旺铺、百亿产值，梦里的大饼最香。当然，建材市场要想做起来是很难的——据说原来在老的九星建材市场的人早就跑一大半了，掐指一算，要搬进新的商场，成本扛不住，更何况现在买建材直接网上就能买，品牌货都有京东天猫的旗舰店，不仅比价更容易、货色更全、还不容易买到假货呢。其实最担心的是这个建材市场排除万难、咬牙坚持真的做起来了。大家想想这么大规模的建材市场，是不是得有好几万的流动人口？骑电动三轮送货的、装修工人……平均素质是什么样？没法描述，请参考江桥。（图片来源于网络）请注意最后2行字，别的不指望，能遵守交通法规已经得烧高香了。花个1000万，让全家人住在这样人员极其混杂的地方，怎么想的？最关键是，这不是个吃喝玩乐、消费休闲的商场啊，再大的规模、再兴旺，对居民日常生活是没有一丁点实惠的，闲来无事去逛建材市场，看地板、看瓷砖、看马桶？谁口味那么重？所以想了半天，我们会发现第二个问题，建材城，不论成功与否，对于周围步行可达的楼盘是个非常明显的不利因素、严重影响房价。1000万在上海买房不算多，但也不至于那么卑微，其实有更好的选择，外环以内，甚至中环以内，在上海法拍房如今也能“淘宝”，还有一定的折扣，入手就赚。明天再解答。袋鼠安家｜法拍服务
