“非主流”的豪宅新盘｜嘉盈峰的尴尬
发布日期： 2022-06-27
嘉盈峰的前期炒作，可没少花力气，把陆家嘴和江景用足，愣是炒成了稀缺地段新盘，还有大退台、顶层复式等等建筑设计做足了兴奋点。
而且背靠的是港资嘉华国际，在上海也是颇有根基的，拥有包括入门级豪宅嘉御庭、嘉天汇、新静安超大盘慧芝湖花园等在内的丰厚老业主资源，这几个楼盘的品质和口碑都不差，按理说嘉盈峰总共106套，光是靠发动品牌老业主置换，也应该能够好几倍地蓄客、触发积分，可结果就是没能触发积分，勉勉强强刚好卖完。
也不是客户们傻，也不是开发商不动脑子，实在没办法，硬伤太多。
（图片来源于网络）
➤ 非陆家嘴正心、也非一线江景位，全靠新盘稀缺撑着
一看楼盘位置，哟，南边贴着张家浜，心知不妙，哪怕对地段不熟悉的，看地图，大多数人的反应，应该是这里算是塘桥吧？
硬是要扯潍坊街道、还有一街之隔啥的，那就没意思了，毕竟直观感受跟大家熟悉的高大上小陆家嘴没啥关系，不论是地图上位置感知、还是周边老破小围绕的视觉界面，说是塘桥大家更相信。
（图片来源于网络）
➤ 江景仅限于有限的角度、和少量楼层
从地块位置上一眼就能发现，这并不是大家常识性理解的一线江景地带，前面的鲁能侯爵酒店才是，嘉盈峰也只能算是局部角度能看到黄浦江，与一线江景位置相比，视野显然并不开阔，而且由于后退了“一格”和这段距离内的遮挡，要实现俯瞰江景还要上到一定的楼层。
换句话说，其江景的广度跟沿江第一线的滨江凯旋门、财富海景根本不在一个层面，更不谈跟中粮海景壹号去比了。论江景面的稀缺性价值还不如同样算是塘桥的国信世纪海景呢——这已经列不进市级顶豪序列了。
（图片来源于网络）
算不算小陆家嘴，意味着顶级地段的血统是否纯正，江景面的开阔度和视角，决定了作为江景豪宅的稀缺性。
显然嘉盈峰在这两项上都是有明显弱点的，单就这，进入顶级豪宅序列是没指望了，能不能算是入门级豪宅就要看产品了。
➤ 户型非主流，大多数人不能接受，以后二手卖出怎么办？
这是个很小的楼盘，就一栋楼，一看C字型，再扫了眼容积率2.50、绿化率25%，心里又咯噔一下，心想不妙，看看整栋效果图，心里哇凉哇凉滴。
（图片来源于网络）
C字型的外边尽量放大弧度迎合江景面，而C字型的内边就必然导致了采光和景观、还有私密度的缺失，“首尾相顾”相当于栋距过窄，这也就罢了，更要命的是这种造型必然造成了户型的幺蛾子。
在如今大家早已习惯了常规板式住宅正南正北、3开间、4开间朝南的方正户型，像嘉盈峰的格局，估计很多人一看头就疼了——为了个陆家嘴的荣誉，还有名无实，牺牲这么大，好像也没必要。
毕竟这个陆家嘴的荣誉也只能停留在嘴上，朋友们一来看，买了一套陆家嘴豪宅的光环就立马褪色了，顶多就是嘴上不说，恭维两句，心里面暗想，这也算陆家嘴？
而日常自己住得不舒服，倒却是实实在在的。
（图片来源于网络）
➤ 业主档次并不纯粹
嘉盈峰均价12.7万/㎡，面积段是: 73.09㎡一房、75.46㎡一房、86.14㎡2房、88.92㎡2房……101.8~271.87㎡的2~5房。
就是说入门条件也就1千万级，放在上海滩，实在来说并不高，浦西闵行中外环间买个100平米出头的十几年房龄二手房也是这个数，说是高档楼盘，问题不大，要说是豪宅可就有点看不起上海滩的房价了。
如果还是咬咬牙贷个款的话，那实际入门门槛所对应的客群跟“小安徽”松江九亭的也没啥差别。
（图片来源于网络）
➤ 以后卖二手房，接盘人群少，就注定价格卖不高
当然嘉盈峰的户型做的是奢阔型，73、75㎡做的是一房，也就是单身贵族或者没有孩子的小夫妻——真要生孩子，还不得另外换房？保不定等到交付没几天就喜得麟儿了呢？
单身贵族和已婚，还没生小孩，这只是人生经历中的极小一段时间，至于一直不打算生孩子的丁克家庭，在开放开明如此的上海，也仍然是社会中的很小众。
也因此绝大多数人买房会直接从两房起，至少留一个孩子的房间吧，理论上婴幼儿并不需要独立的房间，但实际上考虑到从还没生开始，婆婆或丈母娘就来照顾，实际上还是需要第二个房间的。
考虑到这里我们就懂了，小户型一房设计存了致命伤，注定了客群面非常狭窄。毕竟从支付力来说，这个面积、这个总价的绝对主力买家仍然是家庭实惠型的改善需求，奢阔至此、且没有养孩子需求的客群，仍然是社会面的极少数。
（图片来源于网络）
➤ 物业费22块/㎡/月，贵得离谱，就为一个泳池会所？小户型业主得哭
嘉盈峰真正能够算得上“豪宅”的其实也就是顶部那几层的大面积户型，一来尺度够大，二来还真能看到江，虽然角度不正，广度不足，但好歹也能看到了吧。其他的都不算。
问题是物业费，可不分楼层和户型位置的，嘉盈峰的物业费也让我们开了眼，数据化一下:
横向比较一下，汤臣一品的物业费也不过15块/㎡/月。
对于低楼层和小面积的业主来说这可亏大发了：
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