真如副中心“天元府”又落入了“铁路陷阱”
发布日期： 2022-10-14
这个楼盘的全称是META CITY｜天元府，属于西站TOD综合体的住宅部分，虽然不能完全算是地铁上盖，但至少是紧贴着的了，哪怕不计入远期的20号线，现在也有已经通车的地铁11、15号线。
虽然都非主力线，但好歹2条啊，怎么说轨道交通都很便利，而且这个综合体由京东、卓越和金地三家合作，规模还挺大，其中包括了180米高的京东上海总部大楼、还有至少10万方的商业体。
也就是说，既拥有真如城市副中心的大概念，哪怕往小里说虽然不在副中心的核心但也只不过1站地铁的距离。
西站TOD还在建设中，作为绑定一个城市副中心的项目、而且最为核心的商务也已名花有主，99%的概率不会出问题，地段的增值空间还是很值得期待的。
大型中高档商业、3地铁，看了一眼房子，品质和户型也都不错，单价9.5万；乍一眼看去，综合素质、增值潜力，不说特别优越吧，但至少都能算中等偏上了。
住宅部分“天元府”372套高层公寓9月中旬已开盘，整体面积段稍微略大了一点、但也不算太大，105~147平方，总价1千万起，不便宜，但放在上海楼市也就是个中等价位，不至于贵到下退多少人，但就是没有触发积分。
南站的“铁路陷阱”又一次发生在了西站，铁轨两侧2万/㎡落差。
与沪闵路高架并行的南站铁路，由北至南划分出了西侧的康健田林、古美与东侧的南站、华东理工、梅陇，很明显的，差不多房龄和品质的楼盘，西侧就是要比东侧每平方贵差不多2万。
因为西侧往传统市中心方向没有物理阻碍，条条路都能通，所以主力中高档商业体，南方商城、莲花国际广场、中庚漫游城无一不在这一边，而且扎根已久。
而东侧虽然也有几条隧道能够穿越铁路，但是终究需要绕行、不方便，久而久之就形成了商业不繁荣和房价走势跟不上平均速度。
同样的局面如今也发生在了天元府——唯一、也是最大的缺陷就在于它在西站铁轨的北侧，与真如城市副中心的核心区隔着一个透明屏障，看得见、似乎触手可及、但就是过不去，一定要沿着交通路向东一直到真华南路才能绕过去。
对于开车来说，这点距离也不算太远，但毕竟以车代步也只是个说法而已，车不是鞋啊，不是出门就一提就完事儿的，步行到不了的终究不方便。
所以真如核心地带已开业的星光耀和绿地缤纷城、以及即将开业的高尚领域综合体不能算是天元府的“有效直接”配套，只能算是“理论间接”配套。
参考南站铁路十几年来的实际经验，铁轨两侧的价格落差差不多应该在2万一平方，而且大家都在中环线，不存在环线系数，所以这2万块的落差并不用按比例放大缩小。
那么我们看看西站铁轨南侧往真如、或者说往传统市中心方向的二手房价就知道了:
所以没有触发积分的根本原因基本上可以确定：一二手之间缺乏明显的价格倒挂，没有红利诱惑。
综合体自带大体量中高档商业，几年后就能“自力更生”，二手市场上不会出现两侧大到2万的价格落差。
就现状商业来说，天元府只能依靠大华虎城，可别忘了这是个期房啊，等到房子交付的时候，整个综合体10万方商业，至少建筑差不多了吧？以这3轨交汇、周边都是密集住宅区的地段，这个商业体招商难度并不大，真的能够成型、有一定档次的。
对于天元府的居民来说，完全就是家门口的大型商场，想换换口味，步行也能到大华虎城，一前一后加上沿街的，20万方打底，相当丰盛了，实在想要更不一样的，乘1站地铁到真如也行，那个时候高尚领域综合体商业应该也开业了。
所以白首的观点是:西站铁轨两侧价格落差确实应该有，但2万有点多了，按照两三年后实际生活的不方便程度，落差10%、也就是1万差不多了。
不过，就算是按照铁轨两侧只有1万的价格落差来看，天元府目前9.5万/㎡的联动价，还是没有明显的价格倒挂红利，但别忘了，这里说的是价格落差，整个真如副中心随着几个大型综合体的相继完成，还是会涨不少的，真如虽然在9大副中心里潜力排名靠后，但可比川沙、川沙扎实、有指望多了。
但为什么白首会说“有点冤”呢？看看昨天白首聊的横沔玖境，外环外、四周被农田和树林包围的乡村地段卖6.6万一平方，竟然要摇号。而进了中环线、3条地铁、1站城市副中心，还自带10万方商业的楼盘卖9.5万，居然没能触发积分制，我都觉得那项目总太冤了。
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