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奉贤南桥的保利明玥霞光其实稍微有那么点让人难以决断，白首写这篇文章的时候其实也没想明白整体的倾向是建议大家买还是不买，当然，作为上海儿童节后第一个上市楼盘，一手现在也是买不到的。

（图片来源于网络）

➤ 想推荐的原因：地段和品质，4万一平方的自住性价比挺高

保利明玥霞光的位置虽然不在南桥核心地带，不过也不算南桥里面特别偏的地方，终究混进了一个五大新城的“城镇地界”，另外现在的五号线、未来的15号线南延伸段，好歹也在骑个自行车几分钟能到的范围内，怎么着也混上个双地铁，有名，有实。

从楼盘本身的社区环境、产品质量、户型来说，也没什么明显的问题，中规中矩的新式板楼，大面宽窄进深，保利的品质不算特别优秀，但也是中等偏上。

五大新城非临港，双地铁、中等品质社区，户型优秀。4万块一平方，在上海滩对于刚性需求来说，可是相当实惠的，一开盘就卖完，情理之中。

➤ 不想推荐的理由：

南桥一带新盘有点多，而且都是同一个价，未来二手炒不起来

这张表大家一看就懂了：

南桥最新的几个新盘拿的都是同一个预售证价格，虽说单个楼盘的体量都不算大，但加起来可就多了，而且未来还有好几个楼盘等着上市，眼前可见的就有中建海樾府、奉发之语、中铁湖光逸景，这些加起来的体量就更大了，而且从上层调节一手房价的逻辑来看，估计也是这个价，大差不差。

大家想想看，以后二手卖出的时候是什么样的状态？几千套房龄差不多的房子，过几年大家能够卖了，在未来眼见着十年内，任何一天，同时挂在二手房市场的房源至少上百套，而且他们一手买入的价格一样，都是4万一平方。

如果没有特别、特别强劲的二手购买力成倍入场，那么想要把自己家的二手房价格抬高是卖不出去的——人家可以有几十套户型基本一样、房龄、地段也基本一样的房源可以选呀！

从供应端来动动脑筋呢？难点在于二手房的业主，几千户，中长期十年八年，也不可能实现“动态联手”抬价呀。

那么需求端有没有指望呢？大家发动十个手指、十个脚趾一起想想，南桥，不管未来搞化妆品和美容的东方美谷还是什么其他产业，能达到什么程度？

有没有搞成张江高科、漕河泾那种段位的可能性？

中长期要持续保持数倍于二手供应量+一手新盘量的新增需求，有没有可能性？基本上不可能，别说持续多年，连偶然间都不可能。

那么结果必然是当地的二手房价很难涨起来。

上面两点虽然很难决策到底买不买？但至少是确定的。还有一个未知点。

（图片来源于网络）

➤ 地铁和商业规划都有，但是能落地多少，以现在的经济不好说。

地铁十五号线南延伸段前几天终于算是确认了，这个是确定的，不会有什么大的差池，站点的点位也都定了。

让人感到非常神奇的是，已建、未建的地铁站点有一大把都规划了各种商业、办公:

• 15号线东方美谷站——规划新增商务地块，已有绿地在建的16万方奉贤健康产业园，其中包含5万㎡主题商业、8万㎡商务酒店；

• 15号线萧塘站——城中村改造项目，占地5.4万㎡，容积率3.4，规划商住办，其中，办公、住宅、商业的比例分别为30%、30%、40%。

• 15号线奉浦大道——万达富力综合体，总建筑面积26.57万㎡，“奉贤之门”写字楼99.95米，另有7万㎡万达广场、5万㎡星光里商业街；

• 15号线金海湖——上盖金鱼广场，总建筑面积25.17万㎡，含商务区、开放式广场、风景化文旅商业街；

• 15号线奉贤新城站——32.66万㎡龙湖天街，覆盖办公、商业、住宅，其中购物中心10万㎡

也就是基本上大多数地铁站都有大大小小的商业体。

（图片来源于网络）

也不知道是区一级规划部门没见过地铁、兴奋过度呢？还是各大开发商对今后导入人口的数量和消费力太有信心？

以现在民营开发商气若游丝的实力，这些规划中的商业和办公能不能造出来本身就是个问题。

就算是建筑能够完工，以现在和未来几年并不强劲的经济消费环境，物品能够网购送上门的，也懒得亲自实体店去挑。餐饮，娱乐之类的，消费者不敢聚集，店家又挂了很多，所以这么多实体商业，现在来看可并不明智。

而且这么多的体量，直接每一站地铁全部打散，也同样把消费群体给打散了，每一个商场的客流量都不会太大，未来将面对的是招商难、开业率不高、品牌层次不高，客单价、坪效都很低。甚至不排除有几个商业体根本就开不出来。

哎，这就是商业思维的问题了。工商管理里面有一个经典的段子:

在高速公路上，一个加油站生意兴隆，美国人就会在旁边开出汉堡王、便利超市、汽车旅店。

而如果是中国人，就会在加油站前后几公里内再开出加油站、加油站、加油站。

这个小段子大家体会一下，就知道每个地铁站点都规划一个商业体是什么路子了。

白首小结

保利明玥霞光的前前后后思考，基本上都说完了，反正白首认为如果是自己家居住，作为低总价、高品质还是非常值得的。

但是要指望这套房子能够长期跟上上海房价增速的平均水平、成为未来改善的主要底本可就有点难了。

一定会有朋友来问哪些房企是靠得住的、哪些是靠不住的。这个就为难我了啊，还要在道上混的，不靠谱的品牌我肯定不能公开说呀，有需要可以约我们一对一咨询。

但靠谱的品牌可以告诉大家几个：凯德、仁恒、瑞安、香港置地、香港新世界，这五家融资的方式压根儿就不一样，而且人家非常审慎，底子厚，摊子小，也绝对不会去二线以下城市，放心吧。

另外是，中粮，中海，华润，金茂，保利，无他，唯爹硬气尔。

如果你们想购买的是不在这个清单中的开发商的新盘，需要咨询的，可以来找我们。

2022年6月每周五

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